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Renovieren während der Mietzeit: Was Mieter dürfen und was nicht

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Renovieren während der Mietzeit: Was Mieter dürfen und was nicht

Neu streichen, den Boden austauschen, eine Wand durchbrechen — wie viel Gestaltungsfreiheit haben Mieter während der Mietzeit wirklich? Die Antwort hängt davon ab, ob eine Maßnahme noch als normale Nutzung gilt oder bereits eine bauliche Veränderung der Mietsache ist.

Der Grundsatz: Vertragsgemäßer Gebrauch ist erlaubnisfrei

Innerhalb der eigenen vier Wände darf ein Mieter die Wohnung im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs frei gestalten — dazu zählen Streichen, Tapezieren und das Aufhängen von Bildern oder Regalen. Eine gesonderte Erlaubnis des Vermieters ist dafür nicht erforderlich, auch nicht für ungewöhnliche oder kräftige Farbtöne. Diese Gestaltungsfreiheit ergibt sich aus dem Nutzungsrecht, das der Vermieter dem Mieter mit dem Mietvertrag einräumt — mehr zu den gegenseitigen Pflichten aus diesem Vertrag: § 535 BGB: Vermieterpflichten einfach erklärt.

Wo die Zustimmungspflicht beginnt

Anders sieht es bei baulichen Veränderungen aus, die in die Substanz der Wohnung eingreifen — etwa:

  • Wände einreißen oder versetzen
  • Böden fest verlegen (Fliesen, verklebtes Parkett)
  • Sanitär- oder Elektroinstallationen verändern
  • Eine Einbauküche fest mit Wand oder Boden verbinden
  • Balkonverglasung, Markisen oder Satellitenschüsseln anbringen

Für all das braucht es die vorherige Zustimmung des Vermieters. Wer ohne Erlaubnis baulich verändert, riskiert nicht nur die spätere Rückbaupflicht, sondern in gravierenden Fällen auch eine Abmahnung.

Der Sonderfall: Anspruch auf Zustimmung nach § 554 BGB

Für vier konkrete Zwecke hat der Gesetzgeber die Position der Mieter deutlich gestärkt. Seit der Mietrechtsreform gilt:

„Der Mieter kann verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz oder der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen. Der Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Der Mieter kann sich im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten; § 551 Absatz 3 gilt entsprechend."

Konkret bedeutet das: Für einen barrierefreien Umbau, eine Wallbox zum Laden des E-Autos, zusätzlichen Einbruchsschutz oder ein Steckersolargerät (Balkonkraftwerk) muss der Vermieter grundsätzlich zustimmen — er darf nur in begründeten Ausnahmefällen ablehnen. Im Gegenzug darf er verlangen, dass sich der Mieter zu einer Sicherheitsleistung für den späteren Rückbau verpflichtet. Diese Sicherheit funktioniert nach denselben Regeln wie die reguläre Mietkaution: Sie muss getrennt vom Vermögen des Vermieters verzinst angelegt werden. Mehr dazu: § 551 BGB einfach erklärt.

Rückbaupflicht: Was passiert bei Auszug?

Bauliche Veränderungen, die der Mieter ohne gesonderte anderslautende Vereinbarung vorgenommen hat, müssen beim Auszug grundsätzlich rückgängig gemacht werden — die Wohnung ist im vertraglich vereinbarten Zustand zurückzugeben. Kommt der Mieter dem nicht nach, darf der Vermieter die Rückbaukosten von der Kaution abziehen. Details zu dieser Abzugsmöglichkeit: Wann darf der Vermieter auf die Mietkaution zugreifen?

Bei reiner Wandgestaltung (Farbe, Tapete) reicht dagegen meist ein neutraler Neuanstrich vor der Übergabe — sofern der Mietvertrag eine wirksame Regelung dazu enthält. Wann Klauseln zu Schönheitsreparaturen überhaupt wirksam sind und was konkret von der Kaution abgezogen werden darf, erklärt Was darf als Schönheitsreparatur mit der Mietkaution verrechnet werden?

Praxis-Tipp: Immer schriftlich zustimmen lassen

Auch wenn eine mündliche Zusage des Vermieters ausreichen würde — im Streitfall trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass eine bauliche Veränderung erlaubt war. Eine kurze schriftliche Bestätigung (E-Mail reicht) vor Beginn der Arbeiten erspart im Zweifel eine teure Rückbauforderung Jahre später.

Häufige Fragen

Darf ich meine Wohnung in einer knalligen Farbe streichen?

Ja, während der Mietzeit ist die Wandgestaltung Teil des vertragsgemäßen Gebrauchs — eine Erlaubnis des Vermieters ist nicht nötig. Bei Auszug muss aber je nach Mietvertrag und Wohnungszustand in der Regel neutral zurückgestrichen werden.

Brauche ich für eine Einbauküche die Erlaubnis des Vermieters?

Für eine lose aufgestellte Küche nicht. Werden dafür aber Wände, Leitungen oder Fliesen fest verändert, handelt es sich um eine bauliche Veränderung, die der Zustimmung des Vermieters bedarf.

Muss ich eigenmächtige Umbauten beim Auszug zurückbauen?

In der Regel ja. Ohne Zustimmung vorgenommene bauliche Veränderungen muss der Mieter grundsätzlich auf eigene Kosten rückgängig machen, sonst darf der Vermieter die Kosten von der Kaution abziehen.

Kann ich als Mieter einen Anspruch auf eine Baumaßnahme durchsetzen?

Ja, für bestimmte Zwecke: barrierefreier Umbau, das Laden von Elektrofahrzeugen, Einbruchsschutz und Steckersolargeräte (Balkonkraftwerke). Nach § 554 BGB muss der Vermieter solche Veränderungen erlauben, außer sie sind ihm nicht zumutbar.

Darf der Vermieter für ein Balkonkraftwerk eine Sicherheit verlangen?

Ja. Nach § 554 BGB kann sich der Mieter im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten — dafür gilt § 551 Abs. 3 BGB entsprechend, also dieselben Regeln wie bei der Mietkaution.

Quellen

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