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Die Kündigung des Mietverhältnisses: Alles, was Mieter und Vermieter wissen müssen

Veröffentlicht am Aktualisiert am 9 Min. Lesezeit
Die Kündigung des Mietverhältnisses: Alles, was Mieter und Vermieter wissen müssen

Die Kündigung eines Mietverhältnisses folgt klaren gesetzlichen Regeln — für Mieter und Vermieter gelten dabei unterschiedliche Fristen und Voraussetzungen. Dieser Überblick zeigt, welche Kündigungsarten es gibt, wann welche Frist läuft und was bis zur Rückgabe der Kaution zu beachten ist.

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Kündigungsrechte des Mieters

Ordentliche Kündigung:

  • Standardfrist: drei Monate — für Mieter unabhängig von der Wohndauer immer gleich lang
  • Schriftform mit Originalunterschrift erforderlich
  • Alle im Mietvertrag genannten Mieter müssen unterschreiben
  • Adressiert an alle Vermieter (bei einer Hausverwaltung genügt die Zustellung an diese nur, wenn sie zur Entgegennahme bevollmächtigt ist)
  • Ein Kündigungsgrund muss nicht genannt werden
  • Spielräume entstehen nur durch einen vereinbarten Kündigungsverzicht oder einen wirksam befristeten Mietvertrag — dann ist die ordentliche Kündigung für die vereinbarte Zeit ausgeschlossen

Sonderkündigungsrechte erlauben eine kürzere Kündigung außerhalb der Dreimonatsfrist:

  • Nach einer Mieterhöhung (§ 561 BGB): Erhöht der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) oder nach einer Modernisierung (§ 559 BGB), kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung außerordentlich zum Ende des übernächsten Monats kündigen — in der Praxis meist eine Frist von 4 bis 5 Monaten ab der Erhöhung. Die erhöhte Miete muss dann während der Kündigungsfrist nicht gezahlt werden, und dieses Recht lässt sich vertraglich nicht ausschließen (§ 561 Abs. 2 BGB).
  • Nach einer Modernisierungsankündigung (§ 555e BGB): Kündigung bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, wirksam zum Ende des darauffolgenden Monats.
  • Nach dem Tod des Mieters: Erben und Vermieter können innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod erfahren haben, mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 564 BGB), sofern niemand in das Mietverhältnis eintritt. Details im Beitrag Kündigungsfrist Wohnung.
  • Bei Gesundheitsgefährdung oder gravierenden Mängeln: über die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB, siehe unten.

Wer sich vorzeitig aus dem Vertrag lösen will, ohne dass ein Sonderkündigungsrecht besteht, kann dem Vermieter einen Aufhebungsvertrag oder einen Nachmieter anbieten. Ein Anspruch darauf besteht grundsätzlich nicht; der Vermieter muss zustimmen.

Kündigungsrechte des Vermieters

Ordentliche Kündigung erfordert einen berechtigten Grund:

  • Eigenbedarf (Vermieter, Familie, nahe Angehörige)
  • erhebliche schuldhafte Vertragsverletzungen des Mieters (etwa wiederholter Zahlungsverzug oder dauerhafte Ruhestörung, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB)
  • Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung (sogenannte Verwertungskündigung, § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) — die Hürden sind hoch; bloße Mieterhöhungswünsche reichen ausdrücklich nicht (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB)

Das Kündigungsschreiben muss den Grund konkret benennen (§ 573 Abs. 3 BGB) und, damit der Mieter widersprechen kann, auf Form und Frist des Widerspruchs hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB).

Die Kündigungsfrist richtet sich danach, wie lange der Mieter die Wohnung überlassen bekommen hat (§ 573c Abs. 1 BGB):

MietdauerKündigungsfrist
bis 5 Jahre3 Monate
mehr als 5 Jahre6 Monate
mehr als 8 Jahre9 Monate

Fristlose (außerordentliche) Kündigung

Beide Seiten können aus wichtigem Grund fristlos kündigen, wenn ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Frist nicht zumutbar ist (§ 543 BGB). Meist muss vorher erfolglos eine Frist zur Abhilfe gesetzt oder abgemahnt werden (§ 543 Abs. 3 BGB).

