Darf man bei Hitze die Miete mindern?
Wenn die Wohnung im Sommer zur Sauna wird, fragen sich viele Mieter, ob sie die Miete kürzen dürfen. Die kurze Antwort: nur in Ausnahmefällen. Hitze allein ist kein Mangel. Es kommt darauf an, ob das Gebäude einen baulichen Fehler hat, wie heiß es wie lange wird und was bei Vertragsschluss erkennbar war.
Ist eine überhitzte Wohnung ein Mietmangel?
Ein Mangel im Sinne von § 536 BGB liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung vom vertraglich geschuldeten Zustand abweicht. Hohe Außentemperaturen sind Wetter, für das der Vermieter nicht verantwortlich ist. Die Gerichte fragen deshalb vor allem:
- Gibt es einen baulichen Mangel? Etwa fehlende Dämmung unter dem Dach, große Glasflächen ohne Verschattung oder ein Gebäude, das die Wärmeschutzvorgaben zur Bauzeit nicht einhält.
- Wie heiß wird es und wie lange? Einzelne heiße Tage reichen nicht. Relevant sind dauerhaft hohe Temperaturen, vor allem wenn die Wohnung nachts nicht mehr abkühlt.
- Was durfte der Mieter erwarten? Baujahr, Geschosslage und Ausstattung spielen eine Rolle. Wer eine Dachwohnung im Altbau mietet, muss mit mehr Hitze rechnen als in einem hochwertigen Neubau.
- Hat der Mieter selbst alles getan? Rollläden nutzen, nachts lüften und tagsüber die Fenster schließen gehören dazu.
Wichtig ist außerdem § 536b BGB: Kannte der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss, etwa weil er die Wohnung im Hochsommer besichtigt hat und die Hitze offensichtlich war, kann er später nicht deswegen mindern.
Die wichtigsten Urteile
| Gericht | Aktenzeichen | Sachverhalt | Ergebnis |
|---|---|---|---|
| AG Hamburg, 10.05.2006 | 46 C 108/04 | Wohnung tagsüber dauerhaft über 30 °C, nachts nicht unter 25 °C; Gutachter stellt mangelhaften sommerlichen Wärmeschutz fest | 20 % Minderung, Vermieter muss Wärmeschutz nachrüsten |
| AG Leipzig, 2004 | 164 C 6049/04 | Maisonettewohnung unter dem Dach, tagsüber über 30 °C, nachts über 25 °C | Keine Minderung, Hitze unter dem Dach ist zu erwarten |
| VerfGH Berlin, 20.03.2007 | VerfGH 40/06 | Dachgeschosswohnung mit Temperaturen bis 46 °C | Gesundheitsgefährdung, fristlose Kündigung des Mieters kommt in Betracht |
| AG Frankfurt am Main, 2019 | 33 C 299/19 (51) | Passivhaus, Kühlung war nur über Fensterlüftung vorgesehen | Keine Minderung, Mieter kannte das Lüftungskonzept |
Häufig zitiert werden auch Urteile des OLG Rostock (Az. 3 U 83/98) und des OLG Hamm (Az. 30 U 131/06). Danach soll die Innentemperatur bei Außentemperaturen über 32 °C mindestens 6 °C darunter liegen. Diese Entscheidungen betrafen aber gewerblich gemietete Räume, für die der Arbeitsschutz gilt. Auf Wohnungen lassen sie sich nicht ohne Weiteres übertragen.
Ein Urteil des Bundesgerichtshofs zur Hitze in Wohnungen gibt es bisher nicht. Die Fälle werden also von Amts- und Landgerichten sehr unterschiedlich entschieden.
Wie hoch kann die Minderung sein?
Liegt ein Mangel vor, mindert sich die Miete kraft Gesetzes, für die Zeit, in der die Wohnung tatsächlich zu heiß ist. Grundlage ist die Bruttomiete einschließlich der Nebenkostenvorauszahlungen (BGH, Urteil vom 06.04.2005, Az. XII ZR 225/03).
Beispiel: Bruttomiete 1.000 Euro, Minderung 20 %, Mangel besteht im Juli und August. Die Miete sinkt in beiden Monaten um je 200 Euro, insgesamt also um 400 Euro. Im September, wenn die Temperaturen wieder normal sind, ist die volle Miete fällig.
Die 20 % aus Hamburg sind ein Einzelfall mit Gutachten. Wer ohne klare Beweislage mindert, riskiert Mietrückstände. Werden diese zu hoch, droht im schlimmsten Fall eine Kündigung. Sicherer ist es, die Miete unter Vorbehalt weiterzuzahlen und die Minderung später zurückzufordern.
So gehen Mieter richtig vor
- Temperaturen messen: In mehreren Räumen, morgens, mittags und nachts, über mehrere Tage oder Wochen. Datum, Uhrzeit, Raum und Außentemperatur notieren. Ein Thermometer mit Datenspeicher ist hilfreich.
- Eigene Maßnahmen dokumentieren: Festhalten, dass Rollläden genutzt und nachts gelüftet wurde.
- Mangel schriftlich anzeigen: Nach § 536c BGB muss der Vermieter informiert werden. Ohne Anzeige ist die Minderung ausgeschlossen, solange er deswegen nicht Abhilfe schaffen konnte.
- Frist zur Abhilfe setzen: Zum Beispiel zwei bis vier Wochen für eine Prüfung und einen Vorschlag.
- Unter Vorbehalt zahlen: Die Miete zunächst voll, aber mit dem Hinweis „unter Vorbehalt der Rückforderung wegen Mietminderung” überweisen.
- Beraten lassen: Bei höheren Beträgen vor einer eigenmächtigen Kürzung den Mieterverein oder einen Anwalt fragen.
