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Was kann man bei Mietrückstand tun?

Veröffentlicht am Aktualisiert am 8 Min. Lesezeit
Was kann man bei Mietrückstand tun?

Der Irrtum, der beide Seiten teuer zu stehen kommt: dass erst zwei volle Monatsmieten den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen. Die Schwelle liegt tiefer — schon ein Rückstand von etwas mehr als einer Monatsmiete kann reichen, wenn er sich über zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine aufbaut.

Was ist ein Mietrückstand?

Ein Mietrückstand entsteht, wenn ein Mieter die vereinbarte Miete nicht zahlt. Laut Bundesgerichtshof (Urteil VIII ZR 222/15) muss die Miete spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte entrichtet sein — dabei genügt es, wenn der Mieter den Zahlungsauftrag bis zu diesem Datum erteilt, der tatsächliche Geldeingang ist nicht erforderlich.

Ab wann darf fristlos gekündigt werden?

§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kennt zwei Varianten, und die erste wird fast immer falsch wiedergegeben:

VarianteVoraussetzungFaustregel
a) Zwei aufeinanderfolgende TermineDer Mieter ist mit einem „nicht unerheblichen Teil” der Miete in Verzug — das ist der Fall, sobald der Rückstand mehr als eine Monatsmiete beträgtEine Monatsmiete plus 1 € über zwei Monate reicht
b) Länger als zwei TermineDer Rückstand erreicht insgesamt zwei MonatsmietenViele kleine Ausfälle summieren sich

Es müssen also nicht zwei volle Monatsmieten offen sein. Wer im Januar die halbe Miete zahlt und im Februar gar nichts, liegt bei anderthalb Monatsmieten — und damit über der Schwelle der Variante a).

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Rückstand nachvollziehbar beziffern. Eine Abmahnung ist bei Zahlungsverzug nicht erforderlich (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB) — anders als bei den meisten anderen Kündigungsgründen. In der Praxis mahnen die meisten Vermieter trotzdem vorher, weil es den Rückstand dokumentiert und oft schneller zum Geld führt als eine Kündigung.

Sonderfall Nebenkostennachzahlung: Auch eine offene Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung zählt zum Rückstand. Sie wird allerdings erst fällig, wenn die Abrechnung formell ordnungsgemäß ist — eine fehlerhafte Abrechnung begründet keinen Verzug.

Sonderfall Mietminderung: Mindert der Mieter die Miete wegen eines Mangels zu Recht, ist der einbehaltene Teil nicht geschuldet und begründet keinen Verzug. Ist die Minderung dagegen unberechtigt oder überhöht, läuft der Rückstand auf — bei laufender Minderung über mehrere Monate ist die Kündigungsschwelle schnell erreicht. Das macht die Minderung zum riskantesten Weg, einen Mangel durchzusetzen.

Die Schonfristzahlung: Kündigung nachträglich abwenden

Eine der wichtigsten Mieterschutzregeln bei Zahlungsverzug: Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird eine fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Mieter die vollständigen Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage begleicht — entweder selbst oder durch eine öffentliche Stelle wie das Jobcenter. Diese „Schonfristzahlung” kann grundsätzlich nur einmal innerhalb von zwei Jahren genutzt werden. Eine bereits zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt davon in der Regel unberührt und wirksam.

Handlungsoptionen für Mieter

  • Sofortkommunikation: Mit dem Vermieter sprechen und die finanzielle Situation transparent erläutern.
  • Stundungsvereinbarung: Vereinbarung zur zeitweisen Aussetzung oder Reduktion der Zahlungen treffen.
  • Externe Unterstützung: Schuldenübernahme durch Familie, Freunde oder Finanzinstitute prüfen.
  • Proaktives Handeln: Aktive Lösungsfindung verhindert, dass die fristlose Kündigung wirksam wird.

Wenn das Amt einspringt

Bei Bezug von Bürgergeld oder Sozialhilfe können Mietschulden als Darlehen übernommen werden, wenn sonst Wohnungslosigkeit droht (§ 22 Abs. 8 SGB II, § 36 SGB XII). Drei Punkte entscheiden über den Erfolg:

  • Früh beantragen. Der Antrag sollte laufen, bevor die Räumungsklage zugestellt ist — nicht erst danach.
  • Es ist ein Darlehen, kein Zuschuss: Die Summe wird später von den laufenden Leistungen einbehalten.
  • Die Zahlung des Amtes heilt die fristlose Kündigung genauso wie eine Zahlung des Mieters selbst, solange sie innerhalb der Schonfrist eingeht. Das Gericht informiert das Sozialamt über die Räumungsklage — verlassen sollte man sich darauf aber nicht.

