Renovierung zwischen Mieterwechsel: Kosten, Fristen und steuerliche Behandlung
Zwischen Auszug und Neuvermietung entscheidet sich oft, wie schnell eine Wohnung wieder Miete einbringt — und wie sich die Renovierungskosten steuerlich auswirken. Die Antwort hängt stark davon ab, wie lange die Immobilie schon im Eigentum ist und was genau gemacht wird.
Muss überhaupt renoviert werden?
Eine gesetzliche Pflicht, zwischen zwei Mietverhältnissen zu renovieren, gibt es nicht. Der Vermieter muss die Wohnung lediglich in einem vertragsgemäßen, nutzbaren Zustand übergeben — welche Erhaltungspflichten während der laufenden Mietzeit ohnehin bestehen, erklärt § 535 BGB: Vermieterpflichten einfach erklärt. In der Praxis lohnt sich eine Auffrischung trotzdem fast immer: Eine frisch renovierte Wohnung lässt sich schneller und oft zu einer höheren Miete vermieten als eine abgenutzte.
Wer trägt die Kosten?
Grundsätzlich der Vermieter — Renovierung zwischen Mieterwechsel zählt zu den normalen Bewirtschaftungskosten einer vermieteten Immobilie. Eine Ausnahme gilt, wenn der ausziehende Mieter tatsächliche Schäden verursacht hat, die über die normale Abnutzung hinausgehen: Diese Kosten kann der Vermieter als Schadensersatz geltend machen und mit der Kaution verrechnen. Die Abgrenzung zwischen normaler Abnutzung, Schönheitsreparaturen und ersatzpflichtigem Schaden ist dabei entscheidend — im Detail erklärt in Was darf als Schönheitsreparatur mit der Mietkaution verrechnet werden? und Instandsetzungskosten und die Mietkaution.
Steuerlich entscheidend: Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?
Für die Steuererklärung macht es einen erheblichen Unterschied, wie eine Renovierung eingeordnet wird:
Erhaltungsaufwand — Ausbessern, Streichen, der Austausch einzelner, bereits vorhandener Bauteile durch gleichwertige neue (z. B. alte gegen neue Fenster) — ist sofort in voller Höhe als Werbungskosten von den Mieteinnahmen absetzbar.
Herstellungskosten — wesentliche Verbesserungen, die über den ursprünglichen Zustand hinausgehen (z. B. der Einbau einer erstmals vorhandenen Fußbodenheizung), oder eine Erweiterung der Immobilie — müssen dagegen über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt und jährlich anteilig abgeschrieben werden.
Die 15-%-Falle: Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Besonders wichtig für Vermieter, die eine Immobilie erst kürzlich gekauft haben: Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gelten Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes anfallen, insgesamt als Herstellungskosten, wenn sie netto 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen — unabhängig davon, ob die einzelnen Maßnahmen für sich genommen eigentlich normaler Erhaltungsaufwand wären.
Praktische Folge: Wer eine frisch gekaufte Wohnung direkt vor der ersten Vermietung umfassend renoviert, sollte die Gesamtkosten im Verhältnis zum Kaufpreis des Gebäudes (ohne Grundstücksanteil) im Blick behalten. Liegt die Summe knapp über der 15-%-Grenze, verwandelt sich der gesamte Betrag in Herstellungskosten — mit spürbar langsamerem steuerlichem Abzug über die Abschreibung statt eines sofortigen vollen Abzugs im selben Jahr. In solchen Fällen kann es sich lohnen, größere Maßnahmen zeitlich zu strecken oder vorab mit einem Steuerberater durchzurechnen.
Ausgenommen von dieser Regel sind Erweiterungen (die ohnehin immer Herstellungskosten sind) sowie Erhaltungsarbeiten, die regelmäßig wiederkehrend anfallen, etwa jährliche Wartungen.
Renovierung zeitlich planen
Eine gesetzliche Frist für die Dauer der Renovierung zwischen Mieterwechsel gibt es nicht — wirtschaftlich zählt aber jeder Tag Leerstand. Bewährt hat sich, größere Maßnahmen bereits während der laufenden Kündigungsfrist des ausziehenden Mieters zu planen: Handwerkertermine vorab vereinbaren, Material bestellen und den Übergabetermin für die Wohnungsbesichtigung nutzen, um den tatsächlichen Aufwand realistisch einzuschätzen.
Häufige Fragen
Muss der Vermieter zwischen zwei Mietern renovieren?
Eine gesetzliche Pflicht zur Renovierung bei jedem Mieterwechsel gibt es nicht. Der Vermieter muss die Wohnung aber in einem vertragsgemäßen, nutzbaren Zustand überlassen — bei stärkerer Abnutzung ist eine Auffrischung in der Praxis meist unumgänglich.
Was ist der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten?
Erhaltungsaufwand (z. B. Ausbessern, Streichen, Austausch einzelner Bauteile) ist sofort in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar. Herstellungskosten (z. B. wesentliche Verbesserungen über den ursprünglichen Zustand hinaus) müssen dagegen über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt (abgeschrieben) werden.
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Instandsetzungs- und Modernisierungskosten, die innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf einer Immobilie anfallen und netto 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen, gelten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG unabhängig von ihrer Art insgesamt als Herstellungskosten — auch wenn einzelne Maßnahmen für sich genommen normaler Erhaltungsaufwand wären.
Wer zahlt die Renovierung, wenn der Mieter Schäden verursacht hat?
In diesem Fall kann der Vermieter die Kosten als Schadensersatz vom Mieter verlangen und mit der Mietkaution verrechnen — das betrifft aber nur echte Schäden, nicht die normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch.
Wie lange sollte eine Renovierung zwischen Mieterwechsel maximal dauern?
Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Wirtschaftlich sinnvoll ist es, die Leerstandszeit so kurz wie möglich zu halten — größere Maßnahmen lassen sich oft schon während der Kündigungsfrist des ausziehenden Mieters planen und Handwerker vorab beauftragen.
Quellen
- Primärquelle § 6 EStG – Bewertung (anschaffungsnahe Herstellungskosten, Abs. 1 Nr. 1a) — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 535 BGB – Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags — Bundesministerium der Justiz