Auszug & Wohnungsübergabe
Beim Auszug entscheidet sich, ob die Kaution vollständig zurückkommt. Diese Übersicht führt durch die fünf Etappen von der Kündigung bis zur Abrechnung — und bündelt alle Artikel, Rechner und Vorlagen zum Thema.
Die wichtigsten Artikel zum Auszug
Wohnungsübergabeprotokoll: Checkliste & Vorlage für Mieter und Vermieter
Was gehört in ein Wohnungsübergabeprotokoll, warum ist es für die Mietkaution wichtig und worauf sollten Mieter und Vermieter bei Ein- und Auszug achten?
Die 10 größten Fehler beim Auszug: Und wie man sie vermeidet
Von zu später Planung bis falschen Erwartungen an die Kautionsrückzahlung: Die häufigsten Fehler beim Umzug und wie sie sich vermeiden lassen.
10 Details, auf die man achten muss, um seine Mietkaution nicht zu verlieren
Vom Einzugsprotokoll über Mängelanzeige und Wandfarbe bis zur Kautionsabrechnung: 10 Details, mit denen Mieter unberechtigte Abzüge von der Mietkaution vermeiden — mit BGH-Urteilen und Schlüsselverlust-Rechner.
Was darf als Schönheitsreparatur mit der Mietkaution verrechnet werden?
Was zählt rechtlich als Schönheitsreparatur, was darf der Vermieter von der Kaution abziehen — und was nicht?
Besenrein: Was der Begriff bei der Wohnungsübergabe wirklich verlangt
Fegen reicht — putzen nicht. Was besenrein konkret bedeutet, welche Arbeiten darüber hinausgehen und wann der Vermieter Reinigungskosten von der Kaution abziehen darf.
Rückzahlung der Mietkaution
Wann muss die Mietkaution zurückgezahlt werden, was darf der Vermieter einbehalten und was können Mieter tun, wenn die Rückzahlung ausbleibt?
Kostenlos · ohne Anmeldung
Das Übergabeprotokoll direkt am Smartphone
Mit der Übergabeprotokoll-App gehen Sie bei der Wohnungsübergabe Raum für Raum durch die Wohnung und haben am Ende ein unterschriebenes PDF — für den Einzug genauso wie für den Auszug.
- Grunddaten — Adresse, Mieter, Vermieter, Ein- oder Auszug
- Räume dokumentieren — Zustand und Mängel mit Fotos und Notizen
- Zählerstände — Strom, Gas, Wasser und Heizung erfassen
- Zusammenfassung prüfen — alles auf einen Blick vor dem Abschluss
- Unterschreiben — beide Seiten unterschreiben digital, das PDF ist fertig
Entwickelt und gehostet in Deutschland.
Der Auszug in fünf Etappen
1. Kündigen — rechtzeitig und in der richtigen Form
Mieter können einen unbefristeten Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen (§ 573c BGB). Geht die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter ein, zählt dieser Monat mit. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und eigenhändig unterschrieben sein (§ 568 BGB); eine E-Mail oder WhatsApp-Nachricht genügt nicht. Wer früher raus will, kann einen Mietaufhebungsvertrag vorschlagen. Einen vollständigen Überblick gibt Die Kündigung des Mietverhältnisses.
2. Vorbereiten — Vertrag prüfen, bevor der Pinsel ausgepackt wird
Viele Mieter renovieren, obwohl sie es gar nicht müssten. Schönheitsreparaturen schuldet nur, wessen Mietvertrag eine wirksame Klausel enthält — und viele ältere Klauseln sind unwirksam. Anders sieht es bei eigenen Umbauten aus: Was ohne Zustimmung eingebaut wurde, muss in der Regel zurückgebaut werden, und kräftig gestrichene Wände gehören wieder in helle, neutrale Farben. Eine Vorabbegehung zwei bis drei Wochen vor dem Auszug klärt, was der Vermieter erwartet.
3. Übergeben — mit Protokoll, Fotos und Zählerständen
Bei der Übergabe wird der Zustand jedes Raumes festgehalten, dazu die Zählerstände und die Zahl der zurückgegebenen Schlüssel. Die Wohnung muss mindestens besenrein sein. Strittige Punkte gehören als „bestritten" ins Protokoll — unterschreiben Sie nichts, was Sie für falsch halten. Strom und Gas melden Sie zum Auszugstag mit Zählerstand ab.
