Die Mietpreisbremse begrenzt, wie hoch die Miete bei einer Neuvermietung ausfallen darf. Anders als die Kappungsgrenze, die laufende Mietverhältnisse betrifft, greift sie genau in dem Moment, in dem ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird. Dieser Ratgeber erklärt die Regel nach § 556d BGB, die wichtigen Ausnahmen und wie Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern können.
Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) legt fest, dass die Miete bei Wiedervermietung einer Wohnung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Sie gilt allerdings nicht überall, sondern nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die das jeweilige Bundesland per Rechtsverordnung ausgewiesen hat.
Der Bund hat die Regelung bis Ende 2029 verlängert: Landesverordnungen müssen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten (§ 556d Abs. 2 BGB). Ob und wo sie konkret gilt, hängt von der jeweiligen Landesverordnung ab – Auskunft geben die zuständige Landesbehörde oder die Gemeinde.
Kurz gesagt: In einem ausgewiesenen Gebiet gilt bei Neuvermietung die Formel
zulässige Miete = ortsübliche Vergleichsmiete + 10 %
Mietpreisbremse vs. Kappungsgrenze
Beide Instrumente begrenzen die Miethöhe, greifen aber zu unterschiedlichen Zeitpunkten:
| Mietpreisbremse | Kappungsgrenze | |
|---|---|---|
| Zeitpunkt | Bei Neuvermietung / Vertragsabschluss | Im laufenden Mietverhältnis |
| Grenze | max. 10 % über Vergleichsmiete | max. 20 % (bzw. 15 %) in drei Jahren |
| Gesetz | § 556d BGB | § 558 Abs. 3 BGB |
Wie sich Erhöhungen im bestehenden Mietverhältnis richten, erklärt der Ratgeber Mieterhöhung: Rechte, Fristen und Tipps.
Wie wird die zulässige Miete berechnet?
Ausgangspunkt ist immer die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie lässt sich meist über den örtlichen Mietspiegel ermitteln; alle anerkannten Nachweiswege beschreibt der Artikel Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln.
Rechenbeispiel: Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung bei 10 €/m² und misst die Wohnung 70 m², beträgt die Vergleichsmiete 700 €. Zulässig sind dann bis zu 700 € + 10 % = 770 € Nettokaltmiete.
Mietpreisbremse-Rechner: Ist meine Miete zu hoch?
Der Rechner ermittelt aus Wohnfläche, ortsüblicher Vergleichsmiete und vereinbarter Miete die Höchstmiete und zeigt, ob und um wie viel die Miete darüber liegt. Er berücksichtigt Neubau, Vormiete, Modernisierungszuschlag und den Möblierungszuschlag. Die Vergleichsmiete entnehmen Sie dem Mietspiegel.
Ausnahmen berücksichtigen (Vormiete, Modernisierung)
Das Ergebnis erscheint hier, sobald Wohnfläche, Vergleichsmiete und vereinbarte Miete eingetragen sind.
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Die Ausnahmen von der Mietpreisbremse
In vier Fällen darf die Miete über der 10-%-Grenze liegen:
- Höhere Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB): War die Miete des Vormieters bereits höher als Vergleichsmiete + 10 %, darf diese Vormiete weiter verlangt werden – sie muss aber nicht abgesenkt und darf allein deshalb nicht weiter erhöht werden. Mietminderungen und die letzten Erhöhungen innerhalb des letzten Jahres bleiben dabei außer Betracht.
- Nach Modernisierung (§ 556e Abs. 2 BGB): Wurde die Wohnung modernisiert, darf ein entsprechender Modernisierungszuschlag auf die zulässige Miete aufgeschlagen werden – berechnet wie bei der Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB.
- Neubau (§ 556f BGB): Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind vollständig ausgenommen.
- Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB): Wird eine Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung erstmals wieder vermietet, gilt die Mietpreisbremse ebenfalls nicht.
