Plötzlich Vermieter durch Erbe: Tipps für neue Immobilienbesitzer
Wer unerwartet eine vermietete Immobilie erbt, wird über Nacht zum Vermieter — ohne Vorbereitungszeit. Diese Seite zeigt in der richtigen Reihenfolge, was zuerst zu klären ist, welche Fristen laufen und was für Mietvertrag, Kaution und Steuer gilt.
Erste Bestandsaufnahme
Prüfen Sie zunächst den Zustand der Immobilie, die bestehenden Mietverträge samt Nachträgen, die laufenden Zahlungsströme und die finanzielle Lage — einschließlich Hypotheken und vorhandener Rücklagen. Lassen Sie sich Mietverträge, Übergabeprotokolle, Nebenkostenabrechnungen und Kautionsnachweise aushändigen. Fehlt etwas, fragen Sie bei Mietern, Hausverwaltung und Bank nach.
Übernahme des Mietvertrags: Was gilt rechtlich?
Als Erbe treten Sie als Gesamtrechtsnachfolger (§ 1922 BGB) in alle bestehenden Mietverträge ein — ein separater neuer Vertrag ist nicht nötig. Der Tod des Vermieters berechtigt weder ihn noch den Mieter zur Kündigung. Mietzinsen stehen den Erben ab dem Erbfall zu.
Die Mietkaution geht mit über. Sie schulden dem Mieter ihre Rückzahlung samt Zinsen. Wurde sie ordnungsgemäß getrennt angelegt, führen Sie das Konto fort; die Bank verlangt dazu in der Regel einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. War die Kaution nicht getrennt angelegt, müssen Sie sie aus dem Nachlass bereitstellen und anlegen. Prüfen Sie früh, wo das Geld liegt. Die Grundsätze beim Verkauf einer Immobilie unterscheiden sich davon: Mietkaution bei Eigentümerwechsel.
Wichtige Fristen
- 6 Wochen: Frist zur Ausschlagung ab Kenntnis von Erbfall und Berufung (§ 1944 BGB), bei Auslandsbezug sechs Monate. Wer Mieten einzieht oder über die Immobilie verfügt, kann damit die Erbschaft annehmen und verliert die Möglichkeit zur Ausschlagung. Lassen Sie sich im Zweifel vorher beraten.
- 3 Monate: Anzeige des Erwerbs beim Finanzamt (§ 30 ErbStG), auch wenn keine Steuer anfällt.
- 2 Jahre: Wird das Grundbuch binnen zwei Jahren berichtigt, ist die Eintragung des Erben gebührenfrei.
Besonderheit Erbengemeinschaft
Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Verfügungen über die Immobilie, etwa der Verkauf, erfordern alle Erben gemeinsam (§ 2040 BGB). Ordnungsmäßige Verwaltung, etwa laufende Instandhaltung, kann mit Mehrheit beschlossen werden; dringende Erhaltungsmaßnahmen darf jeder Miterbe allein veranlassen. Kündigungen und Mieterhöhungen müssen in der Regel von allen Miterben erklärt werden.
Praktisch bewährt sich ein gemeinsamer Ansprechpartner, etwa eine Hausverwaltung, und ein gemeinsames Konto für Mieten und Kosten. Uneinigkeit ist einer der häufigsten Gründe, warum geerbte Immobilien verkauft statt weitervermietet werden.
Steuerliche Aspekte
- Mieteinnahmen sind steuerpflichtig und gehören in die Anlage V.
- Abschreibung (AfA): Als Erbe führen Sie die Bemessungsgrundlage und den AfA-Satz des Verstorbenen fort (§ 11d EStDV). Mehr dazu: AfA bei vermieteten Immobilien.
- Spekulationsfrist: Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung durch den Erblasser, kann der Gewinn steuerpflichtig sein; dessen Anschaffungsdatum zählt auch für Sie (§ 23 EStG).
- Erbschaftsteuer: Freibeträge von 500.000 € (Ehe- und eingetragene Lebenspartner) und 400.000 € (je Kind); bei zu Wohnzwecken vermieteten Grundstücken gibt es einen Bewertungsabschlag von 10 %. Das Familienheim ist nur bei Selbstnutzung befreit. Eine Reform wird politisch diskutiert, ist aber bislang nicht beschlossen.