4. Abrechnen — die Kaution nach der Prüfungsfrist
Der Vermieter muss die Kaution nicht sofort auszahlen, sondern hat eine angemessene Frist, um seine Ansprüche zu prüfen. Er darf nur echte Schäden abziehen, keine normale Abnutzung (§ 538 BGB), und muss sich beim Ersatz älterer Gegenstände einen Abzug „neu für alt" gefallen lassen. Für eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung darf er einen angemessenen Teil länger zurückhalten, wie Mietkaution und Nebenkostenabrechnung erklärt. Ansprüche wegen Schäden an der Wohnung verjähren schon sechs Monate nach der Rückgabe (§ 548 BGB).
5. Zurückfordern — wenn die Kaution ausbleibt
Rechnet der Vermieter nicht ab oder zieht zu viel ab, hilft ein schriftliches Mahnschreiben mit Frist. Ab Verzug schuldet er Verzugszinsen, die sich mit dem Basiszinsrechner berechnen lassen. Der Rückzahlungsanspruch verjährt nach drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem er fällig wurde. Die nächsten Schritte bis zum Mahnbescheid stehen unter Vermieter zahlt Kaution nicht zurück.
Zeitplan für den Auszug
| Wann | Was |
|---|---|
| 3 Monate vorher | Kündigung schriftlich zustellen, Mietvertrag auf Renovierungs- und Rückbaupflichten prüfen |
| 6 bis 8 Wochen vorher | Umzug planen, Nachsendeauftrag, Strom-, Gas- und Internetvertrag kündigen oder umziehen |
| 2 bis 3 Wochen vorher | Vorabbegehung mit dem Vermieter, Übergabetermin vereinbaren, kleinere Schäden beheben |
| Letzte Woche | Umbauten zurückbauen, Dübellöcher schließen, Wohnung reinigen |
| Übergabetag | Protokoll mit Fotos, Zählerständen und Schlüsselzahl, beide Seiten unterschreiben |
| Nach dem Auszug | Neue Bankverbindung für die Kaution mitteilen, Abrechnung prüfen, Fristen notieren |
Vermieter finden die Gegenperspektive — Abrechnung, Belege und Fristen — im Bereich für Vermieter.
Rechner, Vorlagen & App
Übergabeprotokoll-App
Protokoll für Ein- oder Auszug direkt am Smartphone: Räume mit Fotos, Zählerstände, Unterschriften, fertiges PDF.
Öffnen →Kündigungsschreiben-Generator
Formal vollständige Kündigung des Mietvertrags mit korrektem Kündigungstermin — als PDF zum Unterschreiben.
Öffnen →Kündigungsfristen-Rechner
Bis wann muss die Kündigung beim Vermieter sein, und wann endet das Mietverhältnis?
Öffnen →Mietaufhebungsvertrag
Vorzeitig und einvernehmlich raus aus dem Mietvertrag — was in die Vereinbarung gehört.
Öffnen →Zeitwert-Rechner
Was ein beschädigter Teppich, Boden oder eine Einbauküche noch wert war — die Grundlage für faire Abzüge.
Öffnen →Kaution & Schäden Simulator
Wie schnell typische Schäden beim Auszug die Kaution aufbrauchen.
Öffnen →Anschreiben zur Kautionsabrechnung
Für Vermieter: fertiges Anschreiben zur Abrechnung der Mietkaution, direkt im Browser.
Öffnen →Excel-Vorlage Kautionsabrechnung
Kaution, Zinsen und Abzüge übersichtlich abrechnen — kostenlose Vorlage.
Öffnen →Basiszinsrechner
Verzugszinsen berechnen, wenn die Kaution zu spät zurückgezahlt wird.
Öffnen →Alle Artikel zum Thema
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Ordentliche und außerordentliche Kündigung, Fristen für Mieter und Vermieter sowie Pflichten bei Übergabe und Kaution.
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So lösen Mieter und Vermieter ein bestehendes DKB-Mietkautionskonto nach Mietende auf: welches Dokument die DKB braucht, wohin es geht, Musterschreiben für Auftrag und Freigabe, Teilbeträge, Streitfall und was beim gekündigten Vermieterpaket gilt.
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Welche Instandsetzungskosten dürfen von der Mietkaution abgezogen werden? Abgrenzung zu Schönheitsreparaturen und Modernisierung, die 6-Monats-Frist nach § 548 BGB, Zeitwert-Berechnung und die steuerliche Seite für Vermieter.
