Jeder in Deutschland lebende Bürger muss sich zahlreichen Gesetzen und Regeln unterwerfen, damit ein geregeltes Zusammenleben überhaupt möglich ist. Das gilt auch für Wohnungseigentümer. Im Gegensatz zu Eigentümern von alleinstehenden Häusern sind Wohnungseigentümer jedoch durch das gemeinschaftlich genutzte Eigentum wie Treppenhaus, Keller, Fassade, Dachboden und Dach miteinander verbunden.

Kein Wohnungseigentümer kann Entscheidungen alleine treffen. Entscheidungen sind immer im Interesse der gesamten Gemeinschaft auf der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit zu treffen. Während der Besitzer einer freistehenden Immobilie Entscheidungen betreffend Maßnahmen rund das Haus alleine treffen kann, sind Wohnungseigentümer in den meisten Fällen auf das Einverständnis der weiteren Parteien angewiesen.

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt also die Rechte und Pflichten verschiedener Eigentümer in Mehrfamilienhäusern, die eine Gemeinschaft bilden. Die einzelnen Wohnungen werden als Sondereigentum bezeichnet. Diese im Besitz der jeweiligen Eigentümer befindlichen Wohneinheiten sind Privateigentum. Innerhalb dieser Wohneinheiten können die jeweiligen Wohnungseigentümer daher relativ frei, ohne Zustimmung der Miteigentümer, entscheiden. Allerdings ist auch hier Vorsicht geboten: Nicht alles ist erlaubt, so zum Beispiel bauliche Veränderungen an der Fassade, die als Gemeinschaftseigentum gelten. Auch auf dem Balkon kann nicht jeder tun und lassen, was er oder sie will. Unter Umständen kann das Anbringen eines Katzennetzes oder einer Satellitenschüssel verboten sein, wenn die anderen Eigentümer dagegen sind, da hier auch der nach außen sichtbare Eindruck zählt. Allgemein gilt: Jede bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum bedarf der Zustimmung der anderen Eigentümer. Konfliktpotenzial bieten zum Beispiel auch Haustiere, der eine besteht auf tierische Mitbewohner, der andere nicht. Treffen die Eigentümer mehrheitlich die Entscheidung, dass Haustiere verboten sind, dürfen in der eigenen Wohnung keine Hunde und Katzen gehalten werden. Kleintiere sind von dieser Entscheidung ausgenommen.

Wie entsteht Wohnungseigentum per Gesetz?

Wohnungseigentum wird erst durch die Teilungserklärung (§ 8 WEG) begründet. Diese Teilungserklärung ist eine zwingende Voraussetzung, denn die Wohneinheiten entstehen auf einem Grundstück, dass sich zunächst im Eigentum einer Partei befindet, zum Beispiel einem privaten Besitzer oder einer Kommune. Auch, wenn der Bau der Wohneinheiten abgeschlossen ist, befinden sich diese zunächst im Eigentum des Bauherrn. Erst, wenn die Teilungserklärung abgeschlossen ist, entstehen einzelne Wohneinheiten (§§ 2 bis 9 WEG), die von unterschiedlichen Käufern erworben werden können. Die Teilungserklärung regelt also die Eigentumsverhältnisse in einem Mehrfamilienhaus. In vielen Mehrfamilienhäusern gibt es Wohnungen, die von den Eigentümern selbst genutzt werden, andere dagegen vermieten ihre Wohnungen. Das Wohnungseigentumsgesetz kennt vier unterschiedliche Eigentumsarten, die in Mehrfamilienhäusern zum Tragen kommen und in vielen Fällen reichlich Konfliktpotenzial aufgrund unterschiedlicher Interessenlagen führen können.

Wohnungseigentum gemäß Gesetz

Das Wohnungseigentum begründet das Eigentum an der jeweiligen Wohneinheit per Gesetz. Es handelt sich um Privateigentum, dessen Nutzung nur dem jeweiligen Eigentümer vorbehalten ist. Innerhalb dieser Grenzen besteht ein freies Verfügungsrecht, an dem die Miteigentümer keinerlei Rechte haben. Es versteht sich jedoch von selbst, dass dieses Nutzungsrecht nur so ausgeübt werden darf, dass sich keine Nachteile für die anderen Eigentümer/Mieter ergibt.

Sondereigentum gemäß Gesetz

Hierzu gehören sämtliche, einem Eigentümer schriftlich zugeordnete Flächen und Räume neben der Wohnung, zum Beispiel Räumlichkeiten im Keller und auf dem Dachboden, Parkplätze sowie Garten-, beziehungsweise Terrassenabschnitte.

