Heizung und Energie sind der Posten im Mietverhältnis, der sich zuletzt am stärksten verändert hat: neue Aufteilung der CO2-Kosten, Pflicht zu fernablesbaren Zählern, neue Regeln für den Heizungstausch. Diese Übersicht ordnet die Themen und bündelt Artikel und Rechner.
Wie viel Mieterhöhung ist nach einer Modernisierung erlaubt, welche Fristen gelten und wie können Mieter widersprechen? § 559 BGB im Detail mit Rechenbeispiel.
Ist eine überhitzte Wohnung im Sommer ein Mietmangel? Wann Hitze tatsächlich zur Mietminderung berechtigt — und wann nicht.
Hitze wird zum Preisfaktor am Immobilienmarkt: Was Studien von Prognos, JLL, Munich Re und Immowelt über Wertverluste, Versicherbarkeit und den Investitionsbedarf sagen — und welche Hitzeschutzmaßnahmen im Gebäude wirklich wirken.
Mit der Wohnung schuldet der Vermieter eine funktionierende Heizung. In der Heizperiode, üblicherweise von Oktober bis April, müssen Wohnräume nach verbreiteter Rechtsprechung tagsüber etwa 20 bis 22 °C erreichen, nachts sind rund 18 °C ausreichend. Fällt die Heizung aus, darf der Mieter die Miete mindern — im Winter oft deutlich. Eigenmächtiges Abstellen durch den Vermieter ist unzulässig, auch bei Zahlungsrückständen.
Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass 50 bis 70 Prozent der Heiz- und Warmwasserkosten nach Verbrauch abgerechnet werden, der Rest nach Fläche. Rechnet der Vermieter nicht verbrauchsabhängig ab, darf der Mieter seinen Anteil um 15 Prozent kürzen. Zähler und Heizkostenverteiler müssen bis Ende 2026 fernablesbar sein; wo sie es sind, erhalten Mieter monatlich eine Verbrauchsinformation. Wie sich eine Abrechnung prüfen lässt, zeigt der Heizkostenabrechnungs-Prüfer.
Seit 2023 zahlen Mieter die CO2-Abgabe auf Öl und Gas nicht mehr allein. Das CO2-Kostenaufteilungsgesetz ordnet Wohngebäude nach ihrem CO2-Ausstoß pro Quadratmeter in zehn Stufen ein: Bei sehr effizienten Gebäuden trägt der Mieter die Kosten vollständig, bei den schlechtesten übernimmt der Vermieter 95 Prozent. Die Aufteilung muss in der Heizkostenabrechnung ausgewiesen sein; der CO2-Kosten-Rechner ermittelt sie.
Welche Anforderungen neue Heizungen erfüllen müssen, regelt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, früher GEG). Es enthält auch Prüfpflichten für bestehende Anlagen: In Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen müssen ältere Gas- und Ölheizungen geprüft und optimiert werden, neue Heizungen hydraulisch abgeglichen.
Die Kosten einer Modernisierung dürfen Vermieter mit 8 Prozent pro Jahr auf die Miete umlegen (§ 559 BGB). Für den Einbau einer neuen Heizungsanlage gilt eine Sonderregel: Umlagefähig sind dann 10 Prozent der Kosten nach Abzug von Fördermitteln, höchstens aber 50 Cent pro Quadratmeter im Monat innerhalb von sechs Jahren (§ 559e BGB). Mieter müssen Modernisierungen dulden, können sich aber auf eine unzumutbare Härte berufen.
Mieter können vom Vermieter die Erlaubnis für ein Balkonkraftwerk und eine Ladestation für das E-Auto verlangen (§ 554 BGB). Er darf nur ablehnen, wenn ihm die Maßnahme nicht zuzumuten ist. Für Klimageräte, die fest eingebaut werden, gibt es diesen Anspruch nicht — mobile Geräte ohne Eingriff in die Bausubstanz sind dagegen in der Regel erlaubt.
Verbrauchsanteil, Grundkosten und Kürzungsrecht nach der Heizkostenverordnung Schritt für Schritt prüfen.
Öffnen →Wie die CO2-Kosten der Heizung zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden — nach dem Stufenmodell.
Öffnen →Betriebskosten nach Umlageschlüssel auf die Mieter verteilen.
Öffnen →Welche Kostenposition darf überhaupt auf den Mieter umgelegt werden?
Öffnen →hellohousing rechnet nach Immobilien ab, nicht nach Einheiten — ab 4,50 € im Monat für bis zu neun Einheiten. Als einziger Anbieter im Vergleich mit Funkzähler-Anbindung und monatlicher Verbrauchsinformation. Was in welchem Tarif steckt und wo die Grenzen liegen.
Dürfen Mieter während einer Modernisierung die Miete mindern? Die 3-Monats-Ausnahme bei energetischer Sanierung, zulässige Minderungssätze und was Vermieter einplanen sollten.
Wer haftet für Schimmelschäden in der Mietwohnung — und darf der Vermieter die Beseitigungskosten von der Kaution abziehen?
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