Praktische erste Schritte
- Mieter informieren: schriftlich über den Eigentümerwechsel, Ansprechpartner und neue Kontoverbindung. Bis das Erbrecht belegt ist, dürfen Mieter einen Nachweis verlangen.
- Versicherungen prüfen: Gebäude- und Haftpflichtversicherung laufen weiter, müssen aber auf den Erben umgeschrieben werden — siehe Gebäudeversicherung für Eigentümer und Vermieterhaftpflichtversicherung.
- Verwaltung entscheiden: selbst verwalten oder Hausverwaltung beauftragen — Selbst verwalten oder Hausverwaltung?
- Fristen im Blick behalten: Das Vermieter-Cockpit hilft bei Terminen je Wohnung.
Langfristige Strategie
- Behalten oder verkaufen: Rechnen Sie die Rendite mit dem Mietrendite-Rechner durch.
- Eigennutzung: Wer selbst einziehen will, braucht für eine Kündigung berechtigten Eigenbedarf — Voraussetzungen und Fristen.
- Modernisieren: Kosten und Umlagemöglichkeiten vorher prüfen (§ 559 BGB).
- Miete prüfen: Alte Bestandsmieten liegen oft unter der Vergleichsmiete; Erhöhungen sind nur im Rahmen von Vergleichsmiete und Kappungsgrenze möglich (Mieterhöhung: Rechte und Pflichten).
Unterstützende Hilfsmittel
- Digitale Hausverwaltungslösungen — siehe Hausverwaltung Software im Vergleich
- Ein Vermieterkonto für Mieten und Kosten, getrennt vom Privatkonto
- Steuerberater und Fachanwalt für Erbrecht, bei größeren Nachlässen oder Streit in der Erbengemeinschaft
Häufige Fragen
Muss ich den bestehenden Mietvertrag zwingend übernehmen?
Ja, solange Sie die Erbschaft nicht ausschlagen. Als Erbe treten Sie als Gesamtrechtsnachfolger nach § 1922 BGB in den Mietvertrag ein; er endet nicht durch den Tod des Vermieters und lässt sich nicht einfach beenden. Eine Kündigung ist nur unter den üblichen Voraussetzungen möglich, etwa bei Eigenbedarf.
Wie lange kann ich die Erbschaft ausschlagen?
Sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, in dem Sie vom Erbfall und Ihrer Berufung als Erbe erfahren haben (§ 1944 BGB); bei Auslandsbezug sechs Monate. Wer die Erbschaft durch sein Verhalten annimmt, etwa indem er über Nachlassgegenstände verfügt, kann sie nicht mehr ausschlagen.
Wer haftet für Schulden des Verstorbenen im Zusammenhang mit der Immobilie?
Erben haften grundsätzlich auch für Nachlassverbindlichkeiten wie eine laufende Hypothek. Bei Überschuldung sollte früh geprüft werden, ob eine Ausschlagung oder eine Beschränkung der Haftung (etwa durch Nachlassverwaltung) sinnvoller ist.
Muss ich für die geerbte, vermietete Immobilie Erbschaftsteuer zahlen?
Möglich — abhängig vom Immobilienwert und den persönlichen Freibeträgen: 500.000 € für Ehe- und eingetragene Lebenspartner, 400.000 € für jedes Kind. Für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke gibt es einen Bewertungsabschlag von 10 %. Die Befreiung für das Familienheim gilt nur bei Selbstnutzung, nicht bei Weitervermietung. Bei Werten oberhalb der Freibeträge lohnt sich frühzeitig steuerliche Beratung.
Muss ich das Erbe dem Finanzamt melden?
Ja, grundsätzlich: Der Erwerb ist dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Das gilt auch, wenn am Ende keine Steuer anfällt.
Wer darf nach dem Erbfall die Mieten einziehen?
Die Erben, ab dem Erbfall. Mieter sollten schriftlich über den Wechsel und die neue Kontoverbindung informiert werden. Bei einer Erbengemeinschaft sollte ein gemeinsames Konto oder ein Verwalter benannt werden.
Quellen
- Primärquelle § 1922 BGB – Gesamtrechtsnachfolge — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 1944 BGB – Ausschlagungsfrist — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 30 ErbStG – Anzeige des Erwerbs — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte — Bundesministerium der Justiz
Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei Erbfällen mit Immobilien empfiehlt sich frühzeitig fachlicher Rat.