Bei der Neuvermietung gilt zunächst Vertragsfreiheit — Vermieter und Mieter dürfen die Miete frei vereinbaren. Diese Freiheit endet aber an drei gesetzlichen Grenzen, die sich alle an derselben Bezugsgröße orientieren: der ortsüblichen Vergleichsmiete. Wer sie kennt, findet den zulässigen Preis in wenigen Schritten.
Die drei Grenzen auf einen Blick
Alle drei Schranken messen den Abstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete — sie unterscheiden sich in der Höhe, in den Voraussetzungen und in den Folgen:
| Abstand zur Vergleichsmiete | Regelung | Zusätzliche Voraussetzung | Folge |
|---|---|---|---|
| über 10 % | § 556d BGB (Mietpreisbremse) | nur in ausgewiesenen Gebieten | Miete auf zulässiges Maß herabgesetzt, Rückforderung ab Rüge |
| über 20 % | § 5 WiStG (Mietpreisüberhöhung) | Ausnutzung eines geringen Wohnungsangebots | Ordnungswidrigkeit, Bußgeld bis 50.000 € |
| über 50 % | § 291 StGB (Mietwucher) | Ausnutzung einer Zwangslage, Unerfahrenheit o. Ä. | Straftat, bis zu drei Jahre Freiheitsstrafe |
Wichtig ist die mittlere Spalte: Die 20- und die 50-Prozent-Grenze greifen nicht automatisch. Es muss jeweils eine Ausnutzungssituation hinzukommen. Die Mietpreisbremse dagegen wirkt ohne weitere Voraussetzung — allein die Lage der Wohnung in einem ausgewiesenen Gebiet genügt.
Schritt 1: Die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln
Ohne diesen Wert lässt sich keine der drei Grenzen bestimmen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die übliche Miete für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in derselben Gemeinde, bezogen auf die vergangenen sechs Jahre.
Die praktikabelste Quelle ist der örtliche Mietspiegel. Fehlt er, kommen Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten in Betracht — welche Methode wann trägt, steht ausführlich unter Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln.
Für eine erste Einordnung des Niveaus in Ihrer Stadt hilft die Übersicht Durchschnittliche Miete in Deutschland — für die rechtliche Prüfung ist aber immer der lokale Mietspiegel maßgeblich, nicht ein bundesweiter Durchschnittswert.
Schritt 2: Gilt bei mir die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, sondern nur in Gebieten, die das jeweilige Bundesland per Rechtsverordnung als Markt mit angespannter Wohnungslage ausgewiesen hat. Der Bundesgesetzgeber hat sie bis zum 31. Dezember 2029 verlängert.
Praktisch heißt das: In den meisten Großstädten greift sie, in ländlichen Regionen und manchen mittleren Städten nicht. Ein Blick in die Verordnung des eigenen Bundeslandes ist unerlässlich — die Details erklärt Mietpreisbremse einfach erklärt.
Schritt 3: Greift eine Ausnahme?
Auch innerhalb eines ausgewiesenen Gebiets ist die Mietpreisbremse in vier Fällen nicht anwendbar:
- Neubau — die Wohnung wurde nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet (§ 556f Satz 1 BGB).
- Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung — die Maßnahme muss einem Neubau nahekommen; als Faustwert gelten Kosten von mindestens rund einem Drittel eines vergleichbaren Neubaus (§ 556f Satz 2 BGB).
- Höhere Vormiete — lag die Miete des Vormieters bereits über dem zulässigen Wert, darf sie in dieser Höhe weiter verlangt werden.
- Modernisierung in den letzten drei Jahren — die umlagefähigen Kosten dürfen auf die zulässige Miete aufgeschlagen werden.
Die Auskunftspflicht wird oft übersehen
Wer sich auf eine dieser Ausnahmen berufen will, muss den Mieter vor Abschluss des Mietvertrags unaufgefordert in Textform darüber informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Wird das versäumt, ist die Ausnahme zunächst nicht nutzbar — der Vermieter schuldet dann die abgesenkte Miete, obwohl die Voraussetzungen sachlich vorlagen. Die Information lässt sich später nachholen, wirkt aber erst zwei Jahre danach.
Das ist der häufigste vermeidbare Fehler bei der Neuvermietung: Die Ausnahme besteht, sie wurde nur nicht rechtzeitig mitgeteilt.
Rechenbeispiel
Eine 70-m²-Wohnung, ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel 10,00 €/m², Gebiet mit Mietpreisbremse:
| Betrag | |
|---|---|
| Ortsübliche Vergleichsmiete (70 m² × 10,00 €) | 700 € |
| Zulässige Höchstmiete mit Mietpreisbremse (+10 %) | 770 € |
| Grenze zur Ordnungswidrigkeit (+20 %) | 840 € |
| Grenze zum Wucher (+50 %) | 1.050 € |
Ohne Mietpreisbremse wären in diesem Beispiel bis zu 840 € vereinbar, ohne dass eine Ordnungswidrigkeit im Raum steht — vorausgesetzt, es liegt keine Ausnutzung eines Mangels an vergleichbarem Wohnraum vor. Mit Mietpreisbremse sind es 770 €.
