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Kaution in Raten: Darf der Vermieter das verbieten?

Veröffentlicht am Aktualisiert am 9 Min. Lesezeit
Kaution in Raten: Darf der Vermieter das verbieten?

Das BGB erlaubt Mietern ausdrücklich, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Viele Mietverträge sehen trotzdem Vollzahlung bei Einzug vor. Dieser Beitrag erklärt, wie die Ratenzahlung praktisch abläuft, was bei einer Ausschlussklausel gilt und wo die Grenze liegt.

Die gesetzliche Regelung

Nach § 551 BGB darf die Kaution bei Wohnraum höchstens drei Nettokaltmieten betragen (Abs. 1). Wird sie in Geld geleistet, ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt (Abs. 2). Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren zusammen mit den unmittelbar folgenden Monatsmieten. Nach Abs. 4 sind abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters unwirksam.

Das Ratenzahlungsrecht gilt für die Barkaution. Bei einer Bürgschaft oder einer Kautionsversicherung gibt es keine Raten, hier fällt stattdessen ein Beitrag an.

Zahlungsbeispiel

Bei einer Nettokaltmiete von 600 € darf die Kaution höchstens 1.800 € betragen. Mietbeginn ist der

  1. Februar:
ZeitpunktBetragWofür
Mietbeginn, 1. Februar600 €erste Kautionsrate
mit der Märzmiete600 €zweite Kautionsrate
mit der Aprilmiete600 €dritte Kautionsrate

Die Raten sind gleich hoch. Eine ungleiche Verteilung, etwa zwei Drittel zu Beginn, muss der Mieter nicht akzeptieren.

Darf der Vermieter die Ratenzahlung im Mietvertrag verbieten?

Nein. Der Vermieter kann das Ratenzahlungsrecht nicht ausschließen. Steht im Mietvertrag, dass die Kaution „in einer Summe bei Vertragsschluss“ oder „vor Übergabe der Schlüssel“ zu zahlen ist, ist diese Klausel nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Der Mieter muss dagegen nicht klagen, die Klausel bindet ihn einfach nicht. Der übrige Mietvertrag, auch die Kautionsvereinbarung selbst, bleibt bestehen.

Wie der BGH das beurteilt und was gilt, wenn schon gezahlt wurde, steht in Vermieter verlangt Mietkaution ohne 3 Raten: Ist das zulässig?.

Muss ich die Ratenzahlung verlangen?

Das Gesetz verlangt keinen Antrag und keine Begründung. Der Anspruch besteht von selbst. Der Vermieter muss die Raten aber nicht von sich aus anbieten, und manche Vermieter fordern in Anschreiben trotzdem die volle Summe. Deshalb ist es klug, die Ratenzahlung schriftlich anzukündigen, bevor die erste Zahlung fließt. Eine mögliche Formulierung:

„Hiermit teile ich mit, dass ich von meinem Recht auf Zahlung der Mietkaution in drei gleichen Monatsraten nach § 551 Abs. 2 BGB Gebrauch mache. Die erste Rate zahle ich bei Mietbeginn, die weiteren zusammen mit der zweiten und dritten Monatsmiete. Bitte nennen Sie mir das Konto, auf dem Sie die Kaution getrennt von Ihrem Vermögen anlegen.”

Die Mitteilung per E-Mail oder Brief reicht aus, wichtig ist, dass sie sich nachweisen lässt.

Wer schon gezahlt hat

Wer die Kaution freiwillig auf einmal überwiesen hat, kann die Ratenzahlung nicht nachträglich durchsetzen. Ein Anspruch auf Rückzahlung, nur weil die Raten möglich gewesen wären, besteht in der Regel nicht. Vollzahlung ist erlaubt, wenn der Mieter sie will. Das Recht auf Raten ist ein Recht, keine Pflicht.

