BGH untersagt Mietern Gewinn durch Untervermietung

Der Bundesgerichtshof hat am 28. Januar 2026 entschieden: Wer seine Wohnung untervermietet und dabei mehr einnimmt, als die Wohnung ihn kostet, hat keinen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters. Ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert er die ordentliche Kündigung. Das Urteil stellt klar, wo „berechtigtes Interesse“ endet und Geschäftsmodell beginnt.

Der Fall

Der Mieter bewohnte seit 2009 eine Zweizimmerwohnung in Berlin und zahlte 460 € netto kalt im Monat. Ab Anfang 2020 vermietete er sie ohne Erlaubnis an zwei Untermieter, und zwar für 962 € netto kalt, mit Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung insgesamt 1.100 €. Anlass war ein vorübergehender Auslandsaufenthalt. Damit lag die Untermiete netto kalt um rund 502 € im Monat über der Hauptmiete, mehr als das Doppelte.

Die Vermieterin mahnte den Mieter wegen der unerlaubten Untervermietung ab, erfolglos, und kündigte im Februar 2022 ordentlich. Das Amtsgericht Charlottenburg wies die Räumungsklage zunächst ab (20.09.2022), das Landgericht Berlin gab ihr im Berufungsverfahren statt (27.09.2023). Der BGH wies die Revision des Mieters zurück. Das Räumungsurteil ist damit rechtskräftig.

Was der BGH entschieden hat

1. Kein Anspruch auf Erlaubnis. Nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn er nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse daran hat. Der BGH legt dieses Interesse eng aus: Die Vorschrift soll dem Mieter die Wohnung bei einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse erhalten, nicht eine Einnahmequelle eröffnen.

2. Maßstab: wohnungsbezogene Aufwendungen. Ein berechtigtes Interesse fehlt, wenn der Mieter Einnahmen erzielt, die über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehen. Der Wunsch, die eigene Miete zu senken, bleibt dagegen anerkannt. Das Berufungsgericht hatte einen Gewinn festgestellt, damit scheiterte der Anspruch.

3. Pflichtverletzung und Kündigung. Die Untervermietung ohne Erlaubnis war eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Sie rechtfertigte die ordentliche Kündigung. Über eine fristlose Kündigung hat der BGH nicht entschieden.

4. Abwägung der Grundrechte. Der Senat sieht in der engen Auslegung einen verhältnismäßigen Ausgleich zwischen dem Eigentum des Vermieters (Art. 14 GG) und den Interessen des Mieters.

Was offen geblieben ist

Zwei Fragen hat der BGH ausdrücklich nicht entschieden:

• Möblierung und Zusatzleistungen. Ob Leistungen wie die Überlassung von Möbeln einen Gewinn ausgleichen können, ließ der Senat offen. Das Berufungsgericht hatte solche Leistungen nicht in ausreichender Höhe festgestellt. Aus dem Urteil lässt sich deshalb nicht ableiten, dass „geringfügige Aufschläge“ zulässig sind. Es lässt sich ebenso wenig ableiten, dass sie unzulässig sind.
• Mietpreisbremse. Offen blieb auch, ob eine Untermiete, die gegen die Mietpreisbremse verstößt (§§ 556d ff. BGB), das berechtigte Interesse in angespannten Märkten ebenfalls ausschließt. Mehr zur Mietpreisbremse: Mietpreisbremse einfach erklärt.

Außerdem war der Fall eine Untervermietung der ganzen Wohnung bei Auslandsaufenthalt. Für die Vermietung einzelner Zimmer hat der BGH nichts entschieden, auch wenn sich die Begründung auf § 553 Abs. 1 stützt, der sich auf einen Teil des Wohnraums bezieht.

Was heißt das für Mieter?