Für spätere Wohnungsbewerbungen wird zudem die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung relevant, die viele Vermieter zusammen mit der Selbstauskunft verlangen.

Was der Vermieter nicht darf

Unabhängig von der Höhe des Rückstands bleiben verboten: das Schloss austauschen, Strom, Wasser oder Heizung abstellen, Sachen des Mieters eigenmächtig entfernen oder den Zutritt verwehren. Das gilt auch nach wirksamer Kündigung — geräumt wird ausschließlich mit gerichtlichem Titel durch den Gerichtsvollzieher. Das Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB erlaubt kein Selbstbedienungsrecht, sondern nur, den Abtransport pfändbarer Sachen zu verhindern.

Handlungsoptionen für Vermieter

Der übliche Ablauf in vier Stufen — jede Stufe kostet mehr Zeit und Geld als die vorige:

  1. Zahlungsaufforderung mit Frist. Schriftlich, mit genauer Aufstellung der offenen Beträge. Bei Fristablauf tritt Verzug ein, falls er nicht ohnehin schon durch den Fälligkeitstermin eingetreten ist.
  2. Fristlose Kündigung, hilfsweise ordentlich. Beide in einem Schreiben auszusprechen ist der Standard — die Schonfristzahlung heilt nur die fristlose, die ordentliche bleibt bestehen.
  3. Räumungsklage, verbunden mit der Zahlungsklage über die Rückstände. Die Zustellung setzt zugleich die Zwei-Monats-Frist der Schonfristzahlung in Gang.
  4. Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher, sobald der Räumungstitel vorliegt.

Daneben stehen:

  • Verzugszinsen und Kosten. Ab Verzug schuldet der Mieter Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB). Den aktuellen Satz und die Zinssumme liefert der Basiszinsrechner. Mahn- und Rechtsverfolgungskosten sind ebenfalls erstattungsfähig, Mahnpauschalen in AGB dagegen nur in engen Grenzen.
  • Mietkaution verwerten — aber erst nach Beendigung des Mietverhältnisses (AG München, Az. 415 C 31694/11). Ein Zugriff während des laufenden Vertrags („Abwohnen”) ist unzulässig; mehr dazu unter Wann darf der Vermieter auf die Mietkaution zugreifen?.
  • Bürgen in Anspruch nehmen, falls eine Bürgschaft gestellt wurde — bei selbstschuldnerischer Bürgschaft ohne Umweg über den Mieter.
  • Mietaufhebungsvertrag als Abkürzung: Er beendet das Mietverhältnis einvernehmlich und spart das Räumungsverfahren. Siehe Mietaufhebungsvertrag.

Was sich rechnet: Ein Räumungsverfahren dauert je nach Gericht mehrere Monate und kostet Gerichts-, Anwalts- und Vollstreckungskosten, die zunächst der Vermieter vorstreckt — bei einem Mieter ohne pfändbares Einkommen bleibt er darauf sitzen. Eine Ratenvereinbarung oder ein Aufhebungsvertrag ist deshalb oft die wirtschaftlich bessere Lösung, auch wenn sie sich wie ein Nachgeben anfühlt.

Kaution und Mietrückstand

Das Amtsgericht München hat entschieden: Vermieter dürfen Mietrückstände erst nach Kündigung des Mietvertrags mit der Kaution verrechnen, nicht während des laufenden Mietverhältnisses. Mehr dazu: Abwohnen der Mietkaution.

Rechenbeispiel: Wann ist die Schwelle erreicht?

