Ablöse & Abstandszahlung: Was steckt dahinter und was ist erlaubt?
Bei der Wohnungssuche stößt man immer wieder auf die Begriffe „Ablöse" und „Abstandszahlung" — beide klingen ähnlich, sind rechtlich aber grundverschieden.
Was ist eine Ablöse?
Die Ablöse bezeichnet die Zahlung für bereits in der Wohnung vorhandene Gegenstände, die vom Vormieter übernommen werden — etwa:
- Einbauküchen
- Möbel
- Bodenbeläge
- Lampen oder Vorhänge
- Elektrogeräte
Wichtige Voraussetzung: Der Preis darf nicht überhöht sein — er muss dem tatsächlichen Marktwert unter Berücksichtigung von Alter und Abnutzung entsprechen.
Was ist eine Abstandszahlung?
Hierbei handelt es sich um eine Zahlung allein für den Zugang zur Wohnung — unabhängig vom Kauf von Gegenständen. Beispiele sind Zahlungen, um als Nachmieter empfohlen zu werden, oder ein „Eintrittsgeld” an den Vermieter.
Rechtliche Einordnung: Nach deutschem Mietrecht sind Abstandszahlungen in den meisten Fällen verboten.
Die wichtigsten Unterschiede
| Merkmal | Ablöse | Abstandszahlung |
|---|---|---|
| Zweck | Kauf konkreter Gegenstände | Zahlung für Wohnungszugang |
| Rechtliche Lage | Zulässig (bei fairem Preis) | In der Regel unzulässig |
| Gegenleistung | Konkrete Waren | Kein realer Gegenwert |
| Risiko | Überteuerung | Rechtsunwirksamkeit |
Warnsignale und gängige Tricks
- Überteuerte Küchen — alte Küchen werden über Marktwert angeboten.
- „Alles oder nichts” — erzwungener Komplettkauf ohne Einzelverhandlung.
- Versteckte Abstandszahlung — getarnt als überhöhte Ablöse.
- Zeitdruck — künstliche Dringlichkeit seitens des Verkäufers.
Schutz für Mieter
- Werte realistisch anhand von Vergleichsangeboten einschätzen
- Sich Zeit für die Entscheidung nehmen
- Schriftlichen Vertrag mit Auflistung von Gegenständen, Preis und Zustand erstellen
- Preise aktiv verhandeln
Was tun bei bereits gezahlten unzulässigen Beträgen?
- Alles dokumentieren (Verträge, Nachrichten, Fotos)
- Mieterverein oder Fachanwalt konsultieren
- Verjährungsfristen für Rückforderungsansprüche beachten — der Rückforderungsanspruch für eine unzulässige Abstandszahlung verjährt regulär nach drei Jahren zum Jahresende
Rechtliche Grundlage im Detail
Unzulässige Abstandszahlungen können nach § 138 BGB als sittenwidrig und damit unwirksam gelten, wenn sie in einem auffälligen Missverhältnis zur Gegenleistung stehen. Wer bereits gezahlt hat, kann den Betrag über den Rechtsweg der ungerechtfertigten Bereicherung (§ 812 BGB) zurückfordern. Bei Ablösevereinbarungen über Makler oder Vormieter greift zusätzlich das Wohnungsvermittlungsgesetz, das überhöhte Vermittlungsentgelte ausdrücklich untersagt.
Bußgelder bei Mietpreisüberhöhung
Neben der zivilrechtlichen Rückforderung nach § 812 BGB drohen in angespannten Wohnungsmärkten zusätzlich ordnungsrechtliche Konsequenzen: Wer als Vermieter oder Vormieter eine unangemessen hohe Ablöse oder Abstandszahlung verlangt, kann sich nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) wegen Mietpreisüberhöhung strafbar machen — vorausgesetzt, das Gebiet gilt als Mangellage und der geforderte Preis übersteigt den ortsüblichen Wert um mehr als 20 %. Die zuständige Behörde kann dafür ein Bußgeld von bis zu 50.000 € verhängen. Betroffene Mieter sollten Verstöße daher nicht nur zivilrechtlich verfolgen, sondern im Zweifel auch das zuständige Ordnungsamt informieren.
Häufige Fragen
Muss ich eine Ablöse überhaupt zahlen?
Nein — eine Ablöse ist immer freiwillig verhandelbar. Niemand ist verpflichtet, die Einrichtung des Vormieters zu übernehmen, wenn kein Interesse daran besteht.
Woran erkenne ich einen fairen Ablösepreis?
Am zuverlässigsten über eine Zeitwertberechnung, die Anschaffungspreis, Alter und Abnutzung berücksichtigt — dafür eignet sich der Zeitwert-Rechner.
Drohen dem Vermieter oder Vormieter Bußgelder für eine unzulässige Abstandszahlung?
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann eine überhöhte Forderung als Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz gelten und mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 € geahndet werden — zusätzlich zur zivilrechtlichen Rückforderung des gezahlten Betrags.