Abwohnen der Mietkaution: Geht das?
Ein verbreiteter Gedanke unter Mietern: die letzten Monatsmieten einfach mit der Kaution verrechnen, statt sie separat zu zahlen. Rechtlich ist das sogenannte „Abwohnen der Kaution" — teils auch „Abmieten der Kaution" genannt — jedoch klar geregelt und in der Regel nicht erlaubt.
Wofür darf die Mietkaution verwendet werden?
Der Vermieter darf auf die Kaution zugreifen für:
- Unbezahlte Miete
- Schönheitsreparaturen (sofern vertraglich wirksam vereinbart)
- Schäden an der Mietsache
- Ausstehende Nebenkosten
- Ausgleich für nicht durchgeführte Reparaturen
Die Kaution muss dabei nach § 551 Abs. 3 BGB getrennt verwahrt werden — das schützt sie auch im Falle einer Insolvenz des Vermieters.
Die zentrale Einschränkung
Während des laufenden Mietverhältnisses ist eine Verrechnung von Mietrückständen mit der Kaution nicht zulässig. Das ist erst nach Vertragsende und Auszug des Mieters möglich.
Nach Vertragsende
Nach Mietende erhält der Vermieter einen breiteren Zugriff auf die Kautionsmittel — muss dem Mieter aber eine detaillierte Abrechnung vorlegen. Es folgt eine Prüfperiode nach dem Auszug, bevor der Vermieter die Mittel für Reparaturen oder Schäden beanspruchen kann.
Zwischenlösungen bei Liquiditätsengpässen
Wer zwischen zwei Mietverhältnissen kurzfristig Liquidität benötigt, hat drei Optionen:
- Sparkonto — z. B. Smartmiete (0,10 % Zinsen), Cembra Bank (0,01 %) und weitere Anbieter mit unterschiedlichen Gebühren
- Mietkautionsdepot — Fondsbasierte Optionen über Morgenfund, FFB oder Fondsdepot Bank mit potenziell höheren Renditen
- Mietkautionsbürgschaft — Monatliches Beitragsmodell (4,2–4,7 %) von Anbietern wie depositdirect und heysafe
Kann man die Kaution „abwohnen”?
Nein. Die Kaution dient als Sicherheit für den Vermieter, nicht als Zahlungsmittel für die Miete. Sie zur Deckung laufender Mietzahlungen während des Mietverhältnisses zu nutzen, widerspricht ihrem Zweck und ist rechtlich unzulässig. Das Amtsgericht München hat diese Rechtslage in einem vielzitierten Urteil (Az. 415 C 31694/11) ausdrücklich bestätigt.
Was passiert, wenn Mieter trotzdem einfach nicht mehr zahlen?
Stellt ein Mieter eigenmächtig die Zahlungen ein, weil er davon ausgeht, die Kaution decke die letzten Monate ab, entsteht ein regulärer Mietrückstand — mit allen rechtlichen Konsequenzen bis hin zur fristlosen Kündigung bei zwei ausstehenden Monatsmieten. Der Vermieter kann die Kaution trotzdem erst nach Vertragsende zur Verrechnung heranziehen und den offenen Rückstand zusätzlich gerichtlich einfordern, wenn er die Kaution dafür nicht ausreicht. Mehr zu den Konsequenzen: Was kann man bei Mietrückstand tun?
Abgrenzung zum Zurückbehaltungsrecht bei Mängeln
Abwohnen der Kaution wird häufig mit dem Zurückbehaltungsrecht verwechselt — dabei handelt es sich um zwei völlig unterschiedliche rechtliche Konstruktionen. Liegt ein erheblicher, unbehobener Mangel an der Mietsache vor (z. B. Heizungsausfall im Winter), erlaubt § 320 BGB dem Mieter, einen angemessenen Teil der laufenden Miete einzubehalten, bis der Vermieter den Mangel beseitigt — dieses Recht steht völlig unabhängig von der hinterlegten Kaution und ist rechtlich zulässig. Das Abwohnen der Kaution meint dagegen den Versuch, die Kaution selbst zur Tilgung der letzten Mietzahlungen heranzuziehen, unabhängig davon, ob überhaupt ein Mangel vorliegt — und bleibt, wie oben erläutert, während des laufenden Mietverhältnisses in jedem Fall unzulässig. Wer sein Zurückbehaltungsrecht ausüben möchte, sollte den Einbehalt schriftlich begründen und den Mangel zuvor angezeigt haben, um im Streitfall nicht selbst in Zahlungsverzug zu geraten.
Häufige Fragen
Kann der Vermieter freiwillig zustimmen, die Kaution als letzte Mieten zu verrechnen?
Ja, mit ausdrücklicher, einvernehmlicher Zustimmung beider Seiten ist eine solche Vereinbarung möglich — der Vermieter ist dazu aber nicht verpflichtet und die meisten lehnen es aus Sicherheitsgründen ab.
Gilt das Abwohnen-Verbot auch in der Kündigungsfrist?
Ja — solange das Mietverhältnis formal noch besteht, also auch während der laufenden Kündigungsfrist, bleibt die Verrechnung mit der Kaution unzulässig.
Ist ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln dasselbe wie Abwohnen der Kaution?
Nein, das sind zwei rechtlich unterschiedliche Dinge. Ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB erlaubt es Mietern bei unbehobenen erheblichen Mängeln, einen angemessenen Teil der laufenden Miete einzubehalten — unabhängig von der Kaution. Das Abwohnen der Kaution meint dagegen den unzulässigen Versuch, die letzten Mietzahlungen direkt mit der hinterlegten Kaution zu verrechnen, was unabhängig vom Vorliegen von Mängeln stets untersagt bleibt.
Ist „Abmieten der Kaution" dasselbe wie „Abwohnen der Kaution"?
Ja, beide Begriffe bezeichnen denselben Vorgang — den Versuch, die letzten Monatsmieten direkt mit der hinterlegten Kaution zu verrechnen. Rechtlich gilt für beide Bezeichnungen dieselbe Antwort: Während des laufenden Mietverhältnisses ist das nicht zulässig.