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Drei Monate zum dritten Werktag — und die Ausnahmen: Sonderkündigungsrechte bei Mieterhöhung, Modernisierung oder Todesfall, längere Vermieterfristen und die Fristberechnung im Detail.
- Mietkaution und Nebenkostenabrechnung: Wann muss zurückgezahlt werden?
Darf der Vermieter die Kaution einbehalten, bis die Nebenkostenabrechnung vorliegt? Wie hoch der Einbehalt sein darf, welche Fristen gelten und wann der volle Rückzahlungsanspruch entsteht.
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Wie löst man ein Mietkautionskonto nach Auszug korrekt auf? Ablauf für Mieter und Vermieter, plus Vorgehen bei verlorener Verpfändungserklärung.
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Was ist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, wie wird sie ausgestellt und warum können Vermieter sie verweigern?
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Darf ich als Mieter streichen, Böden verlegen oder Wände durchbrechen? Was zum vertragsgemäßen Gebrauch zählt, wo die Zustimmungspflicht beginnt und wann sogar ein Rechtsanspruch besteht.
- Schimmel in der Mietwohnung: Kann die Mietkaution genutzt werden?
Wer haftet für Schimmelschäden in der Mietwohnung — und darf der Vermieter die Beseitigungskosten von der Kaution abziehen?
- Verjährung des Kautionsanspruchs: Wann verjährt der Anspruch auf Rückzahlung?
Wann beginnt die Verjährungsfrist für den Kautionsrückzahlungsanspruch und wie lässt sie sich unterbrechen?
- Vermieter zahlt Kaution nicht zurück: Was können Mieter tun?
Fristen, Musterschreiben und rechtliche Schritte, wenn der Vermieter die Mietkaution nach Auszug nicht zurückzahlt.
- Wann darf der Vermieter auf die Mietkaution zugreifen?
Während der Mietzeit nur wegen unstreitiger Forderungen, nach Mietende auch wegen streitiger: Wann der Vermieter die Kaution verwerten darf, wofür, wie lange er sie zurückhalten kann und was bei Verjährung gilt.
Begriffe aus dem Glossar
Häufige Fragen
Wie lange vorher muss ich meine Wohnung kündigen?
Für Mieter gilt in der Regel eine Frist von drei Monaten (§ 573c BGB). Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen, dann endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats. Sie muss schriftlich und unterschrieben sein — eine E-Mail reicht nicht. Den genauen Termin zeigt der Kündigungsfristen-Rechner.
Muss ich beim Auszug renovieren?
Nur, wenn der Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel enthält. Starre Fristen, Quotenabgeltungsklauseln und Renovierungspflichten bei unrenoviert übernommener Wohnung sind unwirksam. Unabhängig davon müssen kräftig gestrichene Wände wieder in neutralen Farben zurückgegeben werden. Details unter Was darf als Schönheitsreparatur verrechnet werden?
Ist ein Übergabeprotokoll Pflicht?
Nein, gesetzlich vorgeschrieben ist es nicht. Ohne Protokoll lässt sich im Streit aber kaum belegen, in welchem Zustand die Wohnung zurückgegeben wurde. Mängel, die der Vermieter bei der Übergabe erkennt, aber nicht ins Protokoll aufnimmt, kann er später nur noch schwer geltend machen. Eine Vorlage gibt es unter Wohnungsübergabeprotokoll.
Wann bekomme ich meine Kaution zurück?
Nach dem Auszug hat der Vermieter eine angemessene Prüfungsfrist, die meist mit bis zu sechs Monaten angesetzt wird. Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus, darf er einen Teil in Höhe der zu erwartenden Nachzahlung länger einbehalten. Mehr unter Rückzahlung der Mietkaution.
Wie lange kann der Vermieter nach dem Auszug noch Schäden geltend machen?
Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren sechs Monate, nachdem der Vermieter die Wohnung zurückerhalten hat (§ 548 BGB). Innerhalb dieser Frist darf er mit der Kaution verrechnen oder seinen Anspruch gerichtlich geltend machen.
Quellen
- Primärquelle§ 573c BGB – Fristen der ordentlichen Kündigung— Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle§ 568 BGB – Form und Inhalt der Kündigung— Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle§ 548 BGB – Verjährung der Ersatzansprüche— Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle§ 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten— Bundesministerium der Justiz