Wenn der Vermieter auf Einmalzahlung besteht

Bleibt der Vermieter bei der Forderung, ändert das nichts: Der Mieter kann weiter die erste Rate bei Mietbeginn und die übrigen mit den Folgemieten zahlen. Nach der Rechtsprechung des BGH kann der Vermieter die frühere Zahlung nicht erzwingen, und der Mieter verliert seinen Anspruch auf die Wohnung nicht, weil er die Kaution nur in Raten zahlt. Ein Vermieter, der die Schlüsselübergabe deswegen verweigert, handelt nicht rechtmäßig.

In der Praxis entscheidet der Vermieter aber auch, mit wem er überhaupt einen Vertrag schließt. Wer eine umkämpfte Wohnung mieten will, wägt deshalb ab, ob er den Konflikt eingeht. Bei Streit hilft eine schriftliche Bestätigung des Ratenwunsches, bei Bedarf ein Mieterverein oder ein im Mietrecht tätiger Anwalt.

Mehr als drei Raten: Vereinbarung statt Anspruch

Das Gesetz gibt dem Mieter drei Raten. Mehr Raten sind zulässig, aber nur als Vereinbarung: Nach § 551 Abs. 4 BGB sind nur Abweichungen zum Nachteil des Mieters unwirksam, eine längere Ratenzahlung stellt ihn besser. Einen Anspruch auf vier, sechs oder zwölf Raten hat der Mieter aber nicht. Der Vermieter muss zustimmen und kann es ablehnen.

Manche Kautionsplattformen bilden das ab: heykaution bietet Vermietern bei der Kontoeinrichtung die Option, mehr als drei Raten einzustellen. Der Vermieter legt dort Zahl und Termine fest, der Mieter überweist die Raten einzeln. Das macht das Entgegenkommen praktisch einfach, ersetzt aber nicht die Absprache mit dem Mieter. Zum Anbieter: heykaution im Überblick.

Beispiel: Bei 1.800 € Kaution und sechs Monatsraten zu 300 € hat der Vermieter nach drei Monaten erst 900 € als Sicherheit, bei den gesetzlichen drei Raten wären es 1.800 €.

Für Mieter:

  • Lassen Sie sich die Ratenzusage schriftlich geben, mit Zahl, Höhe und Terminen der Raten.
  • Zahlen Sie auch die vereinbarten Raten pünktlich. Geraten Sie in Rückstand, gefährden Sie das Entgegenkommen und die Kündigungsgrenze nach § 569 Abs. 2a BGB.
  • Zinsen auf die Kaution stehen Ihnen auch bei einem längeren Ratenplan zu (§ 551 Abs. 3 BGB).

Für Vermieter:

  • Die Sicherheit baut sich langsamer auf. Bei Schäden oder Mietrückständen in den ersten Monaten steht nur der bis dahin gezahlte Teil zur Verfügung.
  • Die Obergrenze bleibt. Auch bei Raten darf die Kaution höchstens drei Nettokaltmieten betragen.
  • Schriftlich festhalten, am besten im Mietvertrag oder in einem Nachtrag: Anzahl, Höhe und Fälligkeit der Raten.
  • Kündigung wegen Verzugs: § 569 Abs. 2a BGB knüpft an den Verzug mit der Sicherheit nach § 551 an. Wie er bei einem vereinbarten, längeren Ratenplan zu beurteilen ist, sollte der Vertrag eindeutig regeln, im Zweifel nach Beratung durch einen im Mietrecht tätigen Anwalt oder den Eigentümerverband.

Wo die Grenze liegt: Verzug

Das Recht auf Raten gilt nur, solange die Raten pünktlich gezahlt werden. Gerät der Mieter mit der Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug, kann der Vermieter nach § 569 Abs. 2a BGB das Mietverhältnis fristlos kündigen. Eine Abmahnung ist dafür nicht nötig. Betriebskostenpauschalen und -vorauszahlungen zählen bei der Monatsmiete nicht mit. Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird. Wer eine Rate nicht zahlen kann, spricht deshalb früh mit dem Vermieter.

Insolvenzfestes Konto und Zinsen

Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen, die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 BGB). Das gilt auch bei Raten. Nach dem BGH darf der Mieter die Zahlung davon abhängig machen, dass der Vermieter ihm ein insolvenzfestes Konto benennt (BGH, 13.10.2010, VIII ZR 98/10). Im entschiedenen Fall verletzte der Mieter seine Pflichten damit nicht, die darauf gestützte Kündigung war unwirksam.

