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Ablöse & Abstandszahlung: Was steckt dahinter und was ist erlaubt?

Veröffentlicht am Aktualisiert am 12 Min. Lesezeit
Ablöse & Abstandszahlung: Was steckt dahinter und was ist erlaubt?

Bei der Wohnungssuche taucht früh die Frage auf: „Können Sie die Küche übernehmen?“ Oder schlimmer: „Für die Besichtigung und den Zuschlag hätten wir gern noch etwas obendrauf.“ Beides klingt nach Ablöse, ist rechtlich aber etwas völlig anderes. Der Artikel zeigt, wo die Grenzen liegen, wie Sie einen fairen Preis finden und was Sie tun, wenn Sie schon zu viel gezahlt haben.

Was ist eine Ablöse?

Eine Ablöse ist der Preis für Gegenstände, die der Vormieter in der Wohnung lässt und die der neue Mieter übernimmt. Das Gesetz spricht von „Einrichtung“ oder „Inventarstück“ (§ 4a Abs. 2 WoVermRG). Typische Beispiele:

  • Einbauküche und Elektrogeräte
  • Einbauschränke und Möbel
  • Bodenbeläge, Lampen, Vorhänge
  • Einbauten wie Regale oder Sauna, die der Vormieter auf eigene Kosten eingebaut hat

Der Verkäufer ist meist der Vormieter, kann aber auch der Vermieter sein. Wichtig ist der Zusammenhang mit dem Mietvertrag: Ein solcher Kaufvertrag gilt im Zweifel nur unter der Bedingung, dass der Mietvertrag tatsächlich zustande kommt (§ 4a Abs. 2 Satz 1 WoVermRG). Bekommt der Nachmieter die Wohnung nicht, muss er die Küche also auch nicht bezahlen.

Wichtige Voraussetzung: Die Ablöse ist nur wirksam, soweit sie nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Gegenstände steht. Maßgeblich ist der Wert zum Zeitpunkt der Übernahme, nicht der Neupreis.

Was ist eine Abstandszahlung?

Bei einer Abstandszahlung fließt Geld ohne eine Ware als Gegenleistung. Ihr Zweck ist, dass jemand die Wohnung freigibt oder den Zugang zu ihr ermöglicht. Die Praxis kennt drei Varianten:

  1. Zahlung an den Vormieter, damit er auszieht. Diese Vereinbarung ist ausdrücklich unwirksam (§ 4a Abs. 1 WoVermRG). Der Gesetzgeber will verhindern, dass Wohnungssuchende für etwas zahlen, wozu der Vormieter ohnehin verpflichtet ist: die Wohnung zum Vertragsende zurückzugeben.
  2. Zahlung an den Vormieter, damit er Sie als Nachmieter vorschlägt. Das ist wirtschaftlich ein Entgelt für den Zugang zur Wohnung. Ob § 4a Abs. 1 greift, hängt davon ab, ob die Zahlung faktisch für die Räumung geleistet wird. Im Zweifel ist der Einzelfall entscheidend, und die Zahlung ist mindestens ein Warnsignal.
  3. „Eintrittsgeld“ an den Vermieter. Hier greift § 4a nicht unmittelbar. Solche Zahlungen können aber als verstecktes Entgelt für die Vermietung gelten und dann unter § 5 WiStG (Mietpreisüberhöhung) oder § 138 BGB (Sittenwidrigkeit) fallen. Wird zusätzlich eine „Sicherheit“ über drei Monatsmieten hinaus verlangt, ist das nach § 551 Abs. 1 und 4 BGB unzulässig.

Ausnahme: Erstattet der Nachmieter dem Vormieter nachgewiesene Umzugskosten, ist das erlaubt (§ 4a Abs. 1 Satz 2 WoVermRG). Wichtig ist der Nachweis, etwa durch Rechnungen. Pauschalen ohne Beleg fallen nicht darunter.

Die wichtigsten Unterschiede

MerkmalAblöseAbstandszahlung
ZweckKauf konkreter GegenständeGeld für Auszug oder Zugang zur Wohnung
Rechtsgrundlage§ 4a Abs. 2 WoVermRG§ 4a Abs. 1 WoVermRG
Rechtliche LageWirksam, solange kein auffälliges MissverhältnisUnwirksam (außer nachgewiesene Umzugskosten)
GegenleistungKonkrete WarenKein realer Gegenwert
Abhängig vom Mietvertrag?Im Zweifel ja (aufschiebende Bedingung)Nicht relevant, Vereinbarung ist ohnehin unwirksam
RückforderungFür den überhöhten TeilFür den gesamten Betrag