Warmmiete 900 €, drei Szenarien:

VerlaufRückstandFristlose Kündigung?
März 0 €, April 0 € gezahlt1.800 €ja — beide Varianten erfüllt
März 450 €, April 0 € gezahlt1.350 €ja — Variante a): mehr als eine Monatsmiete über zwei aufeinanderfolgende Termine
März 800 €, April 800 € gezahlt200 €nein — unter einer Monatsmiete
Januar bis Juni je 600 € gezahlt1.800 €ja — Variante b): zwei Monatsmieten über mehr als zwei Termine

Die dritte Zeile ist der Grund, warum Teilzahlungen sinnvoll sind: Wer durchgehend knapp unter der Ein-Monats-Schwelle bleibt, gibt dem Vermieter keinen Kündigungsgrund nach Variante a) — die Rückstände summieren sich aber weiter und laufen irgendwann in Variante b). Wie viel Miete dauerhaft tragbar ist, zeigt der Mietbelastungsrechner.

Verjährung von Mietrückständen

Auch unbeglichene Mietrückstände verjähren nicht auf ewig: Es gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB. Die Frist beginnt jeweils mit dem Ende des Jahres, in dem die einzelne Monatsmiete fällig wurde und der Vermieter von der Nichtzahlung Kenntnis erlangt hat oder hätte erlangen müssen. Eine im März 2024 fällig gewordene, unbezahlte Miete verjährt somit grundsätzlich zum 31. Dezember 2027. Für Vermieter bedeutet das: Rückstände sollten zeitnah schriftlich angemahnt werden, da jede Mahnung oder ein gerichtliches Mahnverfahren die Verjährung erneut hemmen kann.

Häufige Fragen

Wie oft kann ich die Schonfristzahlung nutzen?

In der Regel nur einmal innerhalb von zwei Jahren — eine wiederholte Inanspruchnahme in kurzer Zeit schützt nicht mehr zuverlässig vor der Kündigung.

Rettet die Schonfristzahlung auch eine ordentliche Kündigung?

Nein — sie heilt ausschließlich die fristlose (außerordentliche) Kündigung. Eine zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs bleibt davon regelmäßig unberührt.

Muss der Vermieter eine Ratenzahlung akzeptieren?

Nicht automatisch — eine Stundungs- oder Ratenvereinbarung ist freiwillig. Viele Vermieter sind aber an einer einvernehmlichen Lösung interessiert, da eine Räumungsklage zeit- und kostenintensiv ist.

Verjähren Mietrückstände irgendwann?

Ja — Mietforderungen unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB), die mit dem Ende des Jahres beginnt, in dem die Miete fällig wurde und der Vermieter davon Kenntnis hatte. Nach Ablauf kann der Vermieter die Forderung zwar noch geltend machen, der Mieter kann sie aber wirksam mit der Einrede der Verjährung abwehren.

Der Mieter zahlt nicht — was kann ich als Vermieter sofort tun?

Zuerst schriftlich zur Zahlung auffordern, mit Aufstellung und Frist. Ist die Schwelle des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreicht, kann fristlos und hilfsweise ordentlich gekündigt werden. Erst danach folgt die Räumungsklage, die sinnvollerweise mit der Zahlungsklage verbunden wird. Eine Abmahnung ist bei Zahlungsverzug nicht nötig.

Der Mieter zahlt nach der Kündigung plötzlich alles — muss ich ihn behalten?

Zahlt er innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Eine zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt davon regelmäßig unberührt — das Mietverhältnis endet dann mit deren Frist. Genau deshalb ist es üblich, beide Kündigungen in einem Schreiben auszusprechen.

Muss der Mieter nach der Kündigung weiter Miete zahlen?

Ja. Bis zur Rückgabe der Wohnung schuldet er eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete (§ 546a BGB). Die Rückstände aus der Zeit davor bleiben ebenfalls offen — die Kündigung erlässt keine Schulden.

Zählt eine offene Nebenkostennachzahlung zum Rückstand?

Ja, sobald sie fällig ist. Fällig wird sie aber erst mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung — ist die Abrechnung fehlerhaft, entsteht kein Verzug und die Nachzahlung zählt nicht zur Kündigungsschwelle.

Darf ich die Miete kürzen, wenn der Vermieter einen Mangel nicht beseitigt?

Bei einem echten Mangel ja — die Minderung tritt kraft Gesetzes ein. Riskant ist die Höhe: Fällt die Minderung zu hoch aus, ist der Differenzbetrag Rückstand, und über mehrere Monate ist die Kündigungsschwelle schnell erreicht. Sicherer ist, unter Vorbehalt zu zahlen und den Betrag anschließend zurückzufordern.

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