Vertragsgemäßer Gebrauch der Wohnung: Zählt Versterben dazu?
Stirbt ein Mieter in der Wohnung und wird erst nach Tagen gefunden, entstehen hohe Kosten für Reinigung und Sanierung. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hat entschieden: Der Vermieter darf dafür nicht die Kaution einbehalten, denn ein Todesfall ist kein vertragswidriger Gebrauch.
Der Fall
Ein Mieter starb in seiner Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin und wurde erst nach mehreren Tagen gefunden. Die Wohnung musste professionell gereinigt und das Laminat ausgetauscht werden, die Vermieterin wollte außerdem Decke und Wände des betroffenen Raums streichen lassen. Die Kosten für Reinigung und Bodenbelag lagen laut Berichten über 3.500 €. Sie behielt die Barkaution von 2.000 € ein, obwohl sie die Wohnung im Übergabeprotokoll als „in ordnungsgemäßem Zustand” abgenommen hatte. Die Erben klagten auf Rückzahlung und bekamen recht.
Die Entscheidung des Gerichts
Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (Az. 15 C 59/20, Urteil vom 24.11.2020) stellte klar: Der Tod in der Mietwohnung und die daraus entstehenden Schäden überschreiten den vertragsgemäßen Gebrauch nicht. Das Gericht stützte sich dabei auf eine frühere Entscheidung des Amtsgerichts Bad Schwartau aus dem Jahr 2001. Der Vermieter konnte seine Kosten deshalb nicht mit der Kaution verrechnen und musste die 2.000 € samt Zinsen zurückzahlen.
Die Zinsen berechnen sich nach dem gesetzlichen Verzugszins, für Verbraucher 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 BGB). Mit dem Basiszinsrechner lässt sich die Summe für einen konkreten Zeitraum nachvollziehen.
Ähnlich entschieden: Landgericht Berlin
In einem sehr ähnlichen Fall (LG Berlin, Az. 66 S 7/21) hatten die Erben die Wohnung nach dem Tod des Mieters sonderreinigen und das Laminat ersetzen lassen. Die Vermieterin verweigerte dennoch die Kaution: Es seien Fliegen und Maden geblieben, die Wohnung rieche stark, Wände, Decke und Heizkörper müssten gestrichen werden. Das Landgericht sah das anders. Der Tod eines Mieters sei keine Pflichtverletzung und begründe daher weder direkt noch indirekt einen Schadensersatzanspruch. Die erheblichen Belastungen des Vermieters rechtfertigten es nicht, die Folgen auf die Erben abzuwälzen, die selbst keine Verantwortung trügen. Auch hier musste die Kaution ausgezahlt werden.
Was zählt dann als Verletzung des vertragsgemäßen Gebrauchs?
Als vertragswidrig gelten typischerweise mutwillige Beschädigungen, grobe Vernachlässigung der Wohnung über längere Zeit oder unerlaubte bauliche Veränderungen, also Fälle, in denen der Mieter pflichtwidrig gehandelt hat. Der Tod ist ein Ereignis außerhalb seines Einflussbereichs.
Grenzen: Die Urteile betreffen die Folgen des Todes selbst. Schäden, die schon zu Lebzeiten durch Vernachlässigung oder Verwahrlosung entstanden sind, bleiben eine andere Frage. Hier kann der Vermieter weiterhin Ansprüche gegen den Nachlass haben und sie mit der Kaution verrechnen.
Wer trägt die Kosten dann?
Die Kosten für Reinigung und Sanierung bleiben nach dieser Rechtsprechung beim Vermieter. Ob eine Gebäudeversicherung einspringt, hängt vom Vertrag ab, Leichenfäulnis und Verunreinigungen sind nicht in jedem Tarif eingeschlossen. Wer vermietet, sollte das vorab klären.
Was Erben jetzt tun sollten
- Mietverhältnis beenden: Die Erben treten in den Mietvertrag ein. Wollen sie die Wohnung nicht behalten, können sie innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen (§ 564 BGB). Versäumen sie die Monatsfrist, verlängert sich die Zeit, in der Miete anfällt, unter Umständen deutlich, etwa bei befristeten Verträgen.