Auskunftspflicht des Vermieters
Beruft sich ein Vermieter auf eine der Ausnahmen (höhere Vormiete, Modernisierung, Neubau), muss er den Mieter darüber unaufgefordert und vor Abgabe der Vertragserklärung in Textform informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Fehlt diese Auskunft, kann sich der Vermieter zunächst nicht auf die Ausnahme berufen – die zulässige Miete richtet sich dann nach der regulären 10-%-Grenze.
Zu viel gezahlt? So holen Mieter Geld zurück
Verstößt die Miete gegen die Mietpreisbremse, ist die Vereinbarung nur insoweit unwirksam, als sie die zulässige Miete übersteigt – der übersteigende Teil muss nicht gezahlt bzw. kann zurückgefordert werden (§ 556g BGB).
So gehen Mieter vor:
- Vergleichsmiete prüfen – über den örtlichen Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung ermitteln.
- Rüge in Textform – dem Vermieter mitteilen, dass die Miete die zulässige Höhe übersteigt. Eine einfache Rüge genügt; sie muss nicht mehr aufwändig begründet werden.
- Zu viel gezahlte Miete zurückfordern – wird der Verstoß innerhalb von 30 Monaten nach Vertragsbeginn gerügt, lässt sich der überzahlte Betrag auch für die Zeit davor zurückfordern; bei späterer Rüge oder nach Ende des Mietverhältnisses nur noch für die Zeit ab Zugang der Rüge (§ 556g Abs. 2 BGB).
Bei Unsicherheit lohnt sich der Gang zum örtlichen Mieterverein oder eine anwaltliche Beratung, bevor eine Rüge verschickt wird.
Sonderfall Staffel- und Indexmiete
Auch bei einer Staffelmiete gilt die Mietpreisbremse: Bereits die Ausgangsmiete – und jede einzelne Staffel – darf die zulässige Grenze nicht überschreiten. Bei der Indexmiete wird die Anfangsmiete an der Mietpreisbremse gemessen; die spätere Kopplung an den Verbraucherpreisindex bleibt davon unberührt.
Möblierte Wohnung: Was gilt für den Zuschlag?
Die Mietpreisbremse gilt auch für möblierten Wohnraum. Die Vergleichsmiete wird dann aus der Miete für die unmöblierte Wohnung ermittelt; für die Möbel darf ein angemessener Möblierungszuschlag hinzukommen, bevor die 10-%-Grenze angewendet wird. Eine gesetzliche Höhe für diesen Zuschlag gibt es bisher nicht, und er muss im Vertrag bislang auch nicht gesondert ausgewiesen werden (Begründung zum Regierungsentwurf, BT-Drs. 21/6807).
Wie wird der Zuschlag heute bemessen? Gerichte und Behörden orientieren sich am Zeitwert der Möbel, nicht am Neupreis. Die Berliner Senatsverwaltung geht in ihrer nicht verbindlichen Leitlinie von 2 % des Zeitwerts pro Monat aus, bei einer Nutzungsdauer der Möbel von zehn Jahren; neue Möbel für 5.000 € ergeben danach 100 € im Monat, vier Jahre alte 60 €. Eine Einbauküche zählt nicht mit, wenn der Mietspiegel sie schon als Wohnwertmerkmal berücksichtigt.
Was ändert sich nach dem Regierungsentwurf? Die Bundesregierung hat am 1. Juli 2026 den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete in den Bundestag eingebracht (BT-Drs. 21/6807). Nach dem Entwurf gilt für den Zuschlag:
- Angemessen ist ein Zuschlag von höchstens 1 % des Zeitwerts der Einrichtung pro Monat (§ 556d Abs. 1a BGB-E).
- Bei voll ausgestatteter Wohnung wird ein Zuschlag von bis zu 10 % der Miete für die unmöblierte Wohnung als angemessen vermutet.
- Auskunftspflicht: Der Vermieter muss die Höhe des Zuschlags vor der Vertragserklärung unaufgefordert mitteilen (§ 556g Abs. 1b BGB-E). Unterbleibt das, gilt die Wohnung für die Miethöhe bis zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft als unmöbliert.