Typische Gründe auf Vermieterseite:

  • Zahlungsverzug mit zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten, wobei der Rückstand mehr als eine Monatsmiete betragen muss, oder über einen längeren Zeitraum ein Rückstand von zwei Monatsmieten (§ 543 Abs. 2 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB)
  • Kautionsverzug: Zahlt der Mieter die vereinbarte Kaution nicht, ist bei Wohnraum nach § 569 Abs. 2a BGB eine fristlose Kündigung möglich, sobald der Rückstand die Höhe von zwei Monatsmieten (ohne Betriebskostenvorauszahlungen) erreicht — eine vorherige Abmahnung ist dafür nicht nötig; auch hier gilt die Schonfristregel
  • erhebliche Störung des Hausfriedens oder vertragswidriger Gebrauch trotz Abmahnung

Typische Gründe auf Mieterseite:

  • erhebliche Gesundheitsgefährdung durch die Wohnung (§ 569 Abs. 1 BGB), etwa durch gesundheitsschädlichen Schimmel
  • Vorenthaltung des Gebrauchs, wenn der Vermieter einen schwerwiegenden Mangel trotz Fristsetzung nicht beseitigt

Schonfristzahlung: Zahlt der Mieter die rückständige Miete samt Entschädigung bis zu zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage vollständig nach (oder verpflichtet sich eine Behörde dazu), wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Eine daneben vorsorglich ausgesprochene ordentliche Kündigung kann dennoch Bestand haben. Wer bereits im Rückstand ist, findet Handlungsoptionen im Beitrag Was kann man bei Mietrückstand tun?.

Widerspruch gegen die Vermieterkündigung (Sozialklausel)

Der Mieter kann einer ordentlichen Vermieterkündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder andere Haushaltsangehörige eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 BGB). Beispiele sind schwere Krankheit, hohes Alter bei langer Wohndauer oder fehlender Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen.

  • Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen, spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses (§ 574b BGB). Hat der Vermieter nicht auf diese Möglichkeit hingewiesen, kann der Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklärt werden.
  • Bei fristlosen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs und ähnlicher Pflichtverletzungen greift die Sozialklausel nicht.

Fristenberechnung: So wird der Kündigungstermin ermittelt

Nach § 573c BGB ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zulässig, damit sie zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam wird. Samstage zählen dabei als Werktage, Sonn- und Feiertage nicht.

Beispiel: Eine Mieterin kündigt fristgerecht zum 3. März — das Mietverhältnis endet zum 31. Mai. Geht die Kündigung erst am 4. März beim Vermieter zu, verschiebt sich der gesamte Termin um einen Monat: Das Mietverhältnis endet erst zum 30. Juni. Für die verlängerten Vermieterfristen (6 bzw. 9 Monate) gilt dieselbe Stichtagslogik, nur mit entsprechend späterem Endtermin.

Maßgeblich ist dabei nicht das Absendedatum, sondern der tatsächliche Zugang beim Empfänger — bei einer Kündigung per Post lohnt sich deshalb ein ausreichender zeitlicher Puffer vor dem Fristablauf. Als Nachweis dienen die persönliche Übergabe vor Zeugen oder der Einwurf durch einen Boten, der den Inhalt kennt und den Einwurf protokolliert. Ein Einwurf-Einschreiben belegt den Einwurf, ein Übergabe-Einschreiben scheitert, wenn niemand angetroffen wird.

Leerer Kleiderschrank mit leeren Holzbügeln in einer AltbauwohnungKI-generiert

Formvorschriften im Detail

Sowohl die ordentliche als auch die außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses müssen nach § 568 BGB schriftlich erfolgen — mit eigenhändiger Unterschrift auf Papier. Eine einfache E-Mail, ein eingescanntes PDF oder eine SMS erfüllen die Schriftform grundsätzlich nicht, es sei denn, der Mietvertrag lässt ausdrücklich die qualifizierte elektronische Signatur nach § 126a BGB zu — in der Praxis die Ausnahme. Bei mehreren Mietern müssen alle im Vertrag genannten Personen unterschreiben, bei mehreren Vermietern ist die Kündigung an alle zu richten.