Was passiert bei einer zu hohen Miete?
Der Mieter kann einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse rügen. Ab dem Zugang dieser Rüge schuldet er nur noch die zulässige Miete und kann zu viel gezahlte Beträge zurückfordern. Für die Zeit davor bleibt es in der Regel bei der gezahlten Miete — die Rüge wirkt also nicht unbegrenzt rückwirkend.
Kommt eine Ausnutzungssituation hinzu, wird es unangenehmer: Die Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG ist eine Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeldrahmen bis 50.000 €. Mietwucher nach § 291 StGB ist eine Straftat und kann mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren geahndet werden; der Mietvertrag ist in diesem Punkt zudem nichtig.
Was die Miethöhe für die Kaution bedeutet
Die Mietkaution darf nach § 551 BGB höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Eine höhere Miete erlaubt bei Neuvermietung also auch eine höhere Kaution — mit zwei Einschränkungen, die in der Praxis regelmäßig zu Streit führen:
- Maßgeblich ist die Nettokaltmiete, nicht die Warm- oder Bruttokaltmiete. Betriebskostenvorauszahlungen bleiben außen vor.
- Bei einer späteren Mieterhöhung darf nicht nachgefordert werden. Die Kaution bleibt auf dem Stand, der bei Vertragsschluss vereinbart wurde — Details unter Steigt die Mietkaution bei Mieterhöhung?
Den zulässigen Kautionsbetrag zur geplanten Miete rechnet der Mietkautionsrechner aus. Wer umgekehrt wissen will, ob die angesetzte Miete zum Einkommen typischer Bewerber passt, findet im Mietbelastungsrechner die amtlichen Vergleichswerte — ein nützlicher Realitätscheck vor der Inserierung.
Alternativen zur festen Miete
Wer sich langfristig binden will, kann statt einer festen Miete auch eine dynamische Vereinbarung treffen:
- Staffelmiete — feste Erhöhungsschritte zu vereinbarten Zeitpunkten, unabhängig vom Mietspiegel.
- Indexmiete — Kopplung an den Verbraucherpreisindex.
Beide sind auch in Gebieten mit Mietpreisbremse zulässig; die Ausgangsmiete unterliegt allerdings weiterhin der 10-Prozent-Grenze.
Häufige Fragen
Wie viel Miete darf ich bei Neuvermietung verlangen?
Grundsätzlich gilt Vertragsfreiheit, begrenzt durch drei Schranken: In Gebieten mit Mietpreisbremse höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d BGB). Ab 20 % darüber liegt bei Ausnutzung eines geringen Wohnungsangebots eine Ordnungswidrigkeit vor (§ 5 WiStG, Bußgeld bis 50.000 €). Ab 50 % darüber kann bei Ausnutzung einer Zwangslage Mietwucher als Straftat vorliegen (§ 291 StGB).
Gilt die Mietpreisbremse auch für Neubauten?
Nein. Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind nach § 556f BGB ausgenommen. Dasselbe gilt für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung — dafür müssen die Kosten mindestens etwa ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus betragen.
Muss ich den Mieter über eine Ausnahme von der Mietpreisbremse informieren?
Ja. Nach § 556g Abs. 1a BGB muss der Vermieter vor Vertragsabschluss unaufgefordert in Textform mitteilen, auf welche Ausnahme er sich beruft — etwa Neubau, umfassende Modernisierung oder eine höhere Vormiete. Unterbleibt die Auskunft, kann er sich auf die Ausnahme zunächst nicht berufen und schuldet die abgesenkte Miete.
Was passiert, wenn ich zu viel Miete verlange?
Bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse kann der Mieter die Miete rügen und den überzahlten Betrag zurückfordern — rückwirkend ab dem Zeitpunkt der Rüge. Bei Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG droht zusätzlich ein Bußgeld von bis zu 50.000 €, bei Mietwucher nach § 291 StGB eine Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren oder Geldstrafe.
Steigt die Mietkaution mit einer höheren Miete?
Bei Neuvermietung ja: Die Kaution darf nach § 551 BGB höchstens drei Nettokaltmieten betragen, eine höhere Miete erlaubt also auch eine höhere Kaution. Bei einer späteren Mieterhöhung im laufenden Vertrag darf dagegen nicht nachgefordert werden — die Kaution bleibt auf dem bei Vertragsschluss vereinbarten Stand.
Quellen
- Primärquelle § 556d BGB – Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 556f BGB – Ausnahmen für Neubau und umfassende Modernisierung — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 556g BGB – Auskunftspflicht und Rückforderung — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 5 WiStG – Mietpreisüberhöhung — dejure.org, Geldbuße bis 50.000 €
- Primärquelle § 291 StGB – Wucher — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten — Bundesministerium der Justiz
Dieser Artikel gibt den Rechtsstand Juli 2026 wieder und stellt keine Rechtsberatung dar. Ob eine Mietpreisbremse für Ihr Objekt gilt, richtet sich nach der Verordnung Ihres Bundeslandes.