- Wohnung übergeben und dokumentieren: Ein Übergabeprotokoll mit Fotos hielt im Berliner Fall fest, dass die Wohnung ordnungsgemäß zurückgegeben wurde. Die Vorlage finden Sie unter Wohnungsübergabeprotokoll.
- Reinigung nachweisen: Rechnungen für Sonderreinigung und Schadensbeseitigung aufbewahren.
- Kaution zurückfordern: Der Anspruch gehört zum Nachlass. Zur Legitimation verlangt der Vermieter in der Regel Erbschein oder Testament samt Eröffnungsprotokoll. Mehr zu Fristen und Ablauf: Rückzahlung der Mietkaution.
- Auf Forderungen reagieren: Ersatzansprüche des Vermieters nicht ungeprüft akzeptieren und im Zweifel rechtlichen Rat einholen.
Hinweise für Vermieter
- Ein Todesfall allein ist kein Grund, die Kaution für Reinigung oder Renovierung zu behalten.
- Dokumentieren Sie den Zustand bei der Übergabe genau. Ein Protokoll, das „ordnungsgemäßen Zustand” festhält, wird Ihnen später entgegengehalten.
- Mängel, die schon vor dem Tod bestanden (Verwahrlosung, Schäden durch Rauchen oder Tierhaltung), halten Sie getrennt fest, denn dafür kann die Kaution weiterhin verwertet werden.
Häufige Fragen
Müssen die Erben sich um die Wohnungsauflösung kümmern?
Ja. Die Erben treten in das Mietverhältnis ein und müssen es beenden, wenn sie die Wohnung nicht behalten wollen. Sie können innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen (§ 564 BGB). Bis zum Vertragsende läuft die Miete weiter. Für die Folgen des Todesfalls selbst, etwa Reinigung oder Sanierung, haften sie laut den Berliner Urteilen nicht.
Gilt dieses Urteil bundesweit?
Es ist eine Amtsgerichtsentscheidung ohne bindende Wirkung für andere Gerichte, ähnlich hat aber auch das Landgericht Berlin in einem vergleichbaren Fall entschieden (66 S 7/21). Eine höchstrichterliche Entscheidung des BGH dazu ist nicht bekannt. Als Orientierung taugt die Linie, sicher ist sie nicht.
Darf der Vermieter die Kaution einbehalten, wenn die Wohnung nach dem Todesfall noch riecht oder Ungeziefer hat?
Das ist nicht abschließend geklärt. Im Berliner Fall hat das Landgericht trotz geltend gemachter Rückstände wie Fliegen und Geruch die Auszahlung der Kaution angeordnet. Wer als Vermieter einbehalten will, sollte die Mängel vor Fristablauf dokumentieren und rechtlichen Rat einholen.
Muss ich als Erbe die Kaution selbst zurückfordern?
Ja, der Anspruch auf Rückzahlung gehört zum Nachlass. Die Erben machen ihn nach der Wohnungsübergabe gegenüber dem Vermieter geltend und weisen sich dazu in der Regel mit einem Erbschein oder einem notariellen Testament samt Eröffnungsprotokoll aus.
Welche Kautionsform hilft in solchen Streitfällen?
Der Fall zeigt, wie viel an der Form der Kaution hängt. Bei einer Barkaution hält der Vermieter das Geld in der Hand und die Erben müssen es einklagen. Beim Mietkautionskonto liegt das Geld getrennt vom Vermögen des Vermieters und ist verpfändet, die Auszahlung läuft über eine dokumentierte Freigabe. Beim Mietkautionsdepot sind Fondsanteile verpfändet, mit Kursrisiko.
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Quellen
- Primärquelle § 564 BGB – Fortsetzung mit dem Erben, Kündigung durch den Vermieter oder den Erben — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 288 BGB – Verzugszinsen und sonstiger Verzugsschaden — Bundesministerium der Justiz
- Sekundärquelle Mieter gestorben: Kaution zurück? — ImmoScout24, Bericht zu AG Tempelhof-Kreuzberg, 15 C 59/20 vom 24.11.2020 (Urteilstext nicht eingesehen)
- Sekundärquelle Mieter verstorben: Erben haften nicht für Schäden nach dem Tod — Deutsche Handwerks Zeitung (dpa), 25.02.2022, Bericht zu LG Berlin, 66 S 7/21 (Urteilstext nicht eingesehen)