Küche verkaufen: Wie funktionieren Abstandszahlung, Ablöse und Zeitwertberechnung?

Wer auszieht und eine Einbauküche zurücklässt, kann sie dem Nachmieter verkaufen. Der Preis darf aber nicht beliebig sein, und ein Geldbetrag für den Auszug selbst ist unzulässig. Hier steht, was Ablöse und Abstandszahlung unterscheidet, wie sich der Zeitwert berechnen lässt und wie viel Sie höchstens verlangen dürfen.

Ablöse und Abstandszahlung: zwei verschiedene Dinge

Ablöse ist der Kaufpreis für Einrichtung oder Inventar, die der Vormieter in der Wohnung lässt und die der Nachmieter übernimmt, typischerweise eine Einbauküche. Das ist zulässig, solange der Preis nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert steht (§ 4a Abs. 2 WoVermRG).

Abstandszahlung ist Geld dafür, dass der bisherige Mieter auszieht. Eine solche Vereinbarung mit dem Wohnungssuchenden ist unwirksam (§ 4a Abs. 1 WoVermRG). Erlaubt ist nur, dem Vormieter nachgewiesene Umzugskosten zu erstatten. Wer als Nachmieter aufgrund einer unwirksamen Vereinbarung gezahlt hat, kann das Geld zurückfordern. Die Küche darf also nie nur der Vorwand für eine verdeckte Abstandszahlung sein: Ein Preis weit über dem Wert ist genau das.

Die rechtliche Einordnung im Einzelnen, samt Rückforderung und Bußgeldern, steht in Ablöse und Abstandszahlung: Was steckt dahinter?

Was Sie verkaufen dürfen

Verkaufen können Sie nur, was Ihnen gehört: eine Küche, die Sie selbst gekauft und eingebaut haben oder die Sie ihrerseits vom Vormieter übernommen haben. Eine Küche, die der Vermieter mit vermietet hat, gehört dem Vermieter. Prüfen Sie im Mietvertrag, wer die Küche gestellt hat. Stellt sich später ein Streit über das Eigentum, hilft ein Kaufbeleg. Bleibt eine Küche ohne Zahlung zurück, gilt sie nach dem Berliner Mieterverein als Eigentum des Vermieters, sofern der Mietvertrag nichts anderes bestimmt.

So berechnen Sie den Zeitwert

Maßgeblich ist der Wert der Küche zum Zeitpunkt der Übernahme, nicht ihr Neupreis. Eine gesetzliche Formel gibt es nicht. In der Praxis hilft eine Faustregel, wie sie auch der Berliner Mieterverein nennt:

• Im ersten Jahr verliert die Küche etwa 15 Prozent ihres Anschaffungspreises.
• In den Folgejahren kommen jährlich 5 bis 10 Prozent hinzu, je nach Qualität.
• Nach spätestens 25 Jahren gilt die Küche als verbraucht.

Rechenbeispiel: Eine Küche wurde vor 8 Jahren für 8.000 € gekauft.

Zu- und Abschläge sind möglich: für neuwertige Geräte, die Sie später ergänzt haben, für Schäden oder fehlende Teile. Wer die Küche für beide Seiten nachvollziehbar bewerten will, ergänzt den Beleg um Vergleichsangebote für gebrauchte Küchen. Der Zeitwert-Rechner hilft bei der Schätzung.

Wie viel dürfen Sie höchstens verlangen?

Das Gesetz nennt keine Zahl, sondern den Begriff „auffälliges Missverhältnis“. Nach der von Fachportalen wiedergegebenen Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 23.04.1997, VIII ZR 212/96) gilt: Verlangt wird mehr als 50 % über dem Zeitwert, ist der überhöhte Teil unwirksam. Höchstens sind also 150 % des Zeitwerts vertretbar.

Im Beispiel mit 2.600 € Zeitwert liegt die Obergrenze bei 3.900 €. Wer 4.500 € verlangt, riskiert, dass der Nachmieter den überschießenden Teil zurückverlangt. Besser ist es, nahe am Zeitwert zu bleiben, denn die Grenze ist eine Obergrenze und kein Anspruch auf Aufschlag.

So läuft der Verkauf ab

1. Eigentum klären. Wem gehört die Küche, und was gehört dazu (Geräte, Armaturen)?
2. Beleg und Zeitwert bereitlegen. Kaufbeleg, Alter und Zustand sowie die Zeitwertberechnung.
3. Schriftlich vereinbaren. Der Kaufvertrag gilt im Zweifel nur unter der Bedingung, dass der Mietvertrag zustande kommt (§ 4a Abs. 2 Satz 1 WoVermRG). Bekommt der Nachmieter die Wohnung nicht, entfällt die Zahlung.
4. Ablöseprotokoll anlegen mit Inventarliste, Zustand und Preis, von beiden unterschrieben.
5. Mit dem Vermieter abstimmen, ob der Nachmieter die Küche übernimmt und was im Mietvertrag steht.

Das Protokoll im Einzelnen beschreibt der Artikel zur Ablöse. Wer einen Nachmieter vorschlägt, findet Hinweise unter Nachmieter stellen und Ersatzmieterklausel.

Muss die Ablösezahlung versteuert werden?

Für die meisten ausziehenden Mieter nein. Private Veräußerungsgeschäfte mit beweglichen Sachen sind nur steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf höchstens ein Jahr liegt, und Gegenstände des täglichen Gebrauchs sind ausdrücklich ausgenommen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG). Eine gebrauchte Einbauküche gehört dazu. Außerdem bleiben Gewinne unter 1.000 € im Kalenderjahr steuerfrei (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Anders sieht es aus, wenn jemand wiederholt und planmäßig Küchen mit Gewinn weiterverkauft; dann kann das Finanzamt eine gewerbliche Tätigkeit annehmen. Beim klassischen Fall „einmal ausziehen, einmal Küche verkaufen“ besteht diese Gefahr praktisch nicht.

Dieser Artikel ist ein Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Im Streitfall hilft der Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.

Häufige Fragen

Weiterführende Themen

• Ablöse & Abstandszahlung: Was steckt dahinter?
• Zeitwert-Rechner: Abnutzungs-Check
• Nachmieter stellen und Ersatzmieterklausel
• Mietkautionsrechner