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Vermieter verlangt Mietkaution ohne 3 Raten: Ist das zulässig?

Veröffentlicht am Aktualisiert am 8 Min. Lesezeit
Vermieter verlangt Mietkaution ohne 3 Raten: Ist das zulässig?

Viele Mietverträge verlangen die gesamte Kaution bei Vertragsschluss oder zum Einzug. Das Gesetz sagt etwas anderes: Mieter dürfen sie in drei gleichen Monatsraten zahlen. Eine Klausel, die das ausschließt, ist unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat das schon 2003 entschieden. Was das im Alltag heißt, hängt aber davon ab, ob schon gezahlt wurde.

Was sagt das Gesetz?

§ 551 BGB regelt, dass Mieter die Kaution bei Wohnraum in drei gleichen Monatsraten zahlen dürfen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren zusammen mit den nächsten beiden Monatsmieten. Außerdem ist die Kaution auf drei Nettokaltmieten begrenzt (Abs. 1). Nach Abs. 4 ist eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters unwirksam.

Ist die Klausel „Kaution bei Vertragsschluss“ zulässig?

Nein. Das hat der BGH in mehreren Entscheidungen klargestellt:

EntscheidungKernaussage
BGH, 25.06.2003, VIII ZR 344/02Eine Klausel, die die gesamte Kaution bei Vertragsschluss verlangt, ist wegen des Ratenzahlungsrechts unwirksam. Die Kautionsabrede insgesamt bleibt aber bestehen (Teilunwirksamkeit). Der Mieter kann die gezahlte Kaution deshalb nicht zurückfordern, ist aber nicht verpflichtet, vor der gesetzlichen Fälligkeit zu zahlen.
BGH, 03.12.2003, VIII ZR 86/03Auch hier war die Fälligkeitsregel unzulässig. Die Kautionsabrede blieb bestehen, an die Stelle der Klausel trat die gesetzliche Regelung (im konkreten Vertrag über eine Salvatorische Klausel).
BGH, 13.10.2010, VIII ZR 98/10Der Zusatz „Übergabe bei Einzug“ ist nur eine Fälligkeitsklausel. Ist sie unklar, gilt die mieterfreundlichere Auslegung. Außerdem darf der Mieter die Zahlung davon abhängig machen, dass der Vermieter ein insolvenzfestes Konto benennt.

Die Urteile von 2003 betreffen die Vorgängervorschrift § 550b BGB a. F., die inhaltlich in § 551 BGB übergegangen ist. Das Ratenzahlungsrecht steht heute in Abs. 2. Die Linie ist bis heute die, dass die Klausel unwirksam ist, die Kaution selbst aber bestehen bleibt.

Was bedeutet das für Mieter?

Wenn der Mietvertrag Vollzahlung verlangt und Sie noch nichts gezahlt haben

Die Klausel bindet Sie nicht. Sie dürfen in drei Raten zahlen. Teilen Sie das schriftlich vor der ersten Zahlung mit, damit später nichts streitig ist. Eine Formulierung dazu steht unter Kaution in Raten: Darf der Vermieter das verbieten?. Nach der Rechtsprechung kann der Vermieter die frühere Zahlung nicht erzwingen, und der Anspruch auf die Wohnung bleibt bestehen, solange Sie die Raten pünktlich zahlen.

Wenn Sie schon voll gezahlt haben

Dann ist die Zahlung rechtlich in Ordnung gewesen, denn die Kaution selbst war vereinbart. Der BGH hat entschieden, dass eine Rückforderung wegen der unwirksamen Fälligkeitsklausel nicht in Betracht kommt. Wer noch vor der Überweisung steht, sollte sein Recht auf Raten vorher geltend machen.

Wenn der Vermieter Druck macht

Ein Vermieter, der die Wohnung nur gegen sofortige Vollzahlung hergeben will, handelt nicht rechtmäßig, wenn er sich damit über § 551 Abs. 2 BGB hinwegsetzt. In der Praxis entscheidet der Vermieter aber selbst, mit wem er einen Vertrag schließt, und kann Bewerber, die auf Raten bestehen, schlicht nicht auswählen. Wer die Wohnung unbedingt braucht, muss das Risiko abwägen. Rechtliche Beratung, etwa durch einen Mieterverein, hilft bei der Einschätzung.

Wenn Sie freiwillig sofort zahlen

Das ist erlaubt. Der Gesetzgeber erlaubt Mietern die Ratenzahlung, verpflichtet sie aber nicht dazu. Wer das Geld hat und die Vermietung beschleunigen will, kann die Kaution auf einmal zahlen. Das sollte eine bewusste Entscheidung sein. Vorher gilt es zu klären, wo die Kaution angelegt wird: Der Vermieter muss sie getrennt von seinem Vermögen anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB), und Sie dürfen nach dem BGH die Zahlung davon abhängig machen, dass er ein insolvenzfestes Konto benennt.

Wo die Grenze liegt: Verzug

Das Ratenzahlungsrecht schützt nur, solange Sie die Raten pünktlich zahlen. Ist der Mieter mit der Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten (ohne Betriebskostenpauschalen oder -vorauszahlungen) im Verzug, kann der Vermieter nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos kündigen, ohne vorherige Abmahnung. Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird (Verweis auf § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Wer sich die Raten nicht leisten kann, sollte früh mit dem Vermieter sprechen oder eine Alternative wählen.