Die Rechtsgrundlagen im Überblick

NormWas sie regelt
§ 4a Abs. 1 WoVermRGEntgelt dafür, dass der bisherige Mieter auszieht: unwirksam. Ausnahme: nachgewiesene Umzugskosten
§ 4a Abs. 2 WoVermRGKauf von Einrichtung oder Inventar: im Zweifel bedingt durch den Mietvertrag; Preis unwirksam, soweit auffälliges Missverhältnis zum Wert
§ 5 Abs. 1 und 2 WoVermRGRückforderung von Leistungen aufgrund unwirksamer Vereinbarungen nach den allgemeinen Vorschriften; § 817 Satz 2 BGB gilt nicht
§ 812 BGBHerausgabe dessen, was ohne rechtlichen Grund erlangt wurde
§§ 195, 199 BGBVerjährung: drei Jahre ab Jahresende, spätestens zehn Jahre
§ 5 WiStGMietpreisüberhöhung als Ordnungswidrigkeit, Bußgeld bis 50.000 €
§ 291 StGBWucher bei Ausbeutung einer Zwangslage oder Unerfahrenheit
§ 138 BGBSittenwidrigkeit und Wucher als ergänzende Auffangnorm
§ 551 BGBKaution höchstens drei Monatsmieten, in drei Raten zahlbar

Wie hoch darf eine Ablöse sein?

Das Gesetz nennt keine Zahl, sondern den Begriff „auffälliges Missverhältnis“. Die Gerichte haben ihn konkretisiert: Nach der von Fachportalen wiedergegebenen Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 23.04.1997, VIII ZR 212/96) darf der verlangte Betrag den tatsächlichen Wert der Gegenstände nicht um mehr als 50 % überschreiten. Der überhöhte Teil der Preisabrede ist dann unwirksam und kann zurückverlangt werden.

Beispiel: Eine gebrauchte Einbauküche hat einen Zeitwert von 2.000 €. Bis etwa 3.000 € liegt der Preis noch im vertretbaren Rahmen. Verlangt der Vormieter 4.000 €, ist der übersteigende Teil angreifbar. Wie weit die Kürzung im Einzelnen reicht, hängt vom Fall ab.

So ermitteln Sie den Zeitwert

  1. Anschaffungspreis erfragen und belegen lassen. Fragen Sie nach der Rechnung. Ein Listenpreis aus dem Prospekt ist kein Kaufpreis, viele Möbelhäuser vergeben hohe Rabatte.
  2. Alter und Zustand bewerten. Küchen verlieren mit jedem Jahr deutlich an Wert. Sichtbare Gebrauchsspuren, defekte Geräte und Modernisierungsbedarf mindern den Preis weiter.
  3. Vergleichsangebote prüfen. Gebrauchte Küchen und Geräte werden auf Kleinanzeigenportalen gehandelt. Das zeigt, was der Markt zahlt.
  4. Nachrechnen. Der Zeitwert-Rechner verbindet Anschaffungspreis, Alter und Abnutzung zu einer nachvollziehbaren Schätzung, die Sie in die Verhandlung mitnehmen können.

Mehr zum Thema aus Sicht des Verkäufers: Küche verkaufen: Abstandszahlung, Ablöse und Zeitwert.

Was ins Ablöse-Protokoll gehört

Auch bei fairem Preis lohnt ein schriftlicher Vertrag. Er schützt beide Seiten und klärt, was später strittig werden könnte. Enthalten sollten sein:

  • Liste aller Gegenstände mit Bezeichnung und Baujahr, bei Geräten Hersteller und Modell
  • Preis je Gegenstand und Gesamtpreis, dazu der Anschaffungspreis, auf den sich der Vormieter bezieht
  • Zustand samt Fotos und bekannter Mängel
  • Bedingung: Der Kauf gilt nur, wenn der Mietvertrag zustande kommt (das entspricht im Zweifel ohnehin § 4a Abs. 2 Satz 1 WoVermRG)
  • Zahlungszeitpunkt: Am sichersten erst bei Übergabe der Wohnung und nach Abschluss des Mietvertrags, nie vorab in bar ohne Beleg
  • Quittung oder Überweisungsbeleg, unterschrieben von beiden Seiten
  • Ausbau und Rückbau: Wer ist beim Auszug für Ausbau und Entfernung zuständig? Das hängt vom Mietvertrag und von Absprachen mit dem Vermieter ab; klären Sie es vor dem Kauf

