Abwohnen der Mietkaution: Geht das?
Ein verbreiteter Gedanke vor dem Umzug: die letzten Monatsmieten einfach nicht mehr zahlen, der Vermieter hat ja die Kaution. Rechtlich geht das nicht — und wer es trotzdem tut, riskiert mehr als nur Ärger mit dem Vermieter. Dieser Beitrag erklärt, warum das „Abwohnen" oder „Abmieten" der Kaution unzulässig ist, welche Folgen drohen, wann es ausnahmsweise doch geht und wie sich der Liquiditätsengpass beim Umzug anders lösen lässt.
Warum das Abwohnen nicht erlaubt ist
Hinter dem Verbot stehen zwei Gründe, die zusammenwirken.
Erstens: Die Miete ist bis zum Schluss geschuldet. Die Pflicht zur Mietzahlung aus § 535 Abs. 2 BGB endet erst mit dem Ende des Mietverhältnisses. Eine Kündigung ändert daran nichts — die Kündigungsfrist ist reguläre Mietzeit.
Zweitens: Die Kaution soll gerade die Zeit nach dem Auszug absichern. Erst bei der Rückgabe zeigt sich, ob die Wohnung beschädigt ist, ob Schönheitsreparaturen fällig sind oder ob die letzte Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung ergibt. Deshalb wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung erst nach dem Ende des Mietverhältnisses und einer angemessenen Prüfungsfrist fällig. Aufrechnen kann man nur mit einer fälligen Forderung (§ 387 BGB) — solange das Mietverhältnis läuft, hat der Mieter also schlicht nichts, womit er die Miete verrechnen könnte.
Würde man das Abwohnen zulassen, wäre die Kaution genau in dem Moment aufgebraucht, in dem der Vermieter sie braucht. Das Amtsgericht München hat es so formuliert: Ein Mieter sei „in aller Regel nicht berechtigt, noch vor dem Ende des Mietverhältnisses die Mietzahlungen einzustellen”. Im entschiedenen Fall hatte eine Mieterin die letzten beiden Monatsmieten einbehalten; sie wurde zur Zahlung von 4.675 Euro verurteilt (AG München, Urteil vom 05.04.2016, 432 C 1707/16). Bereits zuvor hatte dasselbe Gericht in einem anderen Verfahren entschieden, dass ein Mietrückstand nicht mit der Kaution verrechnet werden kann (AG München, 415 C 31694/11).
Wofür die Kaution am Ende eingesetzt werden darf und wann der Vermieter zugreifen kann, steht ausführlich unter Wann darf der Vermieter auf die Mietkaution zugreifen?
Was passiert, wenn Mieter trotzdem nicht mehr zahlen?
Wer die letzten Mieten eigenmächtig einbehält, erzeugt einen gewöhnlichen Mietrückstand — mit allen Folgen, die das hat:
| Folge | Was das bedeutet |
|---|---|
| Verzug | Die Miete ist zum vereinbarten Termin fällig. Ab dann schuldet der Mieter Verzugszinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB). |
| Fristlose Kündigung | Steht die Miete für zwei aufeinanderfolgende Termine vollständig oder mit mehr als einer Monatsmiete aus, darf der Vermieter fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Genau das ist beim Abwohnen der letzten zwei Mieten der Fall. |
| Mahnbescheid oder Klage | Der Vermieter muss nicht bis zum Auszug warten, sondern kann den Rückstand sofort gerichtlich geltend machen — samt Kosten des Verfahrens. |
| Verrechnung nach dem Auszug | Nach Mietende darf der Vermieter die Kaution mit dem Rückstand verrechnen. Für Schäden oder eine Betriebskostennachzahlung ist sie dann aber verbraucht; diese Beträge muss der Mieter zusätzlich zahlen. |
Die fristlose Kündigung klingt kurz vor dem Auszug harmlos, ist es aber nicht: Sie beendet das Mietverhältnis sofort, der Mieter muss unverzüglich räumen, und eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist im späteren Bewerbungsprozess ein denkbar schlechter Hintergrund — viele Vermieter verlangen eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom Vorvermieter.
Rechenbeispiel: Miete 900 € warm, Kaution 2.400 €. Der Mieter kündigt zum 31. Juli und zahlt Juni und Juli nicht mehr.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Offene Mieten Juni und Juli | 1.800 € |
| Belegter Schaden beim Auszug | 450 € |
| Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung | 280 € |
| Summe der Forderungen | 2.530 € |
| Kaution | 2.400 € |
| Mieter muss zusätzlich zahlen | 130 € zuzüglich Verzugszinsen und etwaiger Verfahrenskosten |
Hätte der Mieter die Mieten gezahlt, hätte er nach der Abrechnung 1.670 € zurückerhalten — und kein Risiko einer fristlosen Kündigung getragen.
Wie Vermieter bei Rückständen im Einzelnen vorgehen, steht unter Was tun bei Mietrückstand?
