Schimmel in der Mietwohnung: Kann die Mietkaution genutzt werden?

Schimmel in der Wohnung ist ein sensibles Thema — nicht nur gesundheitlich, sondern auch rechtlich. Ob die Beseitigungskosten von der Mietkaution abgezogen werden dürfen, hängt entscheidend von der Schadensursache ab.

Wie gefährlich ist Schimmel in der Mietwohnung?

Insbesondere schwarzer Schimmel gilt als besonders gefährlich, da er Mykotoxine produziert, die über Sporen in der Luft in den Körper gelangen können — er steht sogar im Verdacht, krebserregend zu sein.

Ursachen für Schimmelbildung

• Falsches Heiz- und Lüftungsverhalten
• Hohe Luftfeuchtigkeit (über 60 %)
• Mangelnde Luftzirkulation, insbesondere hinter Möbeln
• Feuchtigkeit durch Kochen und Duschen
• Bauliche Mängel wie Wasserschäden

Was Mieter bei Schimmelbefall tun sollten

1. Raumluftfeuchtigkeit mit einem Hygrometer prüfen
2. Gründlich lüften
3. Den Vermieter umgehend informieren — am besten mit Fotos oder Videos als Beleg
4. Die Ursache gemeinsam mit dem Vermieter klären
5. Bei Verschulden des Vermieters eine Mietminderung prüfen

Wer trägt die Verantwortung?

Entdeckt ein Mieter Schimmel in der Wohnung, ist seine erste Pflicht, den Vermieter zu informieren. Der Vermieter trägt zunächst die Beweislast dafür, dass der Schimmel nicht auf bauliche Mängel zurückzuführen ist.

Dürfen die Beseitigungskosten von der Kaution abgezogen werden?

Die Rechtslage ist nicht pauschal geklärt. Entscheidend ist die genaue Schadensursache — geklärt durch sachverständige Analyse von Bausubstanz, Umweltfaktoren, Möblierung, Heizverhalten und Witterung. Nur wenn der Mieter die Ursache nachweislich zu verantworten hat, darf der Vermieter die Kosten von der Kaution abziehen.

Mietminderung bei Schimmel

Liegt die Ursache nachweislich bei baulichen Mängeln, steht Mietern eine Mietminderung zu — die Gerichte orientieren sich dabei am Ausmaß des Befalls: Bei leichtem, örtlich begrenztem Schimmel sind oft 10-20 % Minderung üblich, bei großflächigem Befall mit gesundheitlicher Beeinträchtigung auch deutlich mehr, in Extremfällen bis zur vollständigen Mietminderung bei Unbewohnbarkeit. Die genaue Höhe hängt immer vom Einzelfall ab. Mehr dazu: Mietminderung: Wann ist sie in welcher Höhe erlaubt?

Wer zahlt den Gutachter bei ungeklärter Ursache?

Lässt sich die Ursache nicht einvernehmlich klären, hilft oft nur ein unabhängiges Sachverständigengutachten. Die Kosten trägt zunächst, wer das Gutachten in Auftrag gibt — im Streitfall vor Gericht kann die unterlegene Partei zur Kostenübernahme verurteilt werden. Bei ernsthaftem Verdacht auf einen baulichen Mangel lohnt sich vorab die Rücksprache mit einem Mieterverein, der oft eigene Gutachterkontakte vermittelt.

Schimmel beim Auszug entdeckt: selbst entfernen und die Kaution schützen

Wer erst beim Auszug kleinere Schimmelstellen bemerkt, kann die Kaution häufig schützen, indem er den Befall noch vor der Wohnungsübergabe selbst beseitigt — vorausgesetzt, es handelt sich um oberflächlichen Schimmel, den der Mieter zu verantworten hat (etwa in Silikonfugen im Bad oder an Wänden durch Kondenswasser bei unzureichendem Lüften).

Wichtig vorab: Deutet der Schimmel auf einen baulichen Mangel hin — großflächig durchfeuchtete Wände, Verfärbungen an Kältebrücken oder immer wiederkehrender Befall an derselben Stelle —, sollten Sie ihn nicht einfach entfernen, sondern zuerst mit Fotos dokumentieren und den Vermieter schriftlich informieren. Sonst beseitigen Sie womöglich den Beweis für dessen Verantwortung. Für oberflächlichen, selbst verursachten Schimmel gilt dagegen: früh und gründlich entfernen erspart Diskussionen bei der Übergabe.

So gehen Sie beim Entfernen vor:

1. Raum gut lüften, Fenster öffnen und Schutzhandschuhe sowie bei größeren Flächen eine Atemschutzmaske tragen.
2. Glatte, abwaschbare Flächen (Wandfarbe, Fliesen, Putz) mit einem Schimmelentferner-Spray behandeln, einwirken lassen und anschließend abwischen.
3. Bei hartnäckigem Schimmel in Silikon- und Fliesenfugen, der sich tief festgesetzt hat, löst ein chlorhaltiges Schimmelspray auch dunkle Verfärbungen, die ein normaler Reiniger nicht mehr erreicht.
4. Behandelte Flächen vollständig trocknen lassen und den Raum weiter gut durchlüften.

Lässt sich der Schimmel so vollständig und rückstandsfrei entfernen, gibt es bei der Übergabe in der Regel keinen Grund, die Kosten von der Kaution abzuziehen. Bleibt trotz Reinigung ein sichtbarer Schaden oder kehrt der Schimmel rasch zurück, ist das ein deutliches Zeichen für eine tiefer liegende Ursache — dann greifen wieder die oben beschriebenen Regeln zu Verantwortung und Beweislast, und eine eigenmächtige Beseitigung hilft nicht weiter.

Vorbeugung

• Stoßlüften für rund 10 Minuten bei vollständig geöffneten Fenstern (nicht nur kippen)
• Regelmäßiges Heizen zur Kontrolle der Luftfeuchtigkeit
• Hygrometer zur dauerhaften Überwachung nutzen

Häufige Fragen

Weiterführende Themen

• Vermieter zahlt Kaution nicht zurück
• Was darf als Schönheitsreparatur verrechnet werden?
• Wohnungsübergabeprotokoll