Warnsignale und gängige Tricks

  1. Überteuerte Küchen. Alte Küchen werden über dem Marktwert angeboten, oft mit dem Neupreis als Anker.
  2. „Alles oder nichts“. Erzwungener Komplettkauf ohne Einzelverhandlung. Ablehnen dürfen Sie jederzeit. Ob der Verkäufer einzeln verkauft, entscheidet er selbst, aber Sie können jeden Posten einzeln bewerten und daran den Gesamtpreis messen.
  3. Versteckte Abstandszahlung. Ein überhöhter Ablösepreis für wertlose Gegenstände ist in Wahrheit ein Entgelt für den Zugang zur Wohnung. Etwa ein Besenschrank für mehrere hundert Euro.
  4. Zeitdruck. „Es gibt noch fünf andere Interessenten, ich brauche die Zusage bis heute Abend.“ Wer sich Zeit lässt, kann Werte prüfen.
  5. Makler koppelt Küchenkauf an die Vermittlung. Vermittler dürfen vom Wohnungssuchenden kein Entgelt für die Vermittlung verlangen (§ 2 Abs. 1a WoVermRG), und Vereinbarungen über den Bezug von Waren im Zusammenhang mit dem Auftrag sind unwirksam (§ 3 Abs. 4 WoVermRG).
  6. Zahlung ohne Beleg oder in bar. Ohne Quittung fällt der Nachweis später schwer.
  7. Ablöse und Kaution werden vermischt. Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten betragen (§ 551 BGB). Eine Ablöse ist davon unabhängig. Eine Sicherheit über drei Monatsmieten hinaus ist unzulässig (§ 551 Abs. 4 BGB), auch wenn sie als „Zusatzkaution“ oder Ablöse bezeichnet wird.

Schutz für Mieter

  • Werte realistisch anhand von Vergleichsangeboten und dem Zeitwert einschätzen
  • Sich Zeit für die Entscheidung nehmen
  • Den Kauf schriftlich festhalten, mit Auflistung von Gegenständen, Preis und Zustand
  • Preise aktiv verhandeln und nur übernehmen, was Sie wirklich brauchen
  • Überweisen statt bar zahlen, mit klarem Verwendungszweck
  • Bei Unsicherheit vor der Zahlung den Mieterverein fragen

Und die Kaution? Was Sie beim Einzug insgesamt zahlen

Ablöse ist nur ein Posten beim Einzug. Zu den üblichen Kosten gehören die erste Miete und die Kaution. Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen, und Sie dürfen sie in drei gleichen Monatsraten zahlen (§ 551 Abs. 1 und 2 BGB). Die Ablöse kommt on top, ist aber rechtlich getrennt zu behandeln.

Rechenbeispiel: Nettokaltmiete 800 €, Ablöse Küche 1.500 €. Die Kaution beträgt höchstens 2.400 € (drei Nettokaltmieten), zahlbar in drei Raten zu je 800 €. Beim Einzug werden dann die erste Kautionsrate (800 €), die erste Miete (800 €) und die Ablöse (1.500 €) fällig, zusammen 3.100 €. Wer die Kaution auf einmal zahlt, kommt auf 4.700 €. Planen Sie das ein, bevor Sie zusagen.

Damit die Kaution nicht mehr Liquidität bindet als nötig, lohnt ein Blick auf die Alternativen: Mietkaution: Alle Möglichkeiten im Vergleich, den Mietkautionsrechner und die Mietkautionskonto-Anbieter.

Was tun bei bereits gezahlten unzulässigen Beträgen?

Wer aufgrund einer nach § 4a WoVermRG unwirksamen Vereinbarung gezahlt hat, kann das Geld nach den allgemeinen Vorschriften des Bürgerlichen Rechts zurückverlangen (§ 5 Abs. 2 und 1 WoVermRG, § 812 BGB). Dass Sie die Unwirksamkeit kannten, schadet nicht: § 817 Satz 2 BGB, der sonst Rückforderungen bei bewusst gesetzwidrigen Zahlungen ausschließt, gilt hier ausdrücklich nicht.

  1. Alles dokumentieren. Vertrag, Chatverläufe, Anzeigen, Belege und Fotos sichern.
  2. Betrag berechnen. Bei Abstandszahlungen den gesamten Betrag, bei überhöhter Ablöse den überhöhten Teil. Als Grundlage dienen Zeitwert und Vergleichsangebote.
  3. Schriftlich zur Rückzahlung auffordern, mit Frist von etwa zwei Wochen und Kontoverbindung.
  4. Beratung holen. Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht prüfen, ob eine Klage aussichtsreich ist.
  5. Frist im Blick behalten. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre (§ 195 BGB) und beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie von den Umständen erfahren haben (§ 199 Abs. 1 BGB). Spätestens nach zehn Jahren ist der Anspruch verjährt, unabhängig von der Kenntnis (§ 199 Abs. 4 BGB).

Bußgelder und Strafen bei überhöhten Forderungen

Neben der zivilrechtlichen Rückforderung drohen dem Fordernden in bestimmten Fällen ordnungs- und strafrechtliche Folgen.

Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStG). Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Wohnräumen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt. Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 % übersteigen. Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 50.000 € geahndet werden. Dass ein Gebiet förmlich als „angespannt“ ausgewiesen sein muss, verlangt der Wortlaut nicht; entscheidend ist das geringe Angebot an vergleichbarem Wohnraum. Das ist keine Straftat, sondern eine Ordnungswidrigkeit.

