BGH untersagt Mietern Gewinn durch Untervermietung
Der Bundesgerichtshof hat am 28. Januar 2026 entschieden, dass Mieter durch Untervermietung keinen Gewinn erzielen dürfen. Untervermietung darf nicht als Geschäftsmodell zur Gewinnerzielung dienen.
Der Fall
Ein Berliner Mieter vermietete seine für rund 460 € monatlich angemietete Zwei-Zimmer-Wohnung für 962 € weiter unter — mehr als das Doppelte der ursprünglichen Miete. Der Vermieter kündigte daraufhin den Mietvertrag, was letztlich zum Verfahren vor dem BGH führte.
Was Mieter dürfen
Untervermietung bleibt grundsätzlich zulässig, allerdings mit klaren Grenzen. Mieter dürfen bei der Untervermietung höchstens so viel verlangen, dass sie damit ihre eigenen Miet- und Nebenkosten decken. Geringfügige Aufschläge für Möblierung oder zusätzliche Ausstattung können angemessen begründet sein.
Auswirkungen des Urteils
Für Vermieter: Erweiterte Möglichkeiten, gewinnorientierte Untervermietungen abzulehnen oder zu kündigen.
Für Untermieter: Besserer Schutz vor überhöhten Mietpreisen, insbesondere wenn diese über dem lokalen Marktniveau liegen.
Einordnung
Das Urteil zieht klare rechtliche Grenzen in einem angespannten Wohnungsmarkt — und schützt gleichzeitig schutzbedürftige Parteien vor Ausbeutung durch überzogene Untervermietungsaufschläge.
Rechtlicher Hintergrund: § 553 BGB
Grundlage für die Untervermietung ist § 553 BGB: Mieter haben bei berechtigtem Interesse (z. B. finanzielle Gründe, vorübergehende Abwesenheit) einen Anspruch auf die Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung — der Vermieter kann diese nur aus wichtigem Grund verweigern. Das BGH-Urteil (Az. VIII ZR 228/23) ergänzt diesen Rahmen um eine klare finanzielle Obergrenze: Die unerlaubte, gewinnorientierte Untervermietung stuft der BGH als schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ein — sie rechtfertigt eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter.
Was bedeutet das konkret für die Kautionshöhe?
Das Urteil betrifft die laufende Untermiete, nicht die Kaution selbst — für die Mietkaution beim Untermietverhältnis gelten weiterhin die allgemeinen Regeln. Details dazu: Wie funktioniert die Mietkaution bei einem Untermietvertrag?.
Häufige Fragen
Darf ich als Mieter überhaupt einen Aufschlag verlangen?
Ja, aber nur einen angemessenen — etwa zur Deckung von Möblierung, zusätzlichem Verschleiß oder anteiligen Nebenkosten. Ein Aufschlag, der spürbar über die eigenen Kosten hinausgeht, gilt laut BGH als unzulässige Gewinnerzielung.
Kann der Vermieter bei Verstoß kündigen?
Ja — laut BGH stellt die unerlaubte, gewinnorientierte Untervermietung eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB dar, die eine ordentliche Kündigung des Hauptmietverhältnisses rechtfertigt — die fristlose Kündigung war in diesem Fall nicht Gegenstand der Entscheidung.
Gilt das Urteil auch für die komplette Wohnung oder nur bei teilweiser Untervermietung?
Das Urteil bezog sich auf die vollständige Weitervermietung der angemieteten Wohnung — bei teilweiser Untervermietung (z. B. einzelner Zimmer) gelten dieselben Grundsätze zur Angemessenheit des Aufschlags.
Quellen
- Primärquelle BGH, Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23: Unzulässigkeit einer gewinnbringenden Untervermietung von Wohnraum — Bundesgerichtshof, Pressemitteilung
- Primärquelle § 553 BGB – Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters — Bundesministerium der Justiz