Die Kündigung des Mietverhältnisses: Alles, was Mieter und Vermieter wissen müssen
Die Kündigung eines Mietverhältnisses folgt klaren gesetzlichen Regeln — für Mieter und Vermieter gelten dabei unterschiedliche Fristen und Voraussetzungen.
Kündigungsrechte des Mieters
Ordentliche Kündigung:
- Standardfrist: drei Monate — für Mieter unabhängig von der Wohndauer immer gleich lang
- Schriftform mit Originalunterschrift erforderlich
- Alle im Mietvertrag genannten Mieter müssen unterschreiben
- Adressiert an alle Vermieter
Sonderkündigungsrechte erlauben eine kürzere Kündigung außerhalb der Dreimonatsfrist:
- Nach einer Mieterhöhung (§ 561 BGB): Erhöht der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) oder nach einer Modernisierung (§ 559 BGB), kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung außerordentlich zum Ende des übernächsten Monats kündigen — in der Praxis meist eine Frist von 4 bis 5 Monaten ab der Erhöhung. Die erhöhte Miete muss dann während der Kündigungsfrist nicht gezahlt werden, und dieses Recht lässt sich vertraglich nicht ausschließen (§ 561 Abs. 2 BGB).
- Nach einer Modernisierungsankündigung (§ 555e BGB): Kündigung bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, wirksam zum Ende des darauffolgenden Monats.
- Bei Gesundheitsgefährdung oder gravierenden Mängeln: über die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB, siehe unten.
Kündigungsrechte des Vermieters
Ordentliche Kündigung erfordert einen berechtigten Grund:
- Eigenbedarf (Vermieter, Familie, nahe Angehörige)
- Vertragsverletzungen des Mieters (Zahlungsverzug, Ruhestörung)
- Wirtschaftliche Verwertungsinteressen
Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Mietdauer:
| Mietdauer | Kündigungsfrist |
|---|---|
| bis 5 Jahre | 3 Monate |
| 5–8 Jahre | 6 Monate |
| über 8 Jahre | 9 Monate |
Außerordentliche Kündigung ist möglich, wenn die Fortsetzung unzumutbar wird — üblicherweise ab zwei Monatsmieten Zahlungsrückstand oder bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen.
Fristenberechnung: So wird der Kündigungstermin ermittelt
Nach § 573c BGB ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zulässig, damit sie zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam wird. Samstage zählen dabei als Werktage, Sonn- und Feiertage nicht.
Beispiel: Eine Mieterin kündigt fristgerecht zum 3. März — das Mietverhältnis endet zum 31. Mai. Geht die Kündigung erst am 4. März beim Vermieter zu, verschiebt sich der gesamte Termin um einen Monat: Das Mietverhältnis endet erst zum 30. Juni. Für die verlängerten Vermieterfristen (6 bzw. 9 Monate) gilt dieselbe Stichtagslogik, nur mit entsprechend späterem Endtermin.
Maßgeblich ist dabei nicht das Absendedatum, sondern der tatsächliche Zugang beim Empfänger — bei einer Kündigung per Post lohnt sich deshalb ein ausreichender zeitlicher Puffer vor dem Fristablauf.
Formvorschriften im Detail
Sowohl die ordentliche als auch die außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses müssen nach § 568 BGB schriftlich erfolgen — mit eigenhändiger Unterschrift auf Papier. Eine einfache E-Mail, ein eingescanntes PDF oder eine SMS erfüllen die Schriftform grundsätzlich nicht, es sei denn, der Mietvertrag lässt ausdrücklich die qualifizierte elektronische Signatur nach § 126a BGB zu — in der Praxis die Ausnahme. Bei mehreren Mietern müssen alle im Vertrag genannten Personen unterschreiben, bei mehreren Vermietern ist die Kündigung an alle zu richten.
Pflichten bei der Wohnungsübergabe
Mieter müssen die Wohnung besenrein übergeben, Schäden durch unsachgemäße Nutzung beheben und vertraglich wirksam vereinbarte Schönheitsreparaturen durchführen. Ein Wohnungsübergabeprotokoll schützt dabei beide Parteien, indem es den bestehenden Zustand dokumentiert.
Rückzahlung der Mietkaution
- Vermieter haben bis zu 6 Monate Zeit für die Prüfung und Geltendmachung von Schäden.
- Der Rückzahlungszeitpunkt hängt von offenen Verpflichtungen ab.
- Zulässige Abzüge betreffen unbezahlte Miete, Nebenkostenrückstände und Reparaturkosten.
Häufige Streitpunkte
Renovierungspflichten, Nebenkostenabrechnungen und die Einhaltung von Kündigungsfristen zählen zu den häufigsten Konfliktfeldern.
Praktische Empfehlungen
Für Mieter: Kündigung zeitnah schriftlich einreichen, Übergabetermin abstimmen, offene Posten begleichen.
Für Vermieter: Kündigungen sauber dokumentieren, Übergabeprotokolle führen, für transparente Kautionsverwaltung Treuhandkonten nutzen.
Häufige Fragen
Kann eine Kündigung per E-Mail erfolgen?
Nein, ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung ist die Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift erforderlich — eine reine E-Mail-Kündigung ist rechtlich unwirksam.
Was passiert, wenn ein Mieter trotz Kündigung nicht auszieht?
Der Vermieter kann eine Räumungsklage einreichen — bis zu einem rechtskräftigen Räumungstitel darf er die Wohnung nicht eigenmächtig räumen lassen.
Muss der Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben genau benannt werden?
Bei der ordentlichen Vermieterkündigung ja — ohne konkrete, nachvollziehbare Begründung ist die Kündigung formal unwirksam.
Zählt der Tag der Kündigung selbst zur Drei-Tages-Frist?
Entscheidend ist der Zugang beim Empfänger, nicht das Datum auf dem Kündigungsschreiben. Geht die Kündigung erst nach dem dritten Werktag eines Monats zu, verschiebt sich der Endtermin des Mietverhältnisses um einen vollen Monat nach hinten.
Kann der Vermieter das Sonderkündigungsrecht nach einer Mieterhöhung vertraglich ausschließen?
Nein. Nach § 561 Abs. 2 BGB ist eine vertragliche Einschränkung dieses Sonderkündigungsrechts unwirksam — es steht dem Mieter immer zu, wenn die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung erhöht wird.
Quellen
- Primärquelle § 573c BGB – Fristen der ordentlichen Kündigung — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 561 BGB – Sonderkündigungsrecht nach Mieterhöhung — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 555e BGB – Kündigungsrecht bei Modernisierungsankündigung — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 568 BGB – Form und Inhalt der Kündigung — Bundesministerium der Justiz