• Erlaubnis einholen. Ohne Erlaubnis zu untervermieten ist das eigentliche Risiko, nicht die Höhe der Untermiete allein. Schriftlich fragen und die geplante Untermiete nennen.
• Kalkulation aufstellen. Eigene Miete, Nebenkosten und andere wohnungsbezogene Kosten gegen die Untermiete rechnen. Liegt die Untermiete deutlich darüber, ist das nach dem Urteil ein Warnsignal.
• Möblierung dokumentieren. Wer einen Aufschlag für Möbel verlangt, sollte Art, Zustand und angemessenen Wert nachweisen können. Ob das den Gewinn ausgleicht, ist offen.
• Abmahnung ernst nehmen. Im entschiedenen Fall war die Abmahnung erfolglos geblieben, danach folgte die Kündigung. Wer abgemahnt wird, sollte die Untervermietung zügig klären und rechtlich beraten lassen.

Was heißt das für Vermieter?

• Abmahnen und dokumentieren. Eine Kündigung stützt sich auf Pflichtverletzung und fruchtlose Abmahnung. Hinweise auf Untervermietung (Namen am Klingelschild, Anzeigen) sollten belegt werden.
• Erlaubnis kann an eine Mieterhöhung geknüpft werden. Ist dem Vermieter die Untervermietung nur bei einer angemessenen Mieterhöhung zumutbar, darf er die Erlaubnis davon abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB).
• Kein Freibrief. Das Urteil gilt für den entschiedenen Sachverhalt: Gewinn aus unerlaubter Untervermietung und vorausgegangene Abmahnung. Bei Untervermietung mit Erlaubnis oder ohne Gewinn greift es nicht.

Was heißt das für Untermieter?

Die Untermiete ist zwar im Grundsatz vor Überhöhung geschützt, weil gewinnbringende Untervermietung nicht erlaubnisfähig ist. Das schützt den Untermieter aber nicht vor dem Verlust der Wohnung: Endet das Hauptmietverhältnis, kann der Vermieter die Herausgabe verlangen. Wer untermietet, sollte sich die Erlaubnis des Vermieters zeigen lassen. Zur Kaution im Untermietverhältnis: Wie funktioniert die Mietkaution bei einem Untermietvertrag?.

Rechtlicher Hintergrund: § 553 BGB

Die Untervermietung eines Teils der Wohnung ist nach § 553 BGB zu gestatten, wenn dem Mieter nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht, etwa aus finanziellen Gründen oder wegen einer vorübergehenden Abwesenheit. Der Anspruch entfällt, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt, die Wohnung übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus anderen Gründen nicht zumutbar ist. Das BGH-Urteil (Az. VIII ZR 228/23) ergänzt das um eine Obergrenze beim Einkommen: Wer mehr einnimmt als seine wohnungsbezogenen Aufwendungen, hat kein berechtigtes Interesse.

Was bedeutet das für die Kaution?

Das Urteil betrifft die laufende Untermiete, nicht die Kaution. Für die Kaution gelten die allgemeinen Regeln: Der Untervermieter darf von seinem Untermieter eine eigene Kaution verlangen, getrennt von der Kaution, die er selbst dem Vermieter gestellt hat. Details im Beitrag zur Mietkaution beim Untermietvertrag.

Fazit

Das Urteil zieht eine klare Linie: Untervermietung soll Mietern helfen, ihre Wohnung zu behalten, und kein Geschäftsmodell sein. Wer unerlaubt und mit Gewinn untervermietet, riskiert die Kündigung. Wer vorher fragt und kostendeckend kalkuliert, bewegt sich nach dem Urteil innerhalb des vom BGH gezogenen Rahmens, auch wenn der Einzelfall immer eine eigene Prüfung verlangt. Offen sind die Möblierungsaufschläge, die Mietpreisbremse und die Untervermietung einzelner Zimmer. Wer in einem solchen Grenzfall steckt, sollte sich beraten lassen. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.

Häufige Fragen

Weiterführende Themen

• Wie funktioniert die Mietkaution bei einem Untermietvertrag?
• Mietpreisbremse einfach erklärt
• Die Kündigung des Mietverhältnisses
• Mietkaution: Alle Möglichkeiten im Vergleich