Wucher (§ 291 StGB). Wer die Zwangslage, Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder eine erhebliche Willensschwäche eines anderen ausbeutet, um sich für die Vermietung von Wohnräumen Vermögensvorteile versprechen oder gewähren zu lassen, die in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung stehen, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft. Das ist der Extremfall.

Betroffene sollten Verstöße nicht nur zivilrechtlich verfolgen, sondern bei Bedarf die zuständige Behörde (meist das Ordnungsamt oder die Bußgeldstelle der Kommune) informieren. Wer zuständig ist, unterscheidet sich je nach Bundesland und Gemeinde.

Für Vormieter und Vermieter: Was ist zulässig?

  • Vormieter dürfen ihre Einrichtung verkaufen, sollten sich aber am Zeitwert orientieren und den tatsächlichen Anschaffungspreis nennen. Ein Geldbetrag für den Auszug ist unwirksam, nachgewiesene Umzugskosten dürfen dagegen erstattet werden.
  • Vermieter dürfen für den Abschluss eines Mietvertrags keine zusätzliche Zahlung verlangen, die als verstecktes Entgelt für die Vermietung wirkt. Die Kaution ist auf drei Monatsmieten begrenzt (§ 551 BGB).
  • Stellt der Vermieter die Küche selbst, sollte das klar im Mietvertrag geregelt sein. Das ist etwas anderes als eine Ablöse vom Vormieter.

Dieser Artikel ist ein Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Im Streitfall hilft der Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.

Häufige Fragen

Muss ich eine Ablöse überhaupt zahlen?

Nein. Niemand muss die Einrichtung des Vormieters übernehmen. Ob und zu welchem Preis, ist Verhandlungssache. Das Gesetz schränkt nur die Höhe ein: Steht der Preis in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Gegenstände, ist die Preisvereinbarung insoweit unwirksam (§ 4a Abs. 2 WoVermRG).

Darf der Vormieter Geld dafür verlangen, dass er auszieht?

Nein. Eine Vereinbarung, die den Nachmieter zu einem Entgelt dafür verpflichtet, dass der bisherige Mieter die Wohnung räumt, ist unwirksam (§ 4a Abs. 1 WoVermRG). Ausgenommen ist die Erstattung nachgewiesener Umzugskosten des Vormieters.

Wie viel darf eine gebrauchte Küche kosten?

Maßgeblich ist der Zeitwert, nicht der Neupreis. Nach der von Fachportalen wiedergegebenen Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 23.04.1997, VIII ZR 212/96) ist die Preisvereinbarung ab einer Überschreitung des tatsächlichen Werts um mehr als 50 % nicht mehr haltbar. Bei einem Zeitwert von 2.000 € wäre ab etwa 3.000 € Vorsicht geboten. Der Zeitwert-Rechner hilft bei der Schätzung.

Kann ich eine bereits gezahlte Abstandszahlung zurückfordern?

Ja. Wer aufgrund einer nach § 4a WoVermRG unwirksamen Vereinbarung gezahlt hat, kann die Leistung nach den allgemeinen Vorschriften des Bürgerlichen Rechts zurückverlangen (§ 5 Abs. 2 und 1 WoVermRG, § 812 BGB). Dass man die Unwirksamkeit beim Zahlen kannte, schadet nicht: § 817 Satz 2 BGB ist ausdrücklich nicht anzuwenden.

Wie lange kann ich das Geld zurückverlangen?

Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre (§ 195 BGB). Sie beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und man von den Umständen erfahren hat (§ 199 Abs. 1 BGB). Unabhängig von der Kenntnis verjähren solche Ansprüche spätestens nach zehn Jahren (§ 199 Abs. 4 BGB).

Drohen Bußgelder oder Strafen bei überhöhten Forderungen?

Möglich. Wer für die Vermietung unangemessen hohe Entgelte fordert oder annimmt und dabei ein geringes Angebot ausnutzt, handelt ordnungswidrig (§ 5 WiStG, Bußgeld bis 50.000 €). Bei Ausbeutung einer Zwangslage oder Unerfahrenheit kann Wucher nach § 291 StGB vorliegen, dann drohen Geld- oder Freiheitsstrafe.

Darf ein Makler verlangen, dass ich die Küche kaufe?

Ein Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden grundsätzlich kein Entgelt für die Vermittlung verlangen (§ 2 Abs. 1a WoVermRG). Vereinbarungen, durch die man sich im Zusammenhang mit dem Vermittlungsauftrag zum Bezug von Waren verpflichtet, sind unwirksam (§ 3 Abs. 4 WoVermRG). Bei einem Küchenverkauf des Vormieters ist der Makler dagegen nicht Partei, dort gilt § 4a Abs. 2.

Quellen

Weiterführende Themen