Wie funktionieren die größten Vermieter Deutschlands wirklich?

In Deutschland gab es Ende 2025 rund 44,0 Millionen Wohnungen. Wenn über „die großen Vermieter" gesprochen wird, fallen fast immer dieselben Namen: Vonovia, LEG, TAG. Dabei sind die Börsenkonzerne nur ein Teil des Bildes — in vielen Städten ist die kommunale Wohnungsgesellschaft der größere Vermieter. Dieser Artikel ordnet die Zahlen ein, erklärt das Geschäftsmodell dahinter und beantwortet die Frage, die Mietende am direktesten betrifft: Was passiert mit der Kaution, wenn ganze Wohnungsbestände den Besitzer wechseln?

Wem Deutschlands Mietwohnungen wirklich gehören

Die größte Vermietergruppe des Landes sind nicht Konzerne, sondern Privatpersonen: Millionen Einzeleigentümer mit einer oder wenigen Wohnungen. Daneben steht eine professionelle Wohnungswirtschaft, die sich in drei Lager teilt:

• Kommunale und öffentliche Wohnungsunternehmen: Rund 790 Gesellschaften im Branchenverband GdW halten zusammen etwa 2,5 Millionen Wohnungen. Sie gehören Städten und Ländern und verfolgen in der Regel eine Versorgungs-, keine Renditemaximierungslogik.
• Wohnungsgenossenschaften: Rund 2.000 Genossenschaften, in deren Wohnungen etwa 5 Millionen Menschen leben. Hier zeichnen Mitglieder Anteile am Unternehmen — eine Mietkaution kann zusätzlich verlangt werden, ersetzt die Anteile aber nicht.
• Privatwirtschaftliche und börsennotierte Unternehmen: Die kleinste, aber sichtbarste Gruppe. Sie finanziert sich über den Kapitalmarkt und steht deshalb unter Renditedruck und öffentlicher Beobachtung.

Wie sehr die öffentliche Wahrnehmung von der Eigentümerstruktur abweicht, zeigt Berlin: Die sieben landeseigenen Wohnungsgesellschaften kamen Ende 2025 zusammen auf 404.170 Wohnungen und sollen bis Ende 2026 auf über 412.000 wachsen. Vonovia — der Konzern, um den die Berliner Enteignungsdebatte kreist — hielt in derselben Stadt zum 31. März 2026 einen strategischen Bestand von 138.245 Wohnungen. Auch in Hamburg ist mit der städtischen SAGA und ihren rund 140.000 Wohnungen kein Börsenkonzern der größte Vermieter.

Die börsennotierten Schwergewichte in Zahlen

Stand der Angaben: 31. März 2026 nach den Quartalsmitteilungen der Unternehmen; Grand City und Adler nach Unternehmensangaben beziehungsweise Berichterstattung 2026.

Selbst Vonovia, Europas größter Wohnungskonzern, kommt mit seinen deutschen Wohnungen auf gut 1 % des gesamten deutschen Wohnungsbestands. Die Marktmacht dieser Unternehmen liegt nicht in bundesweiter Dominanz, sondern in regionaler Konzentration: im Ruhrgebiet, in Berlin, in einzelnen Mittelstädten, in denen ein einziger Anbieter einen zweistelligen Anteil aller Mietwohnungen hält.

Zwei Details in der Tabelle verdienen einen zweiten Blick. Erstens die Leerstandsquoten: 1,9 % bei Vonovia bedeutet praktisch Vollvermietung — auf angespannten Märkten steht kaum eine Wohnung leer, und wer eine sucht, konkurriert mit vielen anderen. Zweitens die Mietniveaus: Mit 8,26 €/m² liegt Vonovia deutlich über TAG mit 6,03 €/m². Das ist kein Beleg für unterschiedliche Preispolitik, sondern vor allem eine Folge der Lage — TAG vermietet überwiegend in Regionen mit niedrigerem Mietniveau im Norden und Osten.