Wann es ausnahmsweise doch geht
1. Mit ausdrücklicher Vereinbarung
Vermieter und Mieter können vereinbaren, dass die Kaution ganz oder teilweise mit den letzten Mieten verrechnet wird. Einen Anspruch darauf hat der Mieter nicht. Für Vermieter kann eine solche Absprache sinnvoll sein, wenn das Mietverhältnis lange und problemlos lief und die Wohnung erkennbar in gutem Zustand ist. Dann gehört Folgendes dazu:
- schriftlich festhalten, welcher Betrag mit welcher Monatsmiete verrechnet wird
- vorher besichtigen und den Zustand dokumentieren — idealerweise mit einem vorgezogenen Übergabeprotokoll
- einen Teil zurückbehalten für die noch ausstehende Betriebskostenabrechnung, in der Größenordnung der zu erwartenden Nachzahlung
- klären, dass der Mieter für darüber hinausgehende Schäden weiter haftet
2. Wenn der Vermieter die Anlage der Kaution nicht nachweist
Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Der Mieter darf verlangen, dass er das nachweist. Bleibt der Nachweis trotz Aufforderung aus, steht dem Mieter nach verbreiteter Auffassung ein Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete bis zur Höhe der Kaution zu.
Das ist aber kein Abwohnen: Die zurückbehaltene Miete bleibt geschuldet und ist nachzuzahlen, sobald der Vermieter die ordnungsgemäße Anlage nachweist. Wichtig ist die Reihenfolge — erst schriftlich den Nachweis mit Frist verlangen, dann zurückbehalten. Wer ohne vorherige Aufforderung einfach nicht zahlt, gerät in Verzug. Und das Recht hilft nur, solange der Vermieter solvent ist: In seiner Insolvenz gibt es kein Zurückbehaltungsrecht wegen bereits fällig gewordener Mieten (BGH, Urteil vom 13.12.2012, IX ZR 9/12). Mieter sollten die Anlage deshalb früh prüfen, nicht erst beim Auszug.
3. Mit einem früheren Ende des Mietverhältnisses
Wer die neue Wohnung schon früher beziehen kann, sollte statt des Abwohnens über ein früheres Vertragsende verhandeln. Ein Mietaufhebungsvertrag beendet die Mietzahlungspflicht zum vereinbarten Datum — und damit auch die doppelte Mietbelastung, die das Abwohnen eigentlich vermeiden soll. Welche Fristen ohne Einigung gelten, steht unter Kündigungsfrist für die Wohnung.
Abgrenzung: Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht bei Mängeln
Abwohnen wird oft mit dem Einbehalt wegen Mängeln verwechselt. Das sind zwei verschiedene Dinge:
| Abwohnen der Kaution | Einbehalt wegen Mangels | |
|---|---|---|
| Anlass | Umzug, Liquidität | erheblicher, angezeigter und unbehobener Mangel |
| Grundlage | keine | Mietminderung (§ 536 BGB) und Zurückbehaltungsrecht (§ 320 BGB) |
| Betrag | die volle Miete | der Minderungsbetrag bzw. ein angemessener Teil der laufenden Miete |
| Verhältnis zur Kaution | will die Kaution verbrauchen | völlig unabhängig von der Kaution |
| Zulässig | nein | ja, wenn die Voraussetzungen vorliegen |
Wer wegen eines Mangels Miete einbehalten will, sollte den Mangel vorher schriftlich angezeigt und den Einbehalt begründet haben. Wie sich Minderung und Zurückbehaltung unterscheiden, erklärt Mietminderung vs. Zurückbehaltungsrecht.
Die bessere Lösung: den Engpass beim Umzug anders überbrücken
Hinter dem Abwohnen steckt fast immer dasselbe Problem: Die alte Kaution ist noch gebunden, die neue schon fällig, und dazu kommen Umzugskosten und eventuell eine doppelte Miete. Dafür gibt es legale Wege:
- Die neue Kaution in Raten zahlen. Der Mieter darf eine Geldkaution in drei gleichen Monatsraten leisten, die erste zu Beginn des neuen Mietverhältnisses (§ 551 Abs. 2 BGB). Eine abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Das entzerrt die Belastung deutlich — Details unter Kaution in Raten.
- Eine Kautionsbürgschaft statt Bargeld. Statt Geld zu hinterlegen, stellt ein Versicherer oder eine Bank eine Bürgschaft gegen einen jährlichen Beitrag. Das bindet kein Kapital, kostet aber Geld, das nicht zurückkommt, und der Vermieter muss zustimmen. Anbieter und Beitragssätze stehen im Vergleich der Mietkautionsbürgschaften.
- Die Rückzahlung der alten Kaution beschleunigen. Eine gründliche, gemeinsame Übergabe mit Protokoll verkürzt die Prüfungsphase. Wer auf eine Teilauszahlung des unstreitigen Betrags drängt, bekommt oft schon vor der Betriebskostenabrechnung einen großen Teil zurück — siehe Rückzahlung der Mietkaution.
