Vertragsgemäßer Gebrauch der Wohnung: Zählt Versterben dazu?
Ein bemerkenswertes Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg klärt eine ungewöhnliche, aber wichtige Frage: Darf die Mietkaution für Reinigung und Sanierung einbehalten werden, wenn ein Mieter in der Wohnung verstirbt?
Der Fall
Ein Mieter verstarb im Oktober 2018 in einer Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin. Die Wohnung musste professionell gereinigt, das Laminat ausgetauscht und umfassend renoviert werden. Die Reparaturkosten überstiegen 3.500 €. Der Vermieter hielt eine Barkaution von 2.000 € zurück und verweigerte die Rückzahlung. Die Erben des Mieters klagten — und bekamen recht.
Die zentrale gerichtliche Feststellung
Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (Az. 15 C 59/20, Urteil vom 24.11.2020) stellte klar: Der Tod in der Mietwohnung und die daraus entstehenden Schäden stellen keine Verletzung des vertragsgemäßen Gebrauchs dar.
Rechtliche Begründung
Die Entscheidung stützte sich auf zwei Punkte:
- Das Übergabeprotokoll dokumentierte, dass die Wohnung „in ordnungsgemäßem Zustand” zurückgegeben wurde.
- Ein Verweis auf frühere Rechtsprechung (AG Bad Schwartau, 2001) bestätigte, dass der Tod eines Mieters und die daraus resultierenden Schäden nicht über den „vertragsgemäßen Gebrauch” hinausgehen.
Ergebnis
Das Gericht verurteilte den Vermieter zur Rückzahlung von 2.000 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26.09.2019 — die genaue Zinssumme für einen solchen Zeitraum lässt sich mit dem Basiszinsrechner direkt nachvollziehen.
Was zählt dann als Verletzung des vertragsgemäßen Gebrauchs?
Zur Einordnung: Als vertragswidrig gelten typischerweise mutwillige Beschädigungen, grobe Vernachlässigung der Wohnung über längere Zeit oder unerlaubte bauliche Veränderungen — also Fälle, in denen der Mieter selbst pflichtwidrig gehandelt hat. Der Tod eines Mieters ist dagegen ein Ereignis außerhalb seines Einflussbereichs, weshalb die daraus entstehenden Folgeschäden rechtlich anders bewertet werden als selbstverschuldete Schäden.
Wer trägt die Kosten dann?
Da die Reinigungs- und Sanierungskosten nicht dem verstorbenen Mieter bzw. seinen Erben angelastet werden können, verbleiben sie beim Vermieter — der sie im Regelfall über die eigene Gebäudeversicherung oder als allgemeines unternehmerisches Risiko der Vermietung tragen muss.
Häufige Fragen
Müssen die Erben sich um die Wohnungsauflösung kümmern?
Ja, die Erben treten grundsätzlich in das Mietverhältnis ein bzw. sind für dessen ordnungsgemäße Beendigung verantwortlich — die Haftung für Reinigungskosten infolge des Todesfalls selbst betrifft das aber laut diesem Urteil nicht.
Gilt dieses Urteil bundesweit?
Es handelt sich um eine Amtsgerichtsentscheidung, die bundesweit als Orientierung dient, aber keine höchstrichterliche, flächendeckend bindende Wirkung wie ein BGH-Urteil hat. Die Begründung stützt sich zudem auf eine ähnliche frühere Entscheidung, was die Linie der Rechtsprechung bestätigt.
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