Wie das Geschäftsmodell funktioniert

Große Wohnungskonzerne verdienen ihr Geld anders als ein privater Vermieter mit einer Eigentumswohnung. Drei Mechanismen prägen ihr Handeln:

Finanzierung über den Kapitalmarkt. Statt eines Bankdarlehens pro Objekt nutzen die Konzerne Anleihen und Eigenkapital von der Börse. Das macht sie zinssensibel: Steigen die Zinsen, steigen die Refinanzierungskosten für den gesamten Bestand — nicht erst bei der nächsten Anschlussfinanzierung eines einzelnen Hauses. Das erklärt, warum die Branche seit der Zinswende Bestände verkauft, Schulden abbaut und Neubauprojekte zurückstellt.

Skalierung statt Einzelfallbetreuung. Bei hunderttausenden Mietverhältnissen wird jeder Prozess industrialisiert: Vermietung, Instandhaltung, Betriebskostenabrechnung, Kautionsverwaltung. Das senkt Kosten pro Einheit und erklärt zugleich die häufigste Mieterbeschwerde — der persönliche Ansprechpartner fehlt, Kommunikation läuft über Portale und Service-Center.

Mietsteigerung im Bestand. Neubau ist teuer geworden; die Erträge wachsen deshalb überwiegend im vorhandenen Bestand. Die Hebel dafür sind gesetzlich vorgegeben: Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete über den Mietspiegel, Neuvermietung zu höheren Mieten und die Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB. Für Mietende heißt das: Mieterhöhungen kommen bei Konzernen selten als Einzelfallentscheidung, sondern als standardisiertes Schreiben — mit denselben Fristen und Formfehlern, die auch bei privaten Vermietern angreifbar sind. Was zulässig ist und was nicht, steht in Mieterhöhung: Rechte, Pflichten und praktische Tipps.

Angesichts der politischen Aufmerksamkeit hat sich Vonovia für den Berliner Bestand selbst zu einer Mietenbegrenzung verpflichtet: Mieterhöhungen sollen für drei Jahre auf maximal 1 % begrenzt bleiben, für zwei weitere Jahre auf die Höhe der Inflationsrate.

Adler Group: wenn das Modell kippt

Nicht jeder große Wohnungskonzern bleibt groß. Die Adler Group galt einst als einer der größten deutschen Wohnungsvermieter. 2021 warf der britische Leerverkäufer Fraser Perring (Viceroy Research) dem Konzern vor, seine Geldgeber systematisch zu täuschen. Die Wirtschaftsprüfer von KPMG konnten die Vorwürfe nicht vollständig entkräften und verweigerten dem Jahresabschluss den Prüfvermerk — ein seltener und schwerwiegender Vorgang für ein börsennotiertes Unternehmen.

Seither schrumpft der Bestand. Ein Schuldenberg von zeitweise 7,4 Milliarden Euro wurde über Verkäufe etwa halbiert. Seit 2024 kontrolliert eine Gruppe der größten Anleihegläubiger — darunter Pimco, Taconic Capital Partners und Sculptor Capital Management — mit rund 75 % der Stimmrechte den Konzern. Im ersten Quartal 2026 flossen 197 Mio. € aus dem Verkauf Berliner Bestandsimmobilien zu; die verbliebenen rund 18.000 Berliner Wohnungen sollen ebenfalls veräußert werden. Aus dem Wohnungskonzern ist eine Verwertungsgesellschaft geworden, die ihre Gläubiger auszahlt.

Für Mietende in diesen Wohnungen ist das weniger dramatisch, als es klingt — der Mietvertrag läuft beim Eigentümerwechsel unverändert weiter („Kauf bricht nicht Miete”, § 566 BGB), und für die Kaution gilt der nächste Abschnitt.