- Kurzfristig finanzieren. Ob ein Kredit, ein Avalkredit oder die eigenen Ersparnisse günstiger sind, rechnet der Rechner Kredit vs. Bürgschaft vs. Ersparnisse durch; die Besonderheiten des Avals stehen unter Wann lohnt sich ein Avalkredit als Mietkaution?
Weitere typische Fallen rund um den Auszug fasst Die 10 größten Fehler beim Auszug zusammen.
Für Vermieter: So reagieren Sie auf angekündigtes Abwohnen
Kündigt ein Mieter an, die letzten Mieten nicht mehr zu zahlen, empfiehlt sich ein ruhiger, aber klarer Ablauf:
- Schriftlich widersprechen und auf die Zahlungspflicht bis zum Vertragsende hinweisen.
- Die Ausweichwege anbieten — Ratenzahlung der neuen Kaution, gegebenenfalls einen früheren Auszugstermin per Aufhebungsvertrag.
- Nach Ausbleiben der Zahlung mahnen und die Folgen benennen. Ob eine fristlose Kündigung kurz vor dem Auszug sinnvoll ist, ist eine Abwägung: Sie beschleunigt die Rückgabe, klärt aber keine Schäden.
- Die Kaution nicht vorschnell verbrauchen. Während der Mietzeit darf der Vermieter nur wegen unstreitiger Forderungen zugreifen und muss es nicht. Nach dem Auszug wird ohnehin abgerechnet — dann mit allen Forderungen zusammen.
Häufige Fragen
Darf ich die letzten Monatsmieten mit meiner Kaution verrechnen?
Nein. Die Miete ist bis zum letzten Tag des Mietverhältnisses geschuldet, und der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution wird erst nach Mietende und einer Prüfungsfrist fällig. Vorher gibt es nichts, womit der Mieter aufrechnen könnte. Das Amtsgericht München hat einen Mieter, der die letzten zwei Mieten einbehalten hatte, zur Zahlung von 4.675 Euro verurteilt (432 C 1707/16).
Was passiert, wenn ich die letzten Mieten trotzdem nicht zahle?
Es entsteht ein gewöhnlicher Mietrückstand. Der Vermieter kann Verzugszinsen verlangen und — wenn die Miete für zwei aufeinanderfolgende Monate ganz oder mit mehr als einer Monatsmiete aussteht — fristlos kündigen. Nach dem Auszug darf er die Kaution mit dem Rückstand verrechnen; für Schäden oder eine Betriebskostennachzahlung bleibt dann aber nichts mehr übrig, und diese Forderungen muss der Mieter zusätzlich begleichen.
Kann der Vermieter freiwillig zustimmen, die Kaution als letzte Mieten zu verrechnen?
Ja. Mit einer ausdrücklichen Vereinbarung ist das möglich, der Vermieter ist dazu aber nicht verpflichtet. Sinnvoll ist eine solche Absprache nur schriftlich und nach einer Vorabbesichtigung der Wohnung, oft beschränkt auf einen Teil der Kaution.
Gilt das Abwohnen-Verbot auch in der Kündigungsfrist?
Ja. Solange das Mietverhältnis besteht — also auch während der Kündigungsfrist — ist die volle Miete geschuldet und eine Verrechnung mit der Kaution unzulässig.
Gibt es Fälle, in denen Mieter Miete wegen der Kaution zurückhalten dürfen?
Ja, einen: Weist der Vermieter trotz Aufforderung nicht nach, dass er die Kaution getrennt von seinem Vermögen angelegt hat, darf der Mieter nach verbreiteter Auffassung die laufende Miete bis zur Höhe der Kaution zurückhalten, bis der Nachweis kommt. Das ist aber ein Druckmittel zur ordnungsgemäßen Anlage, keine Verrechnung — die zurückgehaltene Miete bleibt geschuldet.
Ist ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln dasselbe wie Abwohnen der Kaution?
Nein. Bei einem erheblichen, unbehobenen Mangel darf der Mieter die Miete mindern und einen Teil der laufenden Miete zurückhalten, bis der Mangel beseitigt ist — unabhängig von der Kaution. Das Abwohnen meint dagegen, die letzten Mieten mit der hinterlegten Kaution zu verrechnen, ob ein Mangel vorliegt oder nicht.
Quellen
- Primärquelle AG München, Urteil vom 05.04.2016, 432 C 1707/16 – kein Abwohnen der Kaution — Amtsgericht München, Pressemitteilung
- Primärquelle § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund — Bundesministerium der Justiz
- Sekundärquelle AG München, 415 C 31694/11 – Mietrückstand kann nicht mit Kaution verrechnet werden — kostenlose-urteile.de
- Sekundärquelle BGH, Urteil vom 13.12.2012, IX ZR 9/12 – kein Zurückbehaltungsrecht in der Vermieterinsolvenz — mandanteninformation.de