Untervermietung von WG-Zimmern: Was Vermieter wissen müssen
Zieht ein WG-Mitglied vorübergehend aus oder möchte ein Zimmer zwischenzeitlich weitervermieten, landet die Anfrage meist beim Vermieter — der ihr in den meisten Fällen zustimmen muss. Was dabei rechtlich zu beachten ist.
Besteht ein Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung?
Ja, grundsätzlich schon: Nach § 553 BGB hat ein Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung eines Wohnungsteils, wenn nach Vertragsabschluss ein berechtigtes Interesse entsteht — etwa ein Auslandssemester, eine vorübergehende Verlegung des Lebensmittelpunkts oder finanzielle Gründe. Der Vermieter darf die Erlaubnis nicht grundlos verweigern.
Wann darf der Vermieter ablehnen?
Eine Ablehnung ist nur aus triftigem Grund möglich, etwa wenn:
- die Wohnung durch die Untervermietung übermäßig belegt würde
- in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund gegen die Aufnahme spricht (z. B. begründete Zweifel an der Zuverlässigkeit)
- dem Vermieter die Untervermietung aus sonstigen Gründen nicht zuzumuten ist
Eine pauschale Ablehnung ohne konkreten Grund hält vor Gericht in der Regel nicht stand.
Darf der Vermieter einen Zuschlag verlangen?
Bei Untervermietung eines Teils der Wohnung (etwa eines einzelnen WG-Zimmers) darf der Vermieter einen angemessenen Untermietzuschlag verlangen, wenn ihm die Untervermietung sonst wirtschaftlich nicht zumutbar wäre — etwa bei erhöhtem Verschleiß durch eine zusätzliche Person. In der Praxis wird das häufig als prozentualer Aufschlag auf die anteilige Miete gehandhabt.
Wer haftet gegenüber dem Vermieter?
Der Hauptmieter bleibt alleiniger Vertragspartner des Vermieters — er haftet weiterhin vollständig für die Mietzahlungen, auch wenn der Untermieter selbst nicht zahlt. Zwischen Hauptmieter und Untermieter besteht ein eigenständiges Untermietverhältnis, das den Vermieter rechtlich nicht unmittelbar betrifft. Der Vermieter hat keinen direkten Vertragsanspruch gegenüber dem Untermieter.
Was gehört in die Untervermietungserlaubnis?
Eine schriftliche Erlaubnis sollte enthalten:
- Name des Untermieters und Dauer der Untervermietung
- Klarstellung, dass der Hauptmieter weiterhin alleiniger Vertragspartner bleibt
- Regelung zu einem etwaigen Untermietzuschlag
- Hinweis, dass die Erlaubnis bei Wegfall des berechtigten Interesses widerrufen werden kann
Was gilt bei der Mietkaution?
Die bereits geleistete Mietkaution bleibt unverändert beim Hauptmietverhältnis — der Untermieter zahlt in der Regel keine eigene Kaution an den Vermieter, sondern regelt eine etwaige Sicherheit direkt mit dem Hauptmieter. Details zur Kautionsfrage bei Untervermietung: Wie funktioniert die Mietkaution bei einem Untermietvertrag?
Gewinnerzielung durch Untervermietung: Vorsicht
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass Untervermietung nicht systematisch zur Gewinnerzielung genutzt werden darf — etwa durch dauerhaft deutlich überhöhte Untermieten. Details zum Urteil: BGH untersagt Mietern Gewinn durch Untervermietung
Häufige Fragen
Muss ich als Vermieter jede Untervermietungsanfrage genehmigen?
Nicht automatisch, aber bei einem berechtigten Interesse des Mieters besteht in der Regel ein gesetzlicher Anspruch auf Erlaubnis. Eine Ablehnung braucht einen triftigen, konkreten Grund.
Kann ich die Erlaubnis nachträglich widerrufen?
Ja, wenn das ursprüngliche berechtigte Interesse entfällt oder ein wichtiger Grund gegen die weitere Untervermietung hinzukommt. Ein Widerruf ohne triftigen Grund ist nicht zulässig.
Muss der Untermieter direkt an mich als Vermieter zahlen?
Nein — der Untermieter zahlt an den Hauptmieter, nicht an den Vermieter. Der Vermieter hat mit dem Untermieter keine eigene Vertragsbeziehung.