Wohnung mieten: 6 Tipps für die richtige Mietwohnung
Wer eine neue Wohnung sucht, sollte Prioritäten definieren — Lage, Größe, Wohnungstyp, Ausstattung und Grundriss — und dabei Muss-Kriterien von Kompromissbereichen unterscheiden. Diese sechs Tipps helfen bei der erfolgreichen Suche.
Tipp 1: Das Mietbudget definieren
Als Faustregel sollte die Kaltmiete nicht mehr als etwa 30 % des Nettoeinkommens betragen. In Großstädten wie Hamburg, Berlin, Frankfurt oder München liegt der tatsächliche Anteil oft höher. Rechnen Sie neben der Kaltmiete mit Nebenkosten und Heizkosten sowie mit der Kaution (bis zu drei Nettokaltmieten) und den Umzugskosten.
Was Ihr Einkommen trägt, zeigt der Mietbelastungsrechner; die Kaution berechnet der Mietkautionsrechner. Ob der verlangte Preis üblich ist, zeigt der Mietspiegel. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietung grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen — mit Ausnahmen, etwa für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen (Mietpreisbremse einfach erklärt).
Tipp 2: Alle Suchmöglichkeiten nutzen
- Online-Immobilienportale und Kleinanzeigen
- Soziale Medien und Nachbarschaftsgruppen
- Persönliches Netzwerk (Freunde, Kollegen, Aushänge)
- Lokale Zeitungen und Regionalpublikationen
- Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften, die oft direkt vermieten
- Makler (nach dem Bestellerprinzip zahlt, wer den Makler beauftragt hat)
Setzen Sie bei Portalen Suchaufträge mit Benachrichtigung und antworten Sie schnell. Hintergründe zum Engpass am Markt bündelt der Hub Wohnraummangel in Deutschland.
Vorsicht vor Fake-Inseraten: Misstrauisch sollten Sie bei Preisen weit unter dem Markt, Druck zu schnellen Entscheidungen und Forderungen nach Vorkasse, Kaution oder Ausweiskopien vor der Besichtigung werden.
Tipp 3: Wohnungstypen kennen
- Etagenwohnung — klassische Wohnung auf einer Etage
- Maisonette-Wohnung — zweigeschossige Wohnung mit eigener Treppe
- Terrassenwohnung — mit großzügiger Terrasse
- Apartment — meist kleine Wohnung, oft mit nur einem Zimmer
- Loft — großzügiger Raum in ehemaligen Industriegebäuden
- Penthouse-Wohnung — Wohnung im obersten Geschoss, oft mit Dachterrasse
Entscheidender als der Name sind Wohnfläche, Grundriss, Ausstattung und Energieeffizienz — letztere schlägt sich in den Heizkosten nieder.
Tipp 4: Wohnungssuche mit Makler abwägen
Vorteile: Marktkenntnis, Zeitersparnis, besonders hilfreich bei Umzügen über größere Distanzen.
Nachteile und Kosten: Wer den Makler zahlt, regelt das Bestellerprinzip. Bietet der Makler die Wohnung im Auftrag des Vermieters an, zahlt der Vermieter. Der Mieter zahlt nur, wenn er selbst einen Makler mit der Suche beauftragt hat. Der Makler darf vom Wohnungssuchenden höchstens zwei Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer verlangen (§ 3 Abs. 2 WoVermRG); gesondert abgerechnete Nebenkosten zählen nicht mit.
Auch eine Abstandszahlung für übernommene Möbel oder die Küche ist nur eingeschränkt erlaubt: Ablöse und Abstandszahlung.
Tipp 5: Den Besichtigungstermin vorbereiten
Empfohlenes Verhalten:
- Pünktlichkeit, gepflegtes Auftreten, Höflichkeit
- Vor dem Betreten mit Straßenschuhen nachfragen
- Nicht mit großen Gruppen erscheinen
- Ehrlich und offen kommunizieren
- Fundierte Fragen zur Anzeige stellen
- Eine Begleitperson zur Einschätzung möglicher Mängel mitbringen
- Fotos machen (mit Erlaubnis)
Checkliste für die Besichtigung:
- Wasserflecken oder Schimmel prüfen
- Zustand von Türen und Fenstern begutachten
- Heizungsart, Kabelanschlüsse und Steckdosenfunktion checken
- Handyempfang und Lärmpegel zu verschiedenen Tageszeiten prüfen
- Renovierungsbedarf einschätzen
- Nach Nebenkosten der Vorjahre und dem Energieausweis fragen
Mieterbewerbermappe: Ein optionales Dokument mit Motivationsschreiben, persönlichem Profil, SCHUFA-Auskunft, Selbstauskunft und aktuellen Gehaltsnachweisen — zeigt ernsthaftes Interesse und kann die Erfolgschancen verbessern. Geben Sie sensible Unterlagen aber erst, wenn Sie die Wohnung wirklich wollen: Ein Vermieter darf vor der Zusage nur das verlangen, was für seine Entscheidung erforderlich ist. Mehr dazu: Mieterselbstauskunft, Einkommensnachweis, Bewerbungsmappe.