„Sehr geehrte/r …, in meiner Wohnung [Adresse, Lage] werden seit [Datum] tagsüber Innentemperaturen von bis zu […] °C und nachts von […] °C gemessen, obwohl die Rollläden tagsüber geschlossen sind und nachts gelüftet wird. Das Messprotokoll liegt bei. Ich gehe von einem unzureichenden sommerlichen Wärmeschutz aus und bitte Sie, den Zustand bis zum [Datum] zu prüfen und Abhilfe zu schaffen. Die Miete zahle ich ab sofort unter Vorbehalt."
Was dürfen Mieter selbst gegen Hitze tun?
- Ohne Zustimmung: Ventilatoren, innenliegende Verdunkelung, Hitzeschutzfolie, die sich rückstandsfrei entfernen lässt, und mobile Klimageräte (Monoblock), solange nichts beschädigt wird.
- Mit Zustimmung: Split-Klimageräte mit Außeneinheit und Wanddurchbruch, Markisen, Außenrollos oder sonstige Veränderungen an Fassade oder Balkon. In Eigentumswohnanlagen braucht der Vermieter dafür oft zusätzlich einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft.
- Beim Auszug: Alles, was angebracht wurde, muss in der Regel wieder entfernt werden, sofern nichts anderes vereinbart ist. Schäden können mit der Mietkaution verrechnet werden.
Was Vermieter wissen sollten
Keine Pflicht zur Klimaanlage, aber zur Mängelbeseitigung. Stellt ein Gutachter fest, dass der sommerliche Wärmeschutz nicht dem Stand zur Bauzeit entspricht, muss der Vermieter nachbessern. Die Maßnahme wählt er selbst. Oft reichen außenliegende Rollläden, Raffstores oder eine bessere Dämmung des Dachs.
Neubauten: Für neue Gebäude schreibt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, früher GEG) einen Mindestwärmeschutz auch für den Sommer vor, der nach DIN 4108-2 nachzuweisen ist. Werden diese Vorgaben nicht eingehalten, liegt ein Mangel deutlich näher.
Hitzeschutz als Modernisierung. Rüstet ein Vermieter ohne bestehenden Mangel freiwillig Sonnenschutz oder Dämmung nach, kann das eine Modernisierung nach § 555b BGB sein. Sie ist anzukündigen, muss vom Mieter geduldet werden und kann über die Modernisierungsumlage zu einer Mieterhöhung führen. Die reine Beseitigung eines Mangels ist dagegen Instandsetzung und nicht umlagefähig.
Anfragen ernst nehmen. Eine schnelle Prüfung vor Ort und eine einfache Lösung, etwa Außenrollos für die Südseite, sind meist günstiger als ein Rechtsstreit mit Gutachterkosten. Wie Hitzeschutz langfristig den Wert einer Immobilie beeinflusst, zeigt der Artikel Klimawandel, Immobilienpreise und Hitzeschutz.
Häufige Fragen
Wie hoch darf ich die Miete bei Hitze mindern?
Eine feste Quote gibt es nicht. Das AG Hamburg hielt 2006 (Az. 46 C 108/04) 20 % für angemessen, weil die Wohnung tagsüber dauerhaft über 30 °C und nachts nicht unter 25 °C abkühlte und der Gutachter einen mangelhaften sommerlichen Wärmeschutz feststellte. Ohne baulichen Mangel scheitert eine Minderung in aller Regel.
Ab wie viel Grad ist eine Wohnung zu heiß?
Für Wohnungen gibt es keine gesetzliche Höchsttemperatur. Häufig wird 26 °C als Orientierung genannt, weil dieser Wert aus dem Arbeitsschutz für Arbeitsräume stammt und der Verfassungsgerichtshof Berlin ihn 2007 bei einer extrem aufgeheizten Dachwohnung herangezogen hat. Entscheidend bleibt der Einzelfall: Dauer, Höhe der Temperatur, Nachtabkühlung und vor allem, ob ein baulicher Mangel die Ursache ist.
Muss ich die Hitze dem Vermieter melden?
Ja. Nach § 536c BGB müssen Mieter Mängel unverzüglich anzeigen. Solange der Vermieter wegen einer fehlenden Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist die Minderung ausgeschlossen. Außerdem kann der Mieter dann für Folgeschäden haften.
Gilt das auch für Dachgeschosswohnungen?
Gerichte sind hier zurückhaltend. Das AG Leipzig (Az. 164 C 6049/04) lehnte eine Minderung für eine Maisonettewohnung unter dem Dach trotz Temperaturen über 30 °C ab: Wer unter dem Dach wohnt, müsse mit Sommerhitze rechnen. Anders kann es bei extremen Werten aussehen. Bei bis zu 46 °C hielt der VerfGH Berlin sogar eine fristlose Kündigung für möglich.
Muss der Vermieter eine Klimaanlage einbauen?
Nein. Einen Anspruch auf eine Klimaanlage gibt es nicht. Liegt ein Mangel beim sommerlichen Wärmeschutz vor, muss der Vermieter ihn beseitigen. Wie er das tut, etwa mit Außenrollläden, Sonnenschutzverglasung oder Dämmung, entscheidet er selbst.
Was ist der Unterschied zu einer zu kalten Wohnung im Winter?
Auch für die Heizung gibt es kein Gesetz mit festen Gradzahlen. Die Rechtsprechung verlangt aber seit Langem, dass Wohnräume in der Heizperiode tagsüber etwa 20 bis 22 °C erreichen. Für den Sommer hat sich kein vergleichbarer Maßstab durchgesetzt. Deshalb sind Minderungen wegen Hitze deutlich schwerer durchzusetzen als wegen einer ausgefallenen Heizung.