Inflation und Mietkaution: Reicht ein Fixbetrag überhaupt noch?
Die Mietkaution wird einmal bei Vertragsschluss festgelegt und bleibt dann über Jahre gleich. Preise, Mieten und vor allem Handwerkerkosten steigen in dieser Zeit weiter. Für Vermieter sichert die Kaution deshalb real immer weniger ab, für Mieter verliert das hinterlegte Geld an Kaufkraft. Wie groß der Effekt seit 2016 war und was beide Seiten tun können.
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Nach § 551 BGB darf der Vermieter höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten verlangen, also drei Nettokaltmieten. Bei 800 € Kaltmiete sind das 2.400 €. Der Mieter darf die Summe in drei Monatsraten zahlen. Maßgeblich ist die Miete bei Vertragsschluss. Einzelheiten und Sonderfälle stehen unter Wie viel Mietkaution darf der Vermieter verlangen?
Das Gesetz sieht keine Anpassung vor. Die Kaution bleibt deshalb auch dann gleich, wenn die Miete später erhöht wird, bei einer Staffelmiete planmäßig steigt oder bei einem Indexmietvertrag an die Inflation angepasst wird.
Wie viel Kaufkraft hat eine Kaution verloren?
Die Jahre seit 2021 haben gezeigt, wie schnell sich das bemerkbar macht. Die Inflationsrate in Deutschland lag laut Statistischem Bundesamt bei:
| Jahr | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Inflationsrate | 1,5 % | 1,8 % | 1,4 % | 0,5 % | 3,1 % | 6,9 % | 5,9 % | 2,2 % | 2,2 % |
Beispiel: Ein Mieter zieht 2016 ein und hinterlegt 2.400 € Kaution. Bis 2025 sind die Verbraucherpreise um insgesamt rund 28 % gestiegen. Die 2.400 € haben dann nur noch die Kaufkraft von rund 1.870 € zum Einzugszeitpunkt. Um dieselbe Kaufkraft abzusichern wie 2016, wären 2025 rund 3.080 € nötig.
Für die Zukunft lässt sich der Effekt nur schätzen. So entwickelt sich der reale Wert einer Kaution von 2.400 € bei gleichbleibender Inflation:
| Jahre nach Einzug | bei 2 % Inflation | bei 3 % Inflation |
|---|---|---|
| 0 | 2.400 € | 2.400 € |
| 5 | ca. 2.170 € | ca. 2.070 € |
| 10 | ca. 1.970 € | ca. 1.790 € |
| 15 | ca. 1.780 € | ca. 1.540 € |
Nominal bleiben immer 2.400 € plus Zinsen auf dem Kautionskonto. Wie viel Rendite dabei gegenüber anderen Anlageformen verloren geht, zeigt der Zins-Verlust-Rechner.
Warum es für Vermieter ein Problem ist
Die Kaution sichert alle Forderungen aus dem Mietverhältnis ab: Schäden an der Wohnung, offene Miete, Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung. Gerade diese Posten steigen mit den Preisen.
Reparaturen: Der Preisindex für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden (ohne Schönheitsreparaturen) lag 2025 im Jahresdurchschnitt rund 28 % über 2021. Die allgemeinen Verbraucherpreise stiegen im selben Zeitraum um rund 18 %. Handwerkerleistungen haben sich also deutlich stärker verteuert als der Durchschnitt. Ein Wasserschaden, ein neuer Bodenbelag oder das Streichen der Wohnung nach unterlassenen Schönheitsreparaturen frisst heute einen größeren Teil der Kaution als bei Einzug.
Mietrückstände: Beträgt die Miete bei Einzug 800 € und steigt sie über die Jahre auf 920 €, deckt die Kaution von 2.400 € nur noch rund 2,6 statt 3 Monatsmieten. Die Kappungsgrenze begrenzt zwar das Tempo von Mieterhöhungen, über eine lange Mietdauer summieren sie sich aber.
Betriebskosten: Steigen Heiz- und Nebenkosten stark, fallen auch Nachzahlungen höher aus. Die Kaution darf dafür bis zur Abrechnung teilweise zurückbehalten werden, mehr dazu unter Mietkaution wegen der Nebenkostenabrechnung einbehalten.
Darf der Vermieter die Kaution aufstocken?
Nein, nicht einseitig. Einen gesetzlichen Anspruch auf eine höhere Kaution gibt es weder wegen Inflation noch nach einer Mieterhöhung. Die Kaution ist Teil des ursprünglichen Mietvertrags.
Möglich ist nur eine freiwillige Vereinbarung mit dem Mieter. Er muss nicht zustimmen, und eine Weigerung hat keine Folgen für das Mietverhältnis. Auch eine vereinbarte Aufstockung darf die Obergrenze von drei Nettokaltmieten nicht überschreiten.
Was Vermieter tun können
- Bei Neuvermietung die Obergrenze nutzen: Die Kaution auf Basis der aktuellen Nettokaltmiete festlegen und die drei Monatsmieten ausschöpfen. Wer lange nicht neu vermietet hat, sollte den alten Betrag nicht einfach übernehmen.
