Wichtiger Hinweis: Dieser Prüfer liefert eine erste, unverbindliche Einschätzung anhand weniger Faktoren und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Bei einer konkret erhaltenen oder geplanten Eigenbedarfskündigung sollte im Zweifel ein Fachanwalt für Mietrecht oder der örtliche Mieterverein hinzugezogen werden.
Wie funktioniert die Risiko-Einschätzung?
Der Prüfer bewertet fünf Faktoren, die in Gesetz und BGH-Rechtsprechung als typische Angriffspunkte einer Eigenbedarfskündigung gelten, und addiert dafür Risikopunkte:
- Begünstigte Person: Eigenbedarf für den Vermieter selbst oder die Kernfamilie (Ehe-/Lebenspartner, Kinder, Eltern) ist nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB eindeutig gedeckt. Bei Geschwistern verlangen Gerichte im Streitfall oft eine genauere Begründung der Nähebeziehung, bei noch entfernteren Verwandten (Nichte, Neffe, Schwiegereltern) steigt die Prüfungsdichte weiter. Für Personen außerhalb von Familie und Haushalt sieht § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB grundsätzlich keinen Eigenbedarf vor — hier fehlt in aller Regel schon die Rechtsgrundlage.
- Umwandlung in Eigentumswohnung: Nach § 577a BGB gilt nach einem Verkauf eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren; in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Frist per Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert sein. Liegt der Verkauf weniger als drei Jahre zurück, ist eine Eigenbedarfskündigung in aller Regel ausgeschlossen. Liegt er zwischen drei und zehn Jahren zurück, muss im Einzelfall geprüft werden, ob am Wohnort eine verlängerte Sperrfrist gilt.
- Verfügbare Alternativwohnung: Verfügt der Vermieter während der Kündigungsfrist über eine vergleichbare freie Wohnung im selben Haus oder derselben Wohnanlage, muss er sie dem Mieter anbieten. Seit der Rechtsprechungsänderung des BGH (Urteil vom 14.12.2016, Az. VIII ZR 232/15) macht eine Verletzung dieser Pflicht die Kündigung aber nicht mehr automatisch unwirksam — sie begründet stattdessen einen Schadensersatzanspruch des Mieters.
- Schutzbedürftigkeit des Mieters: Liegen Härtegründe im Sinne der Sozialklausel nach § 574 BGB vor (hohes Alter, schwere Krankheit, Schwangerschaft, fehlender Ersatzwohnraum trotz ernsthafter Suche), kann der Mieter der Kündigung widersprechen und eine — meist zeitlich begrenzte — Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.
Aus der Summe der Risikopunkte ergibt sich eine von drei Kategorien: niedriges,mittleres oder hohes Anfechtungsrisiko. Das Ergebnis ist eine grobe Orientierung und keine Rechtsberatung — siehe Disclaimer oben.
Kündigungsfrist nach § 573c BGB
Unabhängig vom Anfechtungsrisiko gilt für die Kündigungsfrist des Vermieters die gestaffelte Frist nach § 573c Abs. 1 BGB:
| Wohndauer | Kündigungsfrist des Vermieters |
|---|---|
| Bis 5 Jahre | 3 Monate |
| 5 bis 8 Jahre | 6 Monate |
| Mehr als 8 Jahre | 9 Monate |
Den genauen Kündigungstermin auf den Tag berechnen kann der Kündigungsfristen-Rechner — er berücksichtigt zusätzlich den Zugangszeitpunkt und die 3-Werktage-Regel.
Was eine wirksame Eigenbedarfskündigung enthalten muss
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB) und das berechtigte Interesse konkret begründen (§ 573 Abs. 3 BGB). Es genügt nicht, nur „Eigenbedarf“ zu schreiben: Das Schreiben muss die Person nennen, für die die Wohnung gebraucht wird, und den Grund, warum sie einziehen will. Gründe, die erst später nachgeschoben werden, bleiben in der Regel unberücksichtigt. Außerdem soll der Vermieter auf das Widerspruchsrecht des Mieters und dessen Form und Frist hinweisen.
Was Mieter tun können
Ein Widerspruch nach der Sozialklausel (§ 574 BGB) soll in Schriftform erfolgen, und zwar spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses (§ 574b BGB). Hat der Vermieter nicht auf diese Frist hingewiesen, kann der Widerspruch noch später erklärt werden. Unabhängig davon lohnt es sich, den genannten Eigenbedarf zu hinterfragen: Zieht die genannte Person nach Ihrem Auszug nicht ein, kann ein Schadensersatzanspruch entstehen.
Steht der Auszug fest, klären Sie rechtzeitig Übergabe und Kaution. Die Übergabe-Checkliste hilft bei Zählerständen und Mängelprotokoll, wie die Kaution zurückkommt, steht unter Rückzahlung der Mietkaution.
Was Vermieter beachten sollten
Der Eigenbedarf muss ernsthaft und nachvollziehbar sein, und er muss bis zum Auszug des Mieters bestehen bleiben. Wer die Wohnung nach dem Auszug nicht wie angegeben nutzt, riskiert Schadensersatz. Prüfen Sie vor der Kündigung, ob eine Sperrfrist nach § 577a BGB gilt, ob eine vergleichbare Wohnung im Haus frei ist und ob beim Mieter Härtegründe vorliegen. Für laufende Fristen und Mietverhältnisse mehrerer Wohnungen eignet sich das Vermieter-Cockpit.
Weiterlesen: Voraussetzungen, Fristen und Rechte im Detail
Alle rechtlichen Hintergründe zur Eigenbedarfskündigung — Formvorschriften, Widerspruchsrecht, vorgetäuschter Eigenbedarf und mehr — erklärt ausführlich der Artikel Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen, Fristen und Rechte.