Was können Mieter tun, wenn das Kapital fehlt?

1. Mietkautionsdepot: Mieter können anbieten, die Kaution in ein Depot einzuzahlen, das an den Vermieter verpfändet wird. Das kann Sicherheit bei gleichzeitiger Renditechance bieten, bringt aber auch Kursrisiken. Mehr dazu: Mietkautionsdepot.

2. Ratenkredit: Mieter können die Kaution über einen Kredit finanzieren, was aber Zinsen kostet. Mehr dazu: Kautionskredit: Mietkaution finanzieren.

3. Mietkautionsbürgschaft oder Kautionsversicherung: Statt Bargeld stellen Mieter eine Bürgschaft. Dafür braucht der Vermieter aber sein Einverständnis, und es fällt ein Jahresbeitrag an. Mehr dazu: Mietkautionsbürgschaft.

Einen Überblick über die Möglichkeiten gibt Ratenzahlung Mietkaution.

Liquidität statt Zinsen

Wer die Kaution in einer Summe zahlt, verliert keine Zinsen: Die Zinsen auf dem Kautionskonto stehen nach § 551 Abs. 3 BGB immer dem Mieter zu, unabhängig vom Zahlungsmodus. Der Vorteil der Ratenzahlung liegt in der Liquidität. Gerade beim Wohnungswechsel fallen viele Kosten gleichzeitig an: Umzug, Möbel, Kaution, unter Umständen ein Doppelmietmonat. Dann kann es entlasten, den Betrag auf drei Monate zu verteilen und dafür keinen teuren Dispokredit nehmen zu müssen.

Für Vermieter: Was Sie beachten sollten

  • Fälligkeitsklauseln prüfen. Ein Mustervertrag, der die volle Kaution bei Vertragsschluss verlangt, enthält eine unwirksame Klausel. Die Kaution selbst kann bestehen bleiben, aber Sie können die Zahlung nicht vor der gesetzlichen Fälligkeit erzwingen.
  • Kein Druck bei der Schlüsselübergabe. Verweigern Sie die Übergabe nicht, nur weil der Mieter in Raten zahlt. Das ist nach der Rechtsprechung nicht zulässig.
  • Konto vorbereiten. Mieter dürfen nach dem BGH ein insolvenzfestes Konto verlangen, bevor sie zahlen. Wer es vorab benennt, vermeidet Streit.
  • Wohnraum und Gewerbe unterscheiden. Das Ratenzahlungsrecht gilt nur bei Wohnraum. Bei Gewerbe kann die Zahlungsweise frei vereinbart werden, siehe Mietkaution bei Gewerbe.

Fazit

Ein Vermieter darf die volle Kaution bei Vertragsschluss nicht verlangen. Wer es in den Vertrag schreibt, schreibt eine unwirksame Klausel. Mieter haben das Recht auf drei Raten, brauchen dafür aber keine Zustimmung. Entscheidend ist der Zeitpunkt: Vor der Zahlung kann sich der Mieter auf das Gesetz berufen, nach einer freiwilligen Vollzahlung ist das Geld in der Regel nicht mehr zurückzuholen. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Streit hilft ein Mieterverein oder ein im Mietrecht tätiger Anwalt.

Häufige Fragen

Darf der Vermieter die volle Mietkaution bei Vertragsschluss verlangen?

Nein. Bei Wohnraum darf der Mieter die Kaution nach § 551 Abs. 2 BGB in drei gleichen Monatsraten zahlen. Eine Klausel, die das ausschließt, ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Der BGH hat das für Fälligkeitsklauseln, die die volle Zahlung bei Vertragsschluss verlangen, schon 2003 entschieden.

Muss ich als Mieter die Ratenzahlung ausdrücklich verlangen?

Gesetzlich ist das nicht vorgesehen, das Recht besteht von selbst. In der Praxis ist es klug, die Ratenzahlung vor der ersten Zahlung schriftlich mitzuteilen, damit später nichts streitig ist. Der Vermieter kann die Zahlung vor der gesetzlichen Fälligkeit nicht erzwingen.

Kann ich die Kaution zurückfordern, wenn ich die volle Summe schon gezahlt habe?

In der Regel nein. Der BGH hat 2003 entschieden, dass eine unwirksame Fälligkeitsklausel die Kautionsabrede nicht insgesamt nichtig macht. Die Kaution wurde daher mit Rechtsgrund gezahlt, und der Mieter kann sie nicht allein wegen der Zahlungsweise zurückverlangen. Wer noch nicht gezahlt hat, kann sich auf die Ratenzahlung berufen.

Darf der Vermieter wegen der Ratenzahlung kündigen oder die Wohnung verweigern?

Wer die Raten pünktlich zahlt, verletzt seine Pflichten nicht. Nach der BGH-Rechtsprechung verliert der Mieter seinen Anspruch auf Überlassung der Wohnung nicht, wenn er die Kaution nur in Raten zahlt. Gerät er dagegen mit fälligen Kautionsbeträgen in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug, ist nach § 569 Abs. 2a BGB eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung möglich.

Lohnt sich die Ratenzahlung finanziell?

Meist durch den Liquiditätsvorteil: Wer die Kaution auf drei Monate verteilt, entlastet die Zeit des Umzugs. Zinsen auf die Kaution stehen dem Mieter nach § 551 Abs. 3 BGB ohnehin zu, unabhängig davon, ob er in einer Summe oder in Raten zahlt.

Quellen

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