- Die Regeln zur Möblierung sollen am ersten Tag des vierten auf die Verkündung folgenden Kalendermonats in Kraft treten.
Der Entwurf ist nach unserem Kenntnisstand noch nicht in Kraft. Bis dahin gilt die bisherige Rechtslage; der Rechner oben zeigt die Referenzwerte des Entwurfs deshalb nur zum Vergleich.
Rechtsprechung zu Möblierung und Untermiete
- BGH, 28.01.2026, VIII ZR 228/23: Der Senat entschied zur Untervermietung einer Berliner Zweizimmerwohnung: Die Nettokaltmiete für die Untermieter (962 €) lag über der Mietpreisbremse; das Landgericht hielt einen Zuschlag für das mitvermietete Inventar in der nötigen Größenordnung (rund 200 € über der Grenze) nicht für schlüssig dargelegt. Der BGH bestätigte die Kündigung und hielt fest, dass eine über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehende Gewinnerzielung durch Untervermietung nicht vom Anspruch auf Gestattung umfasst ist (§ 553 BGB). Eine Höhe für Möblierungszuschläge legte er nicht fest.
- Berliner Modell: 2 % des Zeitwerts pro Monat, zurückgehend auf Entscheidungen des Kammergerichts (1979), des AG Tiergarten (1983) und des LG Berlin (21.03.2003, 63 S 365/01). Das Modell ist nicht bundesweit verbindlich, wird aber häufig als Maßstab herangezogen.
- Hauptmieter und Untermieter: Auch Untermieter können die Einhaltung der Mietpreisbremse gegenüber dem Hauptmieter verlangen.
Häufige Fragen
Gilt die Mietpreisbremse überall in Deutschland?
Nein. Sie greift nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die das jeweilige Bundesland per Rechtsverordnung ausgewiesen hat. Außerhalb dieser Gebiete gibt es bei Neuvermietung keine Obergrenze durch die Mietpreisbremse.
Wie hoch darf die Miete bei Neuvermietung maximal sein?
Höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete – sofern keine der Ausnahmen (höhere Vormiete, Modernisierung, Neubau) greift.
Was ist der Unterschied zur Kappungsgrenze?
Die Mietpreisbremse betrifft die Miethöhe bei Abschluss eines neuen Mietvertrags, die Kappungsgrenze die Erhöhung im laufenden Mietverhältnis.
Kann ich zu viel gezahlte Miete rückwirkend zurückholen?
Ja, wenn Sie den Verstoß innerhalb von 30 Monaten nach Vertragsbeginn in Textform rügen: Dann lässt sich die zu viel gezahlte Miete auch für die Zeit vor der Rüge zurückfordern. Bei späterer Rüge gilt das nur noch für die Zeit danach (§ 556g Abs. 2 BGB). Für den Einzelfall empfiehlt sich rechtliche Beratung.
Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen?
Ja. Die Vergleichsmiete für die unmöblierte Wohnung bildet die Grundlage, dazu darf ein angemessener Möblierungszuschlag kommen, der sich am Zeitwert der Möbel orientiert. Eine feste gesetzliche Grenze gibt es bisher nicht; der Regierungsentwurf (BT-Drs. 21/6807) sieht höchstens 1 % des Zeitwerts pro Monat vor und eine Auskunftspflicht vor Vertragsschluss.
Quellen
- Primärquelle § 556d BGB – Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 556e BGB – Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 556f BGB – Ausnahmen (Neubau, umfassende Modernisierung) — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 556g BGB – Rechtsfolgen, Auskunftspflicht, Rüge und Rückforderung — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Kappungsgrenze) — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle Gesetzentwurf der Bundesregierung: Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete — Deutscher Bundestag, Drucksache 21/6807 vom 01.07.2026
- Primärquelle BGH, Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23 — Bundesgerichtshof (Volltext)
- Behördenangabe Berliner Leitlinien für Möblierungszuschläge bei Wohnraum — Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen (nicht rechtsverbindlich)