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Gebäudeversicherung: Warum sie für Eigentümer unverzichtbar ist

Veröffentlicht am Aktualisiert am 5 Min. Lesezeit
Einfamilienhaus mit Ziegeldach und gepflegtem Garten unter aufbrechenden RegenwolkenKI-generiert

Die Gebäudeversicherung schützt die Bausubstanz einer Immobilie gegen elementare Risiken — für Eigentümer ist sie praktisch unverzichtbar, für Vermieter zusätzlich wirtschaftlich relevant.

Was ist die Gebäudeversicherung?

Die Wohngebäudeversicherung ist eine Sachversicherung, die speziell für Immobilieneigentümer entwickelt wurde. Sie schützt das Gebäude samt fest verbauter Ausstattung wie Dach, Wände, Fenster, Heizung und Leitungen vor bestimmten Risiken — darunter Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel. In einer Eigentümergemeinschaft schließt in der Regel die Gemeinschaft die Police für das ganze Haus ab; die Kosten stecken im Hausgeld.

Was ist versichert?

Abgedeckte Risiken:

  • Feuer (inklusive Blitzschlag und Explosion)
  • Leitungswasserschäden (Rohrbruch, Heizungslecks)
  • Sturm und Hagel (Sturm meist erst ab Windstärke 8, so die gängigen Bedingungen)
  • Optional als Zusatzbaustein: Elementarschäden (Überschwemmung, Starkregen, Rückstau, Erdrutsch, Schneedruck)

Nicht versichert:

  • Bewegliches Inventar (dafür ist eine Hausratversicherung nötig)
  • Schäden durch mangelhafte Instandhaltung oder allmähliche Abnutzung
  • Schäden, die der Versicherungsnehmer vorsätzlich herbeiführt: Hier muss der Versicherer nicht zahlen (§ 81 Abs. 1 VVG)

Grobe Fahrlässigkeit führt nicht automatisch zum Ausschluss, aber zur Kürzung. Der Versicherer darf seine Leistung „in einem der Schwere des Verschuldens entsprechenden Verhältnis“ kürzen (§ 81 Abs. 2 VVG). Ein Beispiel ist eine unbeheizte, leer stehende Wohnung, in der im Winter die Leitungen platzen. Viele Bedingungswerke verlangen deshalb bei Leerstand, das Gebäude zu beheizen oder das Wasser abzustellen.

Wer benötigt diese Versicherung?

Eine gesetzliche Pflicht gibt es nicht. Praktisch führt aber kein Weg daran vorbei: Banken verlangen bei der Immobilienfinanzierung in der Regel einen Nachweis über bestehenden Versicherungsschutz. Wer keinen Kredit hat, trägt den Totalschaden allein, etwa nach einem Brand. Bei finanzierten Immobilien kommt hinzu, dass die Rate weiterläuft, auch wenn das Gebäude nicht mehr bewohnbar ist.

Wovon hängt der Beitrag ab?

Die Kosten richten sich nach Größe und Wohnfläche, Baujahr, Bauweise, regionalen Risiken, Gebäudeklasse, Selbstbeteiligung und den gewählten Zusatzbausteinen. Die Elementarschadenversicherung macht den Beitrag spürbar höher; ihre Prämie hängt vor allem davon ab, in welcher Gefährdungszone das Haus liegt.

Relevanz für Vermieter

Vermieter können die Beiträge zur Gebäudeversicherung auf die Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag Betriebskosten vereinbart. § 2 Nr. 13 der Betriebskostenverordnung nennt ausdrücklich die „Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden“. Das schließt den Elementarbaustein ein. Mehr dazu unter umlagefähige Nebenkosten.

Soweit der Vermieter die Beiträge selbst trägt, sind sie Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 9 EStG) und gehören in die Anlage V.

