Die Mietpreisbremse begrenzt, wie hoch die Miete bei einer Neuvermietung ausfallen darf. Anders als die Kappungsgrenze, die laufende Mietverhältnisse betrifft, greift sie genau in dem Moment, in dem ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird. Dieser Ratgeber erklärt die Regel nach § 556d BGB, die wichtigen Ausnahmen und wie Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern können.
Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) legt fest, dass die Miete bei Wiedervermietung einer Wohnung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Sie gilt allerdings nicht überall, sondern nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die das jeweilige Bundesland per Rechtsverordnung ausgewiesen hat.
Der Bund hat die Regelung bis Ende 2029 verlängert. Ob und wo sie konkret gilt, hängt von der jeweiligen Landesverordnung ab – Auskunft geben die zuständige Landesbehörde oder die Gemeinde.
Kurz gesagt: In einem ausgewiesenen Gebiet gilt bei Neuvermietung die Formel
zulässige Miete = ortsübliche Vergleichsmiete + 10 %
Mietpreisbremse vs. Kappungsgrenze
Beide Instrumente begrenzen die Miethöhe, greifen aber zu unterschiedlichen Zeitpunkten:
| Mietpreisbremse | Kappungsgrenze | |
|---|---|---|
| Zeitpunkt | Bei Neuvermietung / Vertragsabschluss | Im laufenden Mietverhältnis |
| Grenze | max. 10 % über Vergleichsmiete | max. 20 % (bzw. 15 %) in drei Jahren |
| Gesetz | § 556d BGB | § 558 Abs. 3 BGB |
Wie sich Erhöhungen im bestehenden Mietverhältnis richten, erklärt der Ratgeber Mieterhöhung: Rechte, Fristen und Tipps.
Wie wird die zulässige Miete berechnet?
Ausgangspunkt ist immer die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie lässt sich meist über den örtlichen Mietspiegel ermitteln; alle anerkannten Nachweiswege beschreibt der Artikel Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln.
Rechenbeispiel: Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung bei 10 €/m² und misst die Wohnung 70 m², beträgt die Vergleichsmiete 700 €. Zulässig sind dann bis zu 700 € + 10 % = 770 € Nettokaltmiete.
Die Ausnahmen von der Mietpreisbremse
In vier Fällen darf die Miete über der 10-%-Grenze liegen:
- Höhere Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB): War die Miete des Vormieters bereits höher als Vergleichsmiete + 10 %, darf diese Vormiete weiter verlangt werden – sie muss aber nicht abgesenkt und darf allein deshalb nicht weiter erhöht werden. Mietminderungen und die letzten Erhöhungen innerhalb des letzten Jahres bleiben dabei außer Betracht.
- Nach Modernisierung (§ 556e Abs. 2 BGB): Wurde die Wohnung modernisiert, darf ein entsprechender Modernisierungszuschlag auf die zulässige Miete aufgeschlagen werden – berechnet wie bei der Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB.
- Neubau (§ 556f BGB): Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind vollständig ausgenommen.
- Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB): Wird eine Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung erstmals wieder vermietet, gilt die Mietpreisbremse ebenfalls nicht.
Auskunftspflicht des Vermieters
Beruft sich ein Vermieter auf eine der Ausnahmen (höhere Vormiete, Modernisierung, Neubau), muss er den Mieter darüber unaufgefordert und vor Abgabe der Vertragserklärung in Textform informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Fehlt diese Auskunft, kann sich der Vermieter zunächst nicht auf die Ausnahme berufen – die zulässige Miete richtet sich dann nach der regulären 10-%-Grenze.
Zu viel gezahlt? So holen Mieter Geld zurück
Verstößt die Miete gegen die Mietpreisbremse, ist die Vereinbarung nur insoweit unwirksam, als sie die zulässige Miete übersteigt – der übersteigende Teil muss nicht gezahlt bzw. kann zurückgefordert werden (§ 556g BGB).
So gehen Mieter vor:
- Vergleichsmiete prüfen – über den örtlichen Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung ermitteln.
- Rüge in Textform – dem Vermieter mitteilen, dass die Miete die zulässige Höhe übersteigt. Eine einfache Rüge genügt; sie muss nicht mehr aufwändig begründet werden.
- Zu viel gezahlte Miete zurückfordern – ab Zugang der Rüge lässt sich der überzahlte Betrag geltend machen; unter Umständen auch rückwirkend.
Bei Unsicherheit lohnt sich der Gang zum örtlichen Mieterverein oder eine anwaltliche Beratung, bevor eine Rüge verschickt wird.
Sonderfall Staffel- und Indexmiete
Auch bei einer Staffelmiete gilt die Mietpreisbremse: Bereits die Ausgangsmiete – und jede einzelne Staffel – darf die zulässige Grenze nicht überschreiten. Bei der Indexmiete wird die Anfangsmiete an der Mietpreisbremse gemessen; die spätere Kopplung an den Verbraucherpreisindex bleibt davon unberührt.
Häufige Fragen
Gilt die Mietpreisbremse überall in Deutschland?
Nein. Sie greift nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die das jeweilige Bundesland per Rechtsverordnung ausgewiesen hat. Außerhalb dieser Gebiete gibt es bei Neuvermietung keine Obergrenze durch die Mietpreisbremse.
Wie hoch darf die Miete bei Neuvermietung maximal sein?
Höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete – sofern keine der Ausnahmen (höhere Vormiete, Modernisierung, Neubau) greift.
Was ist der Unterschied zur Kappungsgrenze?
Die Mietpreisbremse betrifft die Miethöhe bei Abschluss eines neuen Mietvertrags, die Kappungsgrenze die Erhöhung im laufenden Mietverhältnis.
Kann ich zu viel gezahlte Miete rückwirkend zurückholen?
Ab Zugang der Rüge in Textform lässt sich der überzahlte Anteil zurückfordern; je nach Fallkonstellation auch für zurückliegende Monate. Für die genaue Reichweite empfiehlt sich rechtliche Beratung.
Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen?
Grundsätzlich ja. Bei möblierten Wohnungen kann ein angemessener Möblierungszuschlag hinzukommen, der jedoch nachvollziehbar sein muss und die eigentliche Nettomiete nicht verschleiern darf.