Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für Vermieter

Gebäudeversicherung und Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht werden oft verwechselt, dabei decken sie völlig unterschiedliche Risiken ab. Die Haftpflicht, auch Vermieterhaftpflicht genannt, greift, wenn jemand wegen Ihrer Immobilie zu Schaden kommt. Eigentümer haften dafür laut Stiftung Warentest auch ohne eigenes Verschulden.

Warum haften Eigentümer überhaupt?

Wer ein Grundstück oder Gebäude besitzt, muss dafür sorgen, dass davon keine Gefahr für andere ausgeht. Juristisch heißt das Verkehrssicherungspflicht. Sie kann sich aus zwei Vorschriften ergeben:

• § 823 BGB: Wer die Verkehrssicherungspflicht schuldhaft verletzt und dadurch jemanden schädigt, muss Schadensersatz leisten, etwa wenn ein erkannter Mangel am Treppengeländer nicht behoben wird.
• § 836 BGB: Stürzt ein Gebäude oder ein Teil davon ein oder löst sich ein Teil ab, haftet der Besitzer, wenn das auf fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung beruht. Das Verschulden wird dabei vermutet, der Eigentümer muss also nachweisen, dass er die erforderliche Sorgfalt eingehalten hat.

Geschädigte können Personenschäden, Sachschäden und Folgeschäden geltend machen. Bei einem schwer verletzten Passanten summieren sich Behandlung, Verdienstausfall und Schmerzensgeld schnell auf sechsstellige Beträge und mehr. Ohne Versicherung haften Sie dafür mit Ihrem gesamten Vermögen.

Typische Schadenfälle

Was ist der Unterschied zur Gebäudeversicherung?

Die Gebäudeversicherung schützt die Bausubstanz selbst, etwa bei Feuer-, Sturm- oder Leitungswasserschäden. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht greift dagegen, wenn Dritte durch das Grundstück oder das Gebäude zu Schaden kommen und der Eigentümer haftbar gemacht wird. Der Eigentümer trägt die Verkehrssicherungspflicht, also die Pflicht, Gefahrenquellen zu beseitigen oder abzusichern.

Was deckt die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ab?

• Personen- und Sachschäden Dritter durch mangelhafte Instandhaltung, etwa lose Handläufe oder defekte Stufen
• Schäden durch nicht rechtzeitig geräumten Schnee oder Glätte, wenn die Räumpflicht beim Eigentümer liegt, siehe Schneeräumpflicht im Winter
• Schäden durch herabfallende Dachziegel oder Fassadenteile
• Wasserschäden bei Nachbarn durch mangelhafte Leitungen
• Abwehr unberechtigter Ansprüche, also die Prüfung der Haftungsfrage und die Rechtsverteidigung
• Je nach Tarif: Bauarbeiten am Haus (Stiftung Warentest nennt mindestens 50.000 € Bausumme als Grundschutz, VHV schließt Vorhaben bis 100.000 € ein), Photovoltaikanlagen, Öltanks und die Haftung von Hausmeistern
• Beim Verkauf: Der Anbieter VHV bietet eine Nachhaftung von bis zu einem Jahr nach Veräußerung an

Die Tarife unterscheiden sich vor allem bei Photovoltaik, Öltank und Bauvorhaben. Bei Stiftung Warentest boten elf von 72 Tarifen (32 Anbieter) guten und vollständigen Schutz.

Was die Versicherung nicht abdeckt

• Schäden am eigenen Gebäude, dafür ist die Gebäudeversicherung zuständig
• Vorsätzlich herbeigeführte Schäden
• Mietausfall durch Zahlungsausfall des Mieters, dafür gibt es die separate Mietausfallversicherung
• Schäden, die der Mieter selbst verursacht, dafür gilt seine private Haftpflicht

Wer erkannte Mängel nicht beseitigt, riskiert Streit mit dem Versicherer. Die Instandhaltung gehört deshalb zur Absicherung dazu.

Wer braucht eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht?

Wer vermietet, braucht sie. Das gilt für die einzelne Wohnung wie für das Mehrfamilienhaus. Selbstnutzer kommen laut Stiftung Warentest in der Regel mit der privaten Haftpflicht aus. Bei Eigentumswohnungen in einer WEG deckt die Gemeinschaftsversicherung oft das Gemeinschaftseigentum ab. Für das vermietete Sondereigentum bleibt eine eigene Absicherung sinnvoll, sofern sie der Verwalter oder die Gemeinschaftspolice nicht einschließt. Lassen Sie sich das schriftlich bestätigen.

Räumdienst, Hausmeister und Verwalter: Wer haftet, wenn Pflichten übertragen sind?

Die Verkehrssicherungspflicht lässt sich delegieren, etwa über den Mietvertrag oder die Hausordnung an die Mieter, an einen Winterdienst, einen Hausmeister oder eine Hausverwaltung. Ganz los werden Sie die Verantwortung dadurch nicht. Es bleiben Auswahl-, Einweisungs- und Kontrollpflichten. Wer den Räumdienst beauftragt und nie prüft, ob er kommt, kann im Schadenfall trotzdem in Anspruch genommen werden.

