Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 28. Januar 2026 in einem richtungsweisenden Urteil entschieden, dass Mieter mit der Untervermietung ihrer Wohnung keinen Gewinn erzielen dürfen. Hintergrund ist ein Fall, bei dem ein Berliner Mieter seine Wohnung zu weit überhöhten Preisen weitervermietet hatte – deutlich mehr als er selbst an Miete zahlte.
Inhalt
Was der BGH entschieden hat
Der BGH hat klargestellt:
- Zweck der Untervermietung ist es, dem Hauptmieter eine Deckung der eigenen Wohnkosten zu ermöglichen, z. B. bei zeitweiliger Abwesenheit oder veränderten Lebensumständen.
- Eine darüber hinausgehende Gewinnerzielung ist nicht vom Gesetz gedeckt und deshalb nicht zulässig.
Konkret heißt das: Mieter dürfen bei der Untervermietung maximal so viel verlangen, dass sie damit ihre eigenen Miet‑ und Nebenkosten decken. Alles darüber hinaus zählt als unkalkulierter Gewinn, den sie nicht aus dem Hauptmietverhältnis ziehen dürfen – selbst wenn der Vermieter der Untervermietung grundsätzlich zugestimmt hat.
Das Urteil wurde im Fall Az. VIII ZR 228/23 gesprochen und beantwortet eine bislang strittige Rechtsfrage im Wohnraummietrecht.
Was war passiert? Der konkrete Fall
Ein Mieter in Berlin‑Charlottenburg hatte seine Zweizimmerwohnung, die er für ca. 460 € Kaltmiete im Monat anmietete, an Untermieter für 962 € weitervermietet – also mehr als das Doppelte. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis.
Während ein Amtsgericht zunächst zu Gunsten des Mieters entschied, bestätigte das Landgericht Berlin, dass dies unzulässig sei, da die Untervermietung erkennbar auf Gewinn ausgerichtet war. Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe folgte dieser Sicht nun endgültig.
Was bedeutet das Urteil konkret für Mieter?
📍 1. Kein Anspruch auf Gewinn durch Untervermietung
Allein der Wunsch, aus der Untervermietung einen finanziellen Überschuss zu erzielen, begründet kein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Untervermietung dient laut Gesetz nicht als Geschäftsmodell. (Vermieter Ratgeber)
📍 2. Untervermietung bleibt möglich – aber nur zur Kostendeckung
Mieter können ihre Räume weitervermieten, sofern sie damit nur ihre tatsächlichen Mietkosten decken. Ein leichter Aufschlag, z. B. für Möblierung oder Nutzung bestimmter Ausstattung, kann in der Regel zulässig sein – solange er sachlich gerechtfertigt und angemessen ist.
📍 3. Mietpreisbremse & ortsübliche Miete bleiben relevant
Auch wenn der Mieter seine Wohnung lediglich weitervermietet, unterliegt er weiterhin den allgemeinen mietrechtlichen Grenzen wie der Mietpreisbremse und ist daran gebunden – also auch an lokal geltende Vergleichsmietwerte bzw. Mietspiegel. (Wikipedia)
Was bedeutet das für Vermieter und Untermieter?
🏡 Für Vermieter:
Das Urteil stärkt die Position des Vermieters: ✔️ Er kann die Zustimmung zur Untervermietung verweigern oder kündigen, wenn eine Untervermietung auf Gewinnerzielung zielt.
👤 Für Untermieter:
Untermieter, die überhöhte Mieten bezahlen, haben nun ein klares Argument, um überhöhte Preise prüfen zu lassen – vor allem, wenn diese deutlich über dem ortsüblichen Niveau liegen.
Warum das Urteil wichtig ist
In vielen deutschen Städten ist der Wohnungsmarkt angespannt. Untervermietungen können helfen, flexibel Wohnraum nutzbar zu machen – etwa bei längeren Auslandsaufenthalten oder vorübergehendem Wegzug. Gleichzeitig darf nicht unbegrenzt Profit aus der Wohnungsnot geschlagen werden. Das Urteil schafft hier klare rechtliche Leitlinien und stärkt gleichzeitig:
- den Schutz vor überhöhten Untermietpreisen,
- die Rechte der Vermieter,
- sowie die Rechtsklarheit für alle Parteien in Mietverhältnissen.
Fazit
Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 28.01.2026 unmissverständlich festgestellt:
Untervermietung darf nicht als Geschäftsmodell zur Gewinnerzielung dienen. Der Zweck ist die Deckung der eigenen Wohnkosten, nicht die Erzielung von Überschüssen.
Für Mieter, Vermieter und Untermieter setzt dies einen wichtigen Rahmen – insbesondere in Zeiten steigender Mieten und enger Wohnungsmärkte.