- Schäden klein halten: Ein genaues Wohnungsübergabeprotokoll bei Ein- und Auszug, gelegentliche Begehungen mit Ankündigung und die schnelle Beseitigung gemeldeter Mängel verhindern, dass kleine Schäden teuer werden.
- Fristen im Blick behalten: Mieterhöhungen und Abrechnungen rechtzeitig vornehmen, damit keine Rückstände auflaufen. Das Vermieter-Cockpit sammelt die Termine je Wohnung.
- Sauber abrechnen: Bei Auszug die Kaution samt Zinsen korrekt abrechnen. Die Vorlage zur Mietkautionsabrechnung hilft dabei.
Was Mieter tun können
- Getrennte Anlage prüfen: Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen. Nur dann ist sie bei seiner Insolvenz geschützt.
- Auf Zinsen achten: Die Erträge stehen nach § 551 Abs. 3 BGB dem Mieter zu. Die Sätze liegen je nach Anbieter zwischen 0 % und über 1 %. Welche Konten es gibt, zeigt der Vergleich der Mietkautionskonten. Die historischen Sätze stehen in der Zinssatz-Tabelle.
- Andere Anlageform vorschlagen: Mieter und Vermieter können eine andere Anlage vereinbaren, zum Beispiel ein Mietkautionsdepot mit Fonds. Das bietet bei langer Mietdauer höhere Ertragschancen, birgt aber Kursrisiken. Fällt der Depotwert unter die Kautionssumme, kann der Vermieter Nachschuss verlangen, wenn das vereinbart ist.
- Kein Geld binden: Statt Barkaution kommt eine Mietkautionsbürgschaft in Betracht. Dafür fällt ein jährlicher Beitrag an, der nicht zurückgezahlt wird.
- Steuern beachten: Zinsen sind Kapitalerträge. Ein Freistellungsauftrag verhindert, dass unnötig Abgeltungsteuer abgezogen wird.
Fazit
Die Mietkaution erfüllt ihre Schutzfunktion weiterhin, einen Inflationsausgleich hat sie aber nicht. Nach den Preissprüngen seit 2021 ist der Effekt deutlich spürbar: Eine Kaution aus 2016 sichert heute real rund ein Fünftel weniger ab, und Reparaturen sind noch stärker teurer geworden. Vermieter können daran im laufenden Mietverhältnis wenig ändern und sollten vor allem Schäden früh erkennen und bei Neuvermietungen die aktuelle Miete zugrunde legen. Mieter sollten darauf achten, dass die Kaution verzinst wird, und bei langer Mietdauer über eine andere Anlageform nachdenken.
Häufige Fragen
Kann der Vermieter die Kaution wegen Inflation nachträglich erhöhen?
Nein, einen Anspruch darauf gibt es nicht. Die bei Vertragsschluss vereinbarte Kaution gilt für die gesamte Mietdauer, auch wenn die Miete später steigt. Eine Aufstockung ist nur möglich, wenn der Mieter freiwillig zustimmt.
Verlieren Mieter durch die Inflation Geld?
Real ja. Der Mieter bekommt zwar den vollen Nominalbetrag plus Zinsen zurück, die Kaufkraft ist aber gesunken. Eine Kaution von 2.400 € aus dem Jahr 2016 war 2025 nur noch rund 1.870 € in Preisen von 2016 wert. Die üblichen Zinsen auf Kautionskonten gleichen das bei Weitem nicht aus.
Wer bekommt die Zinsen auf die Kaution?
Der Mieter. Nach § 551 Abs. 3 BGB stehen die Erträge dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Der Vermieter kann die Zinsen also im Schadensfall mit verrechnen, muss sie am Ende aber mit der Kaution abrechnen.
Was können Vermieter gegen den Wertverlust tun?
Bei Neuvermietungen die Kaution auf Basis der aktuellen Nettokaltmiete festlegen und die gesetzliche Obergrenze von drei Monatsmieten ausschöpfen. Im laufenden Mietverhältnis helfen ein genaues Übergabeprotokoll, regelmäßige Kontrollen und zügige Mängelbeseitigung, damit Schäden gar nicht erst groß werden.
Wie stark verliert eine Kaution über 10 Jahre real an Wert?
Bei 2 % Inflation pro Jahr verliert eine Kaution von 2.400 € in 10 Jahren rund 18 % ihrer Kaufkraft und ist real nur noch etwa 1.970 € wert. Bei 3 % Inflation sind es nur noch rund 1.790 €.
Quellen
- Primärquelle § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle Inflationsrate im Jahr 2025 bei +2,2 % — Statistisches Bundesamt, Januar 2026
- Primärquelle Preisindizes für Bauwerke und Instandhaltung (2021 = 100) — Statistisches Bundesamt, abgerufen 09/2026
Kaufkraftberechnung auf Basis der jährlichen Inflationsraten (Verbraucherpreisindex) von 2017 bis 2025; Instandhaltungskosten als Jahresdurchschnitt 2025 gegenüber 2021. Werte gerundet. Stand: September 2026.