Zwei Punkte sollten Sie klären:

• Eingeschlossene Personen: Prüfen Sie, ob die Haftung von Hausmeistern und Beauftragten in Ihrem Tarif mitversichert ist.
• Eigene Haftpflicht der Dienstleister: Lassen Sie sich von Winterdienst und Hausmeisterservice bestätigen, dass sie selbst haftpflichtversichert sind. Ob sich Selbstverwaltung oder Verwalter für Sie lohnt, zeigt der Beitrag Selbst verwalten oder Hausverwaltung.

Welche Deckungssumme ist sinnvoll?

Stiftung Warentest empfiehlt eine Versicherungssumme von bis zu 10 Millionen Euro. VHV nennt 5 bis 10 Millionen Euro als üblich und bietet bis zu 50 Millionen an. Ein Personenschaden kann sehr teuer werden, etwa bei einem schwer verletzten Passanten, deshalb sollte die Summe nicht zu knapp sein. Sie kostet meist wenig extra.

Was kostet die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht?

Im Test von Stiftung Warentest (veröffentlicht am 17. April 2024) kostete der Schutz für ein Mehrfamilienhaus zwischen 43 € und mehr als 344 € im Jahr. Die Beiträge richten sich nach Gebäudegröße, Wohneinheiten, Deckungssumme und eingeschlossenen Risiken. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung fällt der Beitrag meist niedriger aus. Vergleichen Sie Angebote am besten gleich auf Basis derselben Leistungen.

Beiträge umlegen und von der Steuer absetzen

Umlage auf die Mieter: Die Haftpflichtversicherung für Haus und Grundstück zählt zu den Betriebskosten nach § 2 Nr. 13 BetrKV. Sie ist umlagefähig, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Wie die Abrechnung funktioniert, steht im Beitrag zu den umlagefähigen Nebenkosten. Nicht umlagefähig sind dagegen Versicherungen, die nur Ihr Eigeninteresse schützen, etwa der Vermieter-Rechtsschutz.

Steuer: Bei vermieteten Objekten sind die Beiträge Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Sie tragen sie in der Anlage V ein. Bei einer Umlage auf die Mieter setzen Sie nur den Teil an, den Sie selbst tragen, die umgelegten Beträge laufen über die Nebenkostenabrechnung.

Worauf Sie beim Vertrag achten sollten

• Alle Risiken angegeben? Photovoltaikanlage, Öltank, Aufzug, gewerblich vermietete Einheiten oder ein Leerstand gehören in die Risikobeschreibung. Wer sie verschweigt, riskiert Leistungskürzungen.
• Deckungssumme: Mindestens im Bereich von 5 bis 10 Millionen Euro, jeweils für Personen- und Sachschäden.
• Bauherrenhaftpflicht: Bei Umbau oder Sanierung prüfen, bis zu welcher Bausumme der Schutz greift.
• Mietsachschäden und Gewässerschäden: Sind sie eingeschlossen, und mit welcher Summe?
• Nachhaftung beim Verkauf: Besonders sinnvoll, wenn Sie das Objekt abgeben wollen.
• Selbstbeteiligung: Eine kleine Selbstbeteiligung senkt den Beitrag, im Gegenzug zahlen Sie Bagatellschäden selbst.
• Mehrere Objekte: Ein Rahmenvertrag kann günstiger sein als eine Police je Objekt.

Aktuelle Pflichten wie Rauchmelder oder Prüfungen am Trinkwasser sind ebenfalls Teil der Sorgfalt, die ein Versicherer im Schadenfall erwartet, siehe Rauchmelderpflicht und Trinkwasserverordnung.

Was tun im Schadenfall?

1. Schaden sichern: Gefahrenstelle absichern, bei Verletzten Hilfe holen.
2. Beweise festhalten: Fotos, Namen von Zeugen, Datum und Uhrzeit, Wetterlage. Bei Glätte hilft ein Räumprotokoll.
3. Sofort melden: Schadenmeldung an den Versicherer, möglichst schriftlich. Verspätete Meldungen können den Versicherungsschutz gefährden.
4. Nichts anerkennen: Zahlungen oder Schuldeingeständnisse gegenüber dem Geschädigten nicht ohne Rücksprache abgeben. Die Prüfung der Haftung ist Sache des Versicherers.
5. Unterlagen bereithalten: Wartungsnachweise, Mietvertrag mit Räumpflicht-Regelung und Verträge mit Dienstleistern.

Wie die Haftpflicht zu anderen Policen passt

Häufige Fragen

Weiterführende Themen

• Gebäudeversicherung für Eigentümer
• Was tun bei Mietnomaden?
• Schneeräumpflicht im Winter
• Verkehrssicherungspflicht im Glossar
• Umlagefähige Nebenkosten