Was kann man bei Mietrückstand tun?
Gerät ein Mietverhältnis in Zahlungsrückstand, ist schnelles und überlegtes Handeln gefragt — sowohl für Mieter als auch für Vermieter gibt es klare rechtliche Leitplanken.
Was ist ein Mietrückstand?
Ein Mietrückstand entsteht, wenn ein Mieter die vereinbarte Miete nicht zahlt. Laut Bundesgerichtshof (Urteil VIII ZR 222/15) muss die Miete spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte entrichtet sein — dabei genügt es, wenn der Mieter den Zahlungsauftrag bis zu diesem Datum erteilt, der tatsächliche Geldeingang ist nicht erforderlich.
Schwellenwert für fristlose Kündigung
Bleiben zwei aufeinanderfolgende Monatsmieten aus, darf der Vermieter eine außerordentliche fristlose Kündigung aussprechen und eine Räumungsklage einreichen.
Die Schonfristzahlung: Kündigung nachträglich abwenden
Eine der wichtigsten Mieterschutzregeln bei Zahlungsverzug: Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird eine fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Mieter die vollständigen Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage begleicht — entweder selbst oder durch eine öffentliche Stelle wie das Jobcenter. Diese „Schonfristzahlung” kann grundsätzlich nur einmal innerhalb von zwei Jahren genutzt werden. Eine bereits zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt davon in der Regel unberührt und wirksam.
Handlungsoptionen für Mieter
- Sofortkommunikation: Mit dem Vermieter sprechen und die finanzielle Situation transparent erläutern.
- Stundungsvereinbarung: Vereinbarung zur zeitweisen Aussetzung oder Reduktion der Zahlungen treffen.
- Externe Unterstützung: Schuldenübernahme durch Familie, Freunde oder Finanzinstitute prüfen.
- Proaktives Handeln: Aktive Lösungsfindung verhindert, dass die fristlose Kündigung wirksam wird.
Für spätere Wohnungsbewerbungen kann zudem eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung relevant werden.
Handlungsoptionen für Vermieter
- Fristlose Kündigung — nach zwei aufeinanderfolgenden Ausfallmonaten möglich.
- Räumungsklage — der rechtliche Weg zur Wohnungsbefreiung.
- Mietkaution-Verrechnung — nur nach Beendigung des Mietverhältnisses zulässig (AG München, Az. 415 C 31694/11) — ein Verrechnen während des laufenden Vertrags (“Abwohnen”) ist untersagt.
Kaution und Mietrückstand
Das Amtsgericht München hat entschieden: Vermieter dürfen Mietrückstände erst nach Kündigung des Mietvertrags mit der Kaution verrechnen, nicht während des laufenden Mietverhältnisses. Mehr dazu: Abwohnen der Mietkaution.
Rechenbeispiel: Wann ist der Schwellenwert erreicht?
Bei einer Miete von 900 € gilt der Kündigungsgrund als erfüllt, sobald der Rückstand 1.800 € oder mehr (zwei volle Monatsmieten) erreicht — unabhängig davon, ob dieser Betrag aus zwei kompletten Monaten oder aus mehreren Teilzahlungen über einen längeren Zeitraum resultiert. Auch ein Rückstand von nur etwas mehr als einer Monatsmiete über zwei aufeinanderfolgende Termine kann bereits ausreichen, wenn er insgesamt eine Monatsmiete übersteigt.
Verjährung von Mietrückständen
Auch unbeglichene Mietrückstände verjähren nicht auf ewig: Es gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB. Die Frist beginnt jeweils mit dem Ende des Jahres, in dem die einzelne Monatsmiete fällig wurde und der Vermieter von der Nichtzahlung Kenntnis erlangt hat oder hätte erlangen müssen. Eine im März 2024 fällig gewordene, unbezahlte Miete verjährt somit grundsätzlich zum 31. Dezember 2027. Für Vermieter bedeutet das: Rückstände sollten zeitnah schriftlich angemahnt werden, da jede Mahnung oder ein gerichtliches Mahnverfahren die Verjährung erneut hemmen kann.
Häufige Fragen
Wie oft kann ich die Schonfristzahlung nutzen?
In der Regel nur einmal innerhalb von zwei Jahren — eine wiederholte Inanspruchnahme in kurzer Zeit schützt nicht mehr zuverlässig vor der Kündigung.
Rettet die Schonfristzahlung auch eine ordentliche Kündigung?
Nein — sie heilt ausschließlich die fristlose (außerordentliche) Kündigung. Eine zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs bleibt davon regelmäßig unberührt.
Muss der Vermieter eine Ratenzahlung akzeptieren?
Nicht automatisch — eine Stundungs- oder Ratenvereinbarung ist freiwillig. Viele Vermieter sind aber an einer einvernehmlichen Lösung interessiert, da eine Räumungsklage zeit- und kostenintensiv ist.
Verjähren Mietrückstände irgendwann?
Ja — Mietforderungen unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB), die mit dem Ende des Jahres beginnt, in dem die Miete fällig wurde und der Vermieter davon Kenntnis hatte. Nach Ablauf kann der Vermieter die Forderung zwar noch geltend machen, der Mieter kann sie aber wirksam mit der Einrede der Verjährung abwehren.