Küche verkaufen: Wie funktionieren Abstandszahlung, Ablöse und Zeitwertberechnung?
Beim Mieterwechsel taucht häufig die Frage auf: Muss die Einbauküche des Vorgängers übernommen und bezahlt werden — und was ist dabei rechtlich zulässig?
Ablöse vs. Abstandszahlung: Zwei unterschiedliche Konzepte
Ablöse: Verbleibt eine Einbauküche in der Wohnung, kann der nachfolgende Mieter sie vom ausziehenden Mieter übernehmen — mit Zustimmung des Vermieters. Für den ausziehenden Mieter gelten dabei bestimmte Berechnungsregeln.
Abstandszahlung: Ist ausschließlich zur Erstattung tatsächlicher, nachgewiesener Umzugskosten zulässig. Als Gegenleistung für eine vorzeitige Vertragsbeendigung ist sie unzulässig und darf die tatsächlich entstandenen Umzugskosten nicht übersteigen — wird sie als Anreiz für einen früheren Auszug eingesetzt, ist sie rechtswidrig.
Zeitwertberechnung für die Küche
Formel: Zeitwert = Wiederbeschaffungswert − Wertminderung im ersten Jahr − Wertminderung in den Folgejahren
Übliche Abschreibungssätze:
- Erstes Jahr: 24 % Wertverlust
- Folgejahre: jeweils 4 % pro Jahr
- Durchschnittliche Nutzungsdauer einer Küche: maximal 25 Jahre
Zu- oder Abschläge sind möglich für zusätzliche Ausstattungsmerkmale bzw. Schäden oder fehlende Komponenten.
Rechtlicher Rahmen
- Preisobergrenze: Der vereinbarte Preis darf maximal 150 % des berechneten Zeitwerts betragen.
- Einschränkung für Vermieter: Vermieter dürfen keine Ablösezahlung für die Küche verlangen, es sei denn, sie haben die Küche ursprünglich selbst an den Mieter verkauft.
- Schutz für neue Mieter: Nachmieter sind niemals verpflichtet, die Küche des Vormieters zu übernehmen.
Muss die Ablösezahlung versteuert werden?
Für die meisten ausziehenden Mieter stellt sich die Steuerfrage nicht: Der private Verkauf gebrauchter Haushaltsgegenstände wie einer Einbauküche ist einkommensteuerlich in aller Regel irrelevant, solange es sich um ein einmaliges Privatgeschäft handelt. Anders sieht es aus, wenn jemand wiederholt und planmäßig Küchen oder andere Einrichtungsgegenstände kauft und mit Gewinn weiterverkauft — dann kann das Finanzamt eine gewerbsmäßige Handelstätigkeit annehmen, die anzumelden und zu versteuern wäre. Für den klassischen Fall „einmal ausziehen, einmal Küche ablösen” besteht diese Gefahr praktisch nicht.
Häufige Fragen
Kann der Vermieter die Ablösesumme selbst festlegen?
Nein — die Ablöse wird zwischen Vor- und Nachmieter vereinbart, nicht vom Vermieter. Er kann lediglich der Übernahme der Küche zustimmen oder widersprechen.
Was, wenn sich Vor- und Nachmieter nicht auf einen Preis einigen?
Dann bleibt es dem ausziehenden Mieter überlassen, die Küche selbst zu entfernen und mitzunehmen oder zu entsorgen — eine Pflicht zur Übernahme durch den Nachmieter besteht nicht.
Muss der Zeitwert von einem Gutachter ermittelt werden?
Nicht zwingend — bei einvernehmlicher Einigung reicht eine gemeinsame Berechnung nach der genannten Formel. Bei Streitigkeiten kann ein unabhängiges Gutachten aber Klarheit schaffen.
Muss die Ablösezahlung versteuert werden?
In der Regel nicht — der private Verkauf gebrauchter Haushaltsgegenstände wie einer Einbauküche ist einkommensteuerlich meist irrelevant, solange es sich um ein einmaliges Privatgeschäft handelt und keine gewerbsmäßige Handelstätigkeit vorliegt.