Die Gefahr der Unterversicherung

Ein häufiger Fehler: Die Versicherungssumme wird bei Vertragsabschluss festgelegt und nicht regelmäßig angepasst. Steigen Baukosten über die Jahre, kann eine Unterversicherung entstehen. Ist die Versicherungssumme erheblich niedriger als der Versicherungswert zum Zeitpunkt des Schadens, muss der Versicherer nur „nach dem Verhältnis der Versicherungssumme zu diesem Wert“ leisten (§ 75 VVG). Er kürzt dann anteilig, auch bei Teilschäden, selbst wenn der Schaden voll versichert schien. Viele Tarife arbeiten daher mit einer Anpassung der Summe an die Baupreisentwicklung (gleitender Neuwert) oder verzichten auf den Einwand der Unterversicherung. Auf diese Klauseln sollten Eigentümer beim Vergleich achten und die Wohnfläche und Ausstattung der Police regelmäßig prüfen, etwa nach einem Ausbau.

Warum die Elementarschadenversicherung immer wichtiger wird

Starkregen und Überflutungen sind keine Ausnahme mehr, doch viele Standardpolicen decken sie nur als Zusatzbaustein ab. Laut Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) hatten Ende 2025 rund 59 Prozent der Wohngebäude Elementarschutz, 41 Prozent also nicht. Ein Elementarschaden kostete 2025 im Schnitt etwa 4.700 Euro, ein Sturm- oder Hagelschaden rund 2.100 Euro. Ohne Elementarschutz bleiben Eigentümer bei Hochwasser- oder Starkregenschäden auf den Kosten sitzen.

Politischer Stand: Eine allgemeine Pflichtversicherung gibt es nicht. Die Bundesregierung hat Ende September 2026 ein Eckpunktepapier vorgestellt: Versicherer sollen im Neugeschäft Elementarschutz mitanbieten müssen, Bestandskunden sollen ihre Verträge erweitern können. Ein Gesetzentwurf wird für das erste Quartal 2027 erwartet. Wer heute abschließt, muss auf diese Regelung nicht warten.

Abgrenzung zur Vermieterhaftpflichtversicherung

Ausführlich beschrieben ist die zweite Police im Beitrag Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Beide Policen werden häufig verwechselt, decken aber unterschiedliche Risiken ab:

GebäudeversicherungVermieterhaftpflichtversicherung
SchütztDie Bausubstanz selbstVor Ansprüchen Dritter, die durch das Gebäude geschädigt werden
BeispielRohrbruch beschädigt die WändeHerabfallender Dachziegel verletzt einen Passanten
Für EigentümerPraktisch unverzichtbarErgänzend sinnvoll, besonders bei vermieteten Immobilien

Wer beide Risiken abdecken möchte, benötigt entsprechend zwei separate Policen — die eine ersetzt die andere nicht.

Häufige Fragen

Ist die Gebäudeversicherung gesetzlich vorgeschrieben?

Nein, anders als die Kfz-Haftpflicht gibt es keine gesetzliche Pflicht — Banken machen sie bei Finanzierungen aber praktisch immer zur Voraussetzung. Auch für Elementarschäden gibt es bislang keine Pflicht; die Bundesregierung plant eine Angebotspflicht der Versicherer, einen Gesetzentwurf erwartet das Bundesjustizministerium im ersten Quartal 2027.

Was passiert, wenn ich als Vermieter keine Gebäudeversicherung habe?

Im Schadensfall (z. B. Brand, Rohrbruch) trägt der Eigentümer die vollen Kosten selbst — und muss ein finanziertes Darlehen trotzdem weiter bedienen, auch wenn das Gebäude zerstört ist. Bei größeren Schäden kann das existenzbedrohend sein.

Kann ich die Gebäudeversicherung von der Steuer absetzen?

Ja, bei vermieteten Immobilien sind die Beiträge als Werbungskosten absetzbar (§ 9 EStG), sie gehören in die Anlage V. Bei selbstgenutzten Immobilien ist das in der Regel nicht möglich. Wer die Beiträge über die Nebenkosten auf Mieter umlegt, setzt nur den Teil an, den er selbst trägt.

Ist die Gebäudeversicherung dasselbe wie die Vermieterhaftpflichtversicherung?

Nein. Die Gebäudeversicherung schützt die Bausubstanz selbst vor Schäden wie Feuer oder Leitungswasser. Die Vermieterhaftpflichtversicherung greift dagegen, wenn Dritte durch das Gebäude zu Schaden kommen, etwa durch herabfallende Dachziegel — beide Policen ergänzen sich, ersetzen sich aber nicht gegenseitig.

Quellen

Weiterführende Themen