Wenn der Mieter nach der Kündigung nicht auszieht

Auch bei wirksamer Kündigung darf der Vermieter nicht eigenmächtig räumen, Schlösser tauschen oder Strom und Wasser abstellen. Er braucht einen Räumungstitel und lässt diesen durch den Gerichtsvollzieher vollstrecken. Das Gericht kann dem Mieter eine Räumungsfrist einräumen (§ 721 ZPO).

Pflichten bei der Wohnungsübergabe

Mieter müssen die Wohnung besenrein übergeben, Schäden durch unsachgemäße Nutzung beheben und vertraglich wirksam vereinbarte Schönheitsreparaturen durchführen. Alle Schlüssel gehören zurückgegeben; auch Zählerstände sollten festgehalten werden. Ein Wohnungsübergabeprotokoll schützt dabei beide Parteien, indem es den bestehenden Zustand dokumentiert.

Rückzahlung der Mietkaution

  • Eine feste gesetzliche Frist für die Rückzahlung gibt es nicht. Die Rechtsprechung räumt dem Vermieter eine angemessene Prüffrist ein, die in der Praxis bis zu rund sechs Monate betragen kann.
  • Der Vermieter darf Forderungen aus dem Mietverhältnis verrechnen: unbezahlte Miete, Schäden über die normale Abnutzung hinaus und berechtigte Nachforderungen.
  • Steht die Betriebskostenabrechnung noch aus, darf er einen angemessenen Teil der Kaution zurückhalten, bis die Abrechnung vorliegt.
  • Die Kaution samt Zinsen gehört dem Mieter; sie ist getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen.

Ausführlich im Beitrag Rückzahlung der Mietkaution.

Häufige Streitpunkte

Renovierungspflichten, Nebenkostenabrechnungen und die Einhaltung von Kündigungsfristen zählen zu den häufigsten Konfliktfeldern.

Praktische Empfehlungen

Für Mieter: Kündigung früh genug schriftlich einreichen und den Zugang nachweisbar machen, Übergabetermin abstimmen, offene Posten begleichen und die Rückzahlung der Kaution samt Zinsen einfordern. Bei einer Vermieterkündigung die Widerspruchsfrist von zwei Monaten im Blick behalten.

Für Vermieter: Kündigungsgrund konkret begründen, Hinweis auf das Widerspruchsrecht nicht vergessen, Kündigungen und Zugang sauber dokumentieren, Übergabeprotokolle führen und die Kaution auf einem Treuhandkonto getrennt verwalten.

Häufige Fragen

Kann eine Kündigung per E-Mail erfolgen?

Nein, ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung ist die Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift erforderlich — eine reine E-Mail-Kündigung ist rechtlich unwirksam.

Was passiert, wenn ein Mieter trotz Kündigung nicht auszieht?

Der Vermieter kann eine Räumungsklage einreichen — bis zu einem rechtskräftigen Räumungstitel darf er die Wohnung nicht eigenmächtig räumen lassen.

Muss der Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben genau benannt werden?

Bei der ordentlichen Vermieterkündigung ja — ohne konkrete, nachvollziehbare Begründung ist die Kündigung formal unwirksam.

Zählt der Tag der Kündigung selbst zur Drei-Tages-Frist?

Entscheidend ist der Zugang beim Empfänger, nicht das Datum auf dem Kündigungsschreiben. Geht die Kündigung erst nach dem dritten Werktag eines Monats zu, verschiebt sich der Endtermin des Mietverhältnisses um einen vollen Monat nach hinten.

Kann der Vermieter das Sonderkündigungsrecht nach einer Mieterhöhung vertraglich ausschließen?

Nein. Nach § 561 Abs. 2 BGB ist eine vertragliche Einschränkung dieses Sonderkündigungsrechts unwirksam — es steht dem Mieter immer zu, wenn die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung erhöht wird.

Was bringt die Schonfristzahlung bei einer Kündigung wegen Mietrückstands?

Zahlt der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage alles nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam (Schonfrist, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Eine zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung kann trotzdem wirksam bleiben.

Bis wann muss ich einer Vermieterkündigung widersprechen?

Schriftlich und spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses (§ 574b BGB). Hat der Vermieter im Kündigungsschreiben nicht auf das Widerspruchsrecht hingewiesen, ist der Widerspruch noch im ersten Gerichtstermin möglich.

Quellen

Weiterführende Themen