Gilt das Recht auch bei Gewerbemieten?

Nein. § 551 BGB gilt nur für Wohnraum. Bei Gewerbemieten können Höhe und Zahlungsweise der Kaution frei vereinbart werden. Mehr dazu: Mietkaution für Gewerbe.

Alternativen zur Ratenzahlung

Wer auch drei Raten nicht stemmen kann, hat weitere Möglichkeiten:

  1. Mietkautionsbürgschaft: laufender Beitrag statt Kapitalbindung, siehe Mietkautionsbürgschaft im Vergleich. Der Vermieter muss zustimmen.
  2. Ratenkredit: mehr Flexibilität als drei Festraten, kostet aber Zinsen, siehe Kautionskredit: Mietkaution finanzieren.
  3. Mietkautionsdepot: Verpfändung eines Depots, siehe Mietkautionsdepot.

Einen Überblick über alle Zahlungsoptionen gibt Ratenzahlung Mietkaution: Welche Optionen gibt es?.

Für Vermieter

  • Keine Vollzahlungsklausel verwenden. Sie ist unwirksam und verärgert Bewerber.
  • Kautionskonto vorab benennen. Das beschleunigt die erste Rate und beugt Streit vor.
  • Raten überwachen. Zahlungseingänge je Rate festhalten. Bei Verzug mit zwei Monatsmieten ist die Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB möglich, sollte aber überlegt eingesetzt werden.

Fazit

Die Kaution in drei Raten ist ein gesetzliches Recht bei Wohnraum, das ein Vertrag nicht ausschließen kann. Mieter sollten es vor der ersten Zahlung schriftlich ankündigen und die Raten pünktlich zahlen. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.

Häufige Fragen

Darf der Vermieter die Ratenzahlung der Kaution im Mietvertrag verbieten?

Nein. Bei Wohnraum darf der Mieter die Kaution nach § 551 Abs. 2 BGB in drei gleichen Monatsraten zahlen. Eine Klausel, die das ausschließt oder einschränkt, ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Der übrige Mietvertrag bleibt bestehen.

Muss ich die Ratenzahlung beantragen oder begründen?

Das Gesetz verlangt weder Antrag noch Begründung, der Anspruch besteht von selbst. Weil der Vermieter die Raten aber nicht von sich aus anbietet, ist es sinnvoll, sie vor der ersten Zahlung kurz schriftlich anzukündigen. Das schafft Klarheit und dient im Streit als Nachweis.

Wann sind die drei Raten fällig?

Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren zusammen mit den unmittelbar folgenden Monatsmieten. Jede Rate beträgt ein Drittel der vereinbarten Kaution.

Kann der Vermieter auch mehr als drei Raten erlauben?

Ja, als Vereinbarung. Eine längere Ratenzahlung stellt den Mieter besser, ist also nach § 551 Abs. 4 BGB zulässig. Einen Anspruch auf mehr als drei Raten hat der Mieter aber nicht. Plattformen wie heykaution bieten Vermietern die Option, mehr als drei Raten einzustellen. Zahl, Höhe und Termine sollten schriftlich festgehalten werden, und die Kautionshöhe darf drei Nettokaltmieten nicht übersteigen.

Kann ich nach einer Vollzahlung noch Raten verlangen?

Nein, nicht rückwirkend. Wer die Kaution schon in einer Summe gezahlt hat, kann sie nicht allein wegen der Zahlungsweise zurückfordern. Die Ratenzahlung muss vor der ersten Überweisung geltend gemacht werden.

Was passiert, wenn ich eine Rate nicht zahle?

Wer die Raten pünktlich zahlt, verletzt keine Pflicht. Gerät der Mieter dagegen mit der Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug, kann der Vermieter nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos kündigen, ohne vorherige Abmahnung. Betriebskostenpauschalen und -vorauszahlungen zählen bei der Monatsmiete nicht mit.

Quellen

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