Die Kaution beim Eigentümerwechsel: § 566a BGB

Wenn Konzerne ganze Portfolios verkaufen, wechseln tausende Mietverhältnisse auf einmal den Vermieter. Für die Mietkaution regelt das § 566a BGB eindeutig: Der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit ein. Er schuldet am Ende des Mietverhältnisses die Rückzahlung samt Zinsen — und zwar auch dann, wenn der frühere Eigentümer ihm die Kaution nie ausgehändigt hat. Erst wenn beim Erwerber nichts mehr zu holen ist, haftet der alte Vermieter nachrangig weiter.

Praktisch heißt das für Mietende:

1. Nichts unterschreiben, was den Anspruch neu regelt. Der Kautionsanspruch geht kraft Gesetzes über, es braucht dafür keine neue Vereinbarung.
2. Den Übergang dokumentieren. Das Schreiben über den Eigentümerwechsel, die alte Kautionsbestätigung und den Kontoauszug der Einzahlung aufbewahren — bei einem Massenübergang ist die Zuordnung im neuen System die häufigste Fehlerquelle.
3. Die Abrechnung am Ende einfordern. Der neue Eigentümer muss die Kaution samt aufgelaufener Zinsen abrechnen. Wie lange er dafür Zeit hat, steht in Mietkaution-Rückzahlung: Fristen und Ansprüche.

Der zweite Schutzmechanismus ist § 551 Abs. 3 BGB: Die Kaution ist getrennt vom übrigen Vermögen des Vermieters anzulegen. Genau diese Trennungspflicht sorgt dafür, dass das Geld nicht in die Insolvenzmasse fällt, wenn ein Vermieter — ob Konzern oder Privatperson — in Schieflage gerät. Die technische Umsetzung dafür ist das Treuhandkonto; bei mehreren Mietverhältnissen nutzen Vermieter ein Kautionssammelkonto mit getrennten Unterkonten.

Konzern oder privater Vermieter: Was ist wirklich anders?

Rechtlich gibt es bei der Kaution keinen Unterschied. Der praktische liegt in der Abwicklung: Ein Konzern mit hunderttausenden Mietverhältnissen braucht zwangsläufig zentrale Prozesse — welche technische Lösung einzelne Konzerne intern nutzen, ist öffentlich nicht im Detail einsehbar. Private Vermieter richten dagegen meist ein einzelnes Mietkautionskonto pro Mietverhältnis ein. Einen Überblick über die Anbieter liefert der Mietkautionskonto-Vergleich.

Wem gehört meine Wohnung? So finden Sie es heraus

Gerade nach Portfolioverkäufen ist oft unklar, wer eigentlich Eigentümer ist — die Hausverwaltung auf dem Briefkopf ist es in der Regel nicht. Diese Wege führen zur Antwort:

• Mietvertrag und Mieterhöhungsschreiben: Dort muss der Vermieter namentlich genannt sein, nicht nur die Verwaltung.
• Schreiben zum Eigentümerwechsel: Beim Verkauf sind Mietende zu informieren; das Schreiben nennt den Erwerber.
• Grundbuchauszug: Das Grundbuchamt erteilt Auskunft bei berechtigtem Interesse — ein laufendes Mietverhältnis mit konkretem Anlass, etwa einem Streit um die Kaution, kann dafür ausreichen.
• Handelsregister und Bundesanzeiger: Steht im Vertrag eine GmbH, zeigen Registerauszug und Jahresabschluss, zu welchem Konzern sie gehört.

Häufige Fragen

Weiterführende Themen

• Mietkaution-Rückzahlung: Fristen, Ansprüche und Abzüge
• Mietkautionskonto eröffnen: Was private Vermieter wissen müssen
• Mietkautionskonto Anbieter im Vergleich
• Kautionssammelkonto für mehrere Mietobjekte
• Treuhandkonto & Anderkonto für die Mietkaution
• Mieterhöhung verstehen: Rechte, Fristen und Tipps