Was kann man bei Mietrückstand tun?

Ein Mietrückstand ist ein Zustand in dem man als Mieter die Miete nicht bezahlt hat und diese dem Vermieter schuldig geblieben ist. Der Mietausfall für den Vermieter kann unterschiedliche Konsequenzen wie bspw. die fristlose Kündigung haben, welche hier erläutert werden. Es werden Lösungen sowohl für den Mieter als auch Vermieter aufgezeigt und ebenfalls beleuchtet, welche Rolle die Mietkaution dabei spielt.

Was ist ein Mietrückstand?

Grundsätzlich ist in jedem Mietvertrag geregelt, wann die Miete dem Vermieter überwiesen oder übergeben werden soll. In den meisten Fällen wird ein Dauerauftrag durch den Mieter eingerichtet, um die monatliche Zahlung fristgerecht zu leisten und nicht in den Zahlungsverzug zu kommen. Manche Mieter haben sich auch eine Erinnerung in de Kalender eingetragen um monatlich die Miete manuell zu überweisen, dies ist jedoch eher seltener der Fall. Wird also einen Monat keine Miete durch den Mieter an den Vermieter überwiesen, so ist dies ein Mietrückstand – der Mieter steht mit der Miete zurück und bleibt diese dem Vermieter gemäß Mietvertrag schuldig.

Der Bundesgerichtshof hat hierzu im BGH Urteil VIII ZR 222/15 entschieden:

Gemäß § 556b Abs. 1 BGB, der bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist, kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt.

In dem gleichen Urteil wurde auch darauf hingewiesen, dass die Klausel aus dem § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sei, in welcher beschrieben wurde, dass die Rechtzeitigkeit nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes ankommt.

Wie hoch darf ein Mietrückstand sein?

Bleiben zwei Monatsmieten, also die Miete zwei Monate direkt in Folge aus, so ermöglicht dies dem Vermieter das Recht eine außerordentliche fristlose Kündigung dem Mieter gegenüber auszusprechen und anschließend eine Räumungsklage einzureichen. Aufgrund dieser Rechtssprechung sollte ein Mieter tunlichst versuchen den Mietrückstand 2 Monate in direkter Folge zu vermeiden.

Was kann man als Mieter bei Mietrückstand tun?

Ein Mietrückstand ist nie angenehmen, weder für den Vermieter, noch für den Mieter. In die Situation kommen Mieter häufig unverschuldet, bspw. wenn eine unvorhergesehene finanzielle Belastung auf einen zukommt, auf welche man nicht vorbereitet war und die bisher gebildeten Rücklagen ggf. nicht ausreichen. Es können jedoch auch Situationen sein, in denen das monatliche Gehalt ausbleibt oder ggf. gepfändet wird und man somit nicht mehr in der Lage ist die monatliche Miete zu begleichen.

Um die Fristlose Kündigung abzuwenden, ist es daher hilfreich zunächst einmal mit dem Vermieter als Mieter zu sprechen und die finanzielle Situation zu erläutern. Kein Mieter sitzt gerne ohne Wohnung auf der Straße, gleichzeitig sind die Mietschulden zu begleichen. Es gibt hierzu verschiedene Möglichkeiten, bspw. der Stundung von Mietschulden, die temporäre Mietschulden Übernahme der Schulden durch einen Dritten, bspw. einer Bank, Familie oder Freunde. Die wichtigste Regel ist hierbei jedoch , dass Mieter und Vermieter miteinander sprechen und der Mieter aktiv versucht die Situation zu klären um eine mögliche Räumung abzuwenden – somit wird die fristlose Kündigung unwirksam.

Man kann den Mieter ebenfalls auf die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ansprechen, welcher dieser bei einem Umzug ggf. benötigt um eine neue Wohnung zu finden.

Welche Möglichkeiten bieten sich dem Vermieter bei Mietrückstand?

Als Vermieter ist ein Mietrückstand ebenso unangenehm und unwillkommen wie bei einem Mieter und nicht immer ist die Immobilie bereits schuldenfrei, sodass der Vermieter genauso bspw. einen Kredit bedienen muss und auf die Mietzahlungen angewiesen ist. Bleibt also über einen längeren Zeitraum ein Teil der Miete oder die komplette Miete für die Wohnung oder die Immobilie aus, so gilt es für den Vermieter genauso nach Lösungen zu suchen, um den Umstand zu verbessern.

Wann darf wegen Mietrückstand eine Kündigung erfolgen?

Das Mietrecht ist hierbei eindeutig, die oben genannte Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes (VIII ZR 222/15) besagt, dass die Miete spätestens am dritten Werktag des Zeitabschnittes (also bspw. des Monats) durch den Mieter angewiesen sein muss. Bleibt die Miete bei zwei aufeinanderfolgenden Monaten aus, so kann der Vermieter eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstand erwirken.

Es gibt eine Sicherheit für den Mieter, welche relevant ist: Hat der Mieter zwei Jahre lang regelmäßig seine Miete bezahlt, kommt in den Mietrückstand und wird fristlos gekündigt und eine Räumungsklage wird eingerichtet, so hat der Mieter die Chance nun noch die Mietschulden zu begleichen, um die Kündigung unwirksam zu machen.

Verrechnung der Mietschulden mit Mietkaution

Ist eine Verrechnung der Mietschulden mit der Mietkaution eigentlich erlaubt – und falls ja – in welcher Form und was passiert dann mit der Mietkaution im Anschluss?

Das Amtsgericht München hat im Urteil 415 C 31694/11 beschrieben, dass eine Verrechnung der Mietschulden während des laufenden Mietverhältnisses nicht gestattet ist, da die Kaution nicht dem Mieter während des Mietverhältnisses nicht dem Mieter zusteht. Entscheidend ist demnach der Zeitpunkt, wann eine Verrechnung der Mietschulden mit der Mietkaution möglich ist. Dies ist in der Regel erst nach Beendigung des Mietverhältnisses der Fall, bspw. wenn der Mieter innerhalb des Zeitraumes seine Miete nicht bezahlt hat – ein sogenanntes „Abwohnen der Mietkaution“ ist hingegen nicht erlaubt.