Eigenbedarf-Prüfer: Erste Einschätzung zur Eigenbedarfskündigung
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Fünf kurze Fragen genügen für eine erste Einordnung: Wie angreifbar ist eine Eigenbedarfskündigung, und welche Kündigungsfrist gilt nach § 573c BGB? Der Test läuft vollständig in Ihrem Browser und speichert keine Eingaben.
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Wichtiger Hinweis: Dieser Prüfer liefert eine erste, unverbindliche Einschätzung anhand weniger Faktoren und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Bei einer konkret erhaltenen oder geplanten Eigenbedarfskündigung sollte im Zweifel ein Fachanwalt für Mietrecht oder der örtliche Mieterverein hinzugezogen werden.
Wie funktioniert die Risiko-Einschätzung?
Der Prüfer bewertet fünf Faktoren, die in Gesetz und BGH-Rechtsprechung als typische Angriffspunkte einer Eigenbedarfskündigung gelten, und addiert dafür Risikopunkte:
Begünstigte Person: Eigenbedarf für den Vermieter selbst oder die Kernfamilie (Ehe-/Lebenspartner, Kinder, Eltern) ist nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB eindeutig gedeckt. Bei Geschwistern verlangen Gerichte im Streitfall oft eine genauere Begründung der Nähebeziehung, bei noch entfernteren Verwandten (Nichte, Neffe, Schwiegereltern) steigt die Prüfungsdichte weiter. Für Personen außerhalb von Familie und Haushalt sieht § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB grundsätzlich keinen Eigenbedarf vor — hier fehlt in aller Regel schon die Rechtsgrundlage.
Umwandlung in Eigentumswohnung: Nach § 577a BGB gilt nach einem Verkauf eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren; in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Frist per Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert sein. Liegt der Verkauf weniger als drei Jahre zurück, ist eine Eigenbedarfskündigung in aller Regel ausgeschlossen. Liegt er zwischen drei und zehn Jahren zurück, muss im Einzelfall geprüft werden, ob am Wohnort eine verlängerte Sperrfrist gilt.
Verfügbare Alternativwohnung: Verfügt der Vermieter während der Kündigungsfrist über eine vergleichbare freie Wohnung im selben Haus oder derselben Wohnanlage, muss er sie dem Mieter anbieten. Seit der Rechtsprechungsänderung des BGH (Urteil vom 14.12.2016, Az. VIII ZR 232/15) macht eine Verletzung dieser Pflicht die Kündigung aber nicht mehr automatisch unwirksam — sie begründet stattdessen einen Schadensersatzanspruch des Mieters.
Schutzbedürftigkeit des Mieters: Liegen Härtegründe im Sinne der Sozialklausel nach § 574 BGB vor (hohes Alter, schwere Krankheit, Schwangerschaft, fehlender Ersatzwohnraum trotz ernsthafter Suche), kann der Mieter der Kündigung widersprechen und eine — meist zeitlich begrenzte — Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.
Aus der Summe der Risikopunkte ergibt sich eine von drei Kategorien: niedriges,mittleres oder hohes Anfechtungsrisiko. Das Ergebnis ist eine grobe Orientierung und keine Rechtsberatung — siehe Disclaimer oben.
Kündigungsfrist nach § 573c BGB
Unabhängig vom Anfechtungsrisiko gilt für die Kündigungsfrist des Vermieters die gestaffelte Frist nach § 573c Abs. 1 BGB:
Wohndauer
Kündigungsfrist des Vermieters
Bis 5 Jahre
3 Monate
5 bis 8 Jahre
6 Monate
Mehr als 8 Jahre
9 Monate
Den genauen Kündigungstermin auf den Tag berechnen kann der Kündigungsfristen-Rechner — er berücksichtigt zusätzlich den Zugangszeitpunkt und die 3-Werktage-Regel.
Weiterlesen: Voraussetzungen, Fristen und Rechte im Detail
Ersetzt der Eigenbedarf-Prüfer eine anwaltliche Beratung?
Nein. Das Tool liefert eine erste, unverbindliche Einschätzung anhand weniger Faktoren und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Bei einer konkret erhaltenen oder geplanten Eigenbedarfskündigung sollte im Zweifel ein Fachanwalt für Mietrecht oder der örtliche Mieterverein hinzugezogen werden.
Macht eine nicht angebotene Alternativwohnung die Kündigung automatisch unwirksam?
Nicht mehr automatisch. Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung 2016 geändert (Urteil vom 14.12.2016, Az. VIII ZR 232/15): Verletzt der Vermieter die Pflicht, eine im selben Haus oder derselben Wohnanlage frei werdende, vergleichbare Wohnung anzubieten, bleibt die Kündigung wirksam. Der Mieter kann aber Schadensersatz verlangen, etwa für Umzugskosten.
Was passiert, wenn sich der Eigenbedarf später als vorgetäuscht herausstellt?
Zieht die im Kündigungsschreiben genannte Person nachweislich nicht ein oder bestand der Eigenbedarf nachweislich nie, haftet der Vermieter nach § 280 Abs. 1 BGB auf Schadensersatz (BGH, Urteil vom 10.06.2015, Az. VIII ZR 99/14) — etwa für Umzugskosten, Maklergebühren und die Mietdifferenz zur Ersatzwohnung über einen angemessenen Zeitraum.
Wie sicher ist die Einschätzung des Tools?
Die Einschätzung beruht auf einer vereinfachten Gewichtung von fünf gesetzlich und höchstrichterlich verankerten Risikofaktoren. Jeder Einzelfall hängt aber zusätzlich von Details ab, die ein anonymer Klick-Pfad nicht abbilden kann — etwa der genauen Formulierung des Kündigungsschreibens, der Beweislage oder regionalen Sperrfristverordnungen. Die Einschätzung ist daher als Orientierung, nicht als Ergebnis zu verstehen.
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