Tipp 6: Die Inhalte des Mietvertrags prüfen
Vertragsformen:
- Zeitmietvertrag — endet nach der festgelegten Zeit, aber nur, wenn der Vermieter im Vertrag einen gesetzlichen Befristungsgrund nennt (§ 575 BGB), etwa Eigenbedarf nach Ablauf
- Staffelmietvertrag — künftige Mieten oder Erhöhungsbeträge sind als Euro-Beträge im Vertrag festgelegt, jede Stufe gilt mindestens ein Jahr (Staffelmietvertrag)
- Indexmietvertrag — die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex (Vorteile und Nachteile)
Bei beiden Formen gilt für die Ausgangsmiete die Mietpreisbremse, soweit sie am Ort greift. Achten Sie außerdem auf Kündigungsausschlüsse (bei Staffelmiete höchstens vier Jahre) und auf Klauseln zu Schönheitsreparaturen.
Mietkaution:
- Maximal drei Nettokaltmieten
- Übliche Form: Barkaution, zahlbar in drei Raten — auf einem separaten Mietkautionskonto angelegt
- Alternativen: Bankbürgschaft, private Bürgschaft oder Kautionsversicherung — wenn der Vermieter zustimmt
- Der Vermieter muss die Kaution getrennt verwahren und verzinslich anlegen
- Bei Mietende Rückzahlung samt Zinsen, sofern keine Ansprüche bestehen
Mietkautionsbürgschaft: Ermöglicht Mietern, auf eine Barzahlung zu verzichten — angeboten von Privatpersonen, Banken oder Versicherungen. Manche Vermieter lehnen diese Option ab; eine frühzeitige Absprache lohnt sich. Details zu Anbietern und Kosten: Mietkautionsbürgschaft im Vergleich. Zur Kaution im Überblick: Kaution fällig, Raten und Zahlung.
Übergabe: Halten Sie den Zustand beim Einzug im Wohnungsübergabeprotokoll fest — das schützt Sie bei Auszug vor Streit um die Kaution.
Häufige Fragen
Wie viel Miete kann ich mir leisten?
Als grobe Orientierung gilt: Die Kaltmiete sollte nicht mehr als etwa 30 % des monatlichen Nettoeinkommens ausmachen. In Großstädten mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt der tatsächliche Anteil oft höher. Der Mietbelastungsrechner zeigt, was Ihr Einkommen trägt, der lokale Mietspiegel, ob der geforderte Preis marktüblich ist.
Wer zahlt die Maklerprovision bei der Wohnungssuche?
Nach dem Bestellerprinzip zahlt, wer den Makler beauftragt hat. Bietet der Makler die Wohnung im Auftrag des Vermieters an, trägt der Vermieter die Provision. Der Mieter zahlt nur, wenn er selbst einen Makler mit der Suche beauftragt hat. Der Makler darf vom Wohnungssuchenden höchstens zwei Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer verlangen (§ 3 Abs. 2 WoVermRG), wobei gesondert abgerechnete Nebenkosten nicht mitzählen.
Welche Unterlagen brauche ich für die Wohnungsbesichtigung?
Zur Besichtigung genügen meist Ausweis und eine kurze Vorstellung. Eine Mieterbewerbermappe mit Selbstauskunft, Einkommensnachweisen und SCHUFA-Auskunft lohnt sich, wenn die Wohnung gefällt. Vermieter dürfen vor der Zusage nur Angaben verlangen, die für die Entscheidung erforderlich sind; sensible Unterlagen sollten Sie erst bei ernsthaftem Interesse herausgeben.
Wie hoch darf die Mietkaution maximal sein?
Maximal drei Nettokaltmieten, zahlbar in bis zu drei gleichen Monatsraten. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen verzinslich anlegen und bei Mietende samt Zinsen zurückzahlen, sofern keine berechtigten Ansprüche bestehen.
Was ist der Unterschied zwischen Staffelmiete und Indexmiete?
Bei der Staffelmiete sind die künftigen Mieten oder Erhöhungsbeträge im Vertrag als Euro-Beträge festgelegt; jede Stufe muss mindestens ein Jahr gelten. Bei der Indexmiete richtet sich die Miete nach dem Verbraucherpreisindex und kann damit mit der Inflation steigen. In beiden Fällen gilt für die Ausgangsmiete die Mietpreisbremse, soweit sie am Ort greift.
Woran erkenne ich ein betrügerisches Wohnungsinserat?
Warnzeichen sind ungewöhnlich niedrige Mieten, Druck zu schnellen Entscheidungen, Zahlungen oder Kaution vor der Besichtigung und Vermieter, die angeblich im Ausland sind und den Schlüssel per Post schicken. Wer vor der Besichtigung Geld oder Ausweiskopien schicken soll, sollte abbrechen.
Quellen
- Primärquelle § 3 WoVermRG – Unwirksame und unzulässige Vereinbarungen — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 557a BGB – Staffelmiete — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 575 BGB – Zeitmietvertrag — Bundesministerium der Justiz
Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Streit um Provision oder Mietvertrag helfen Mieterverein oder Fachanwalt.