Gemeinschaftliches Eigentum gemäß Gesetz

Das gemeinschaftliche Eigentum deckt sämtliche Räumlichkeiten und Flächen ab, die durch die Eigentümer und/oder Mieter gemeinsam genutzt werden wie Waschküche, Treppenhaus, Grünanlagen vor dem Haus, Boden- und Kellerräume, soweit diese nicht separat ausgewiesen sind. Das gemeinschaftliche Eigentum lässt sich also nicht den individuellen Wohneinheiten zuordnen und wird gemäß Miteigentumsanteil genutzt.

Teileigentum gemäß Gesetz

In reinen Wohnhäusern kommt Teileigentum nicht zum Tragen, denn dieses betrifft ausschließlich nicht zu Wohnzwecken genutzte Räumlichkeiten, wie zum Beispiel gewerblich genutzte Ladenlokale.

Eigentümer haben Rechte und Pflichten

§§ 10 bis 19 WEG regeln die Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft. Durch dieses Gesetz sind Menschen miteinander verbunden, die sich sonst vielleicht nie begegnet, geschweige denn durch ein Gesetz miteinander verbunden wären. Das wichtigste Recht für die Eigentümer ist natürlich die freie Nutzung des eigenen Miteigentumsanteils, also die Wohneinheit, die entweder selbst bewohnt oder vermietet wird. Die Privatsphäre innerhalb dieser Wohneinheiten wird natürlich genauso geschützt wie die in Einfamilienhäusern. Solange das eigene Agieren nicht in die Rechte der anderen Eigentümer eingreift, ist also alles gut (§ 13 WEG).

Die Nutzungsrechte am Sondereigentum können jedoch auch eingeschränkt werden, wenn die Eigentümergemeinschaft zum Beispiel eine gewerbliche Nutzung oder Haustierhaltung per Beschluss verboten hat (§ 15 WEG). Ferner ergibt sich die Pflicht, das Sondereigentum jederzeit in Instand zu halten (§ 14 WEG), was allerdings auch im eigenen Interesse sein sollte. Denn Sondereigentum, das dem Verfall anheimfällt, wirkt sich auf das Eigentum der übrigen Eigentümer und das gemeinschaftlich genutzte Eigentum wie Treppenhaus, Keller und Dachboden aus. Die größte Einschränkung der Wohnungseigentümer ist also, dass sie in vielen Dingen keine autonomen Entscheidungen treffen können, sondern auf Mehrheitsentscheidungen der Eigentümerversammlung angewiesen sind. Entscheidet sich die Mehrheit der Eigentümer zum Beispiel für die Anbringung einer Solaranlage auf dem Dach ist diese von allen Eigentümern anteilig zu finanzieren, und zwar auch von den Parteien, die gegen diese Anschaffung sind.

Nicht vergessen, das neue Wohnungseigentumsgesetz

Das sogenannte neue Wohnungseigentumsgesetz ist zwar kein komplett neues Gesetz, wurde jedoch hinsichtlich einiger Punkte überarbeitet.

Das reformierte Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist am 01.12.2020 in Kraft getreten. Nicht nur die Wohnungseigentümer, sondern auch der jeweilige Verwalter müssen sich auf einige Neuerungen einstellen. Zweck ist, Bürokratie abzubauen und praxisferne Vorschriften zu beseitigen. Mehr Rechte für den Verwalter und die Wohnungseigentümergemeinschaft sollen zu flexibleren Gestaltungsmöglichkeiten im Innenverhältnis führen.

Verwalter

Für jede Wohnungseigentümergemeinschaft ist zwingend ein Verwalter vorgeschrieben. Dieser kommt in der Regel von außen. Der Verwalter kann eine Privatperson mit den entsprechenden Kenntnissen sein oder ein professionelles auf Hausverwaltungen spezialisiertes Unternehmen. Auf den ersten Blick wäre ein Verwalter aus Reihen der Eigentümer sehr praxisnah, denn warum sollte sich ein Außenstehender in die Interessen der Eigentümergemeinschaft einmischen? Denkt man jedoch weiter, kommt man schnell zu dem Ergebnis, dass ein Eigentümer in seiner Rolle als Verwalter schnell in Interessenkonflikte geraten würde. Sobald mehrere Eigentümer Rechte und Pflichten in der Eigentümergemeinschaft haben, sind Interessenkonflikte unvermeidbar.

Wäre einer der Eigentümer gleichzeitig Verwalter der Gemeinschaft, wären die Erwartungen der restlichen Eigentümer hoch. Sieht sich einer der Wohnungseigentümer hinsichtlich einer Entscheidung benachteiligt, würde schnell der Verdacht aufkommen, der Verwalter würde die andere Seite bevorzugen. Eine externe Person oder ein Unternehmen stehen über solchen Loyalitäts- und Interessenkonflikten, da er mit den Eigentümern nicht persönlich verbunden ist und auch kein Interesse an einem bestimmten Ausgang der in der Eigentümerversammlung getroffenen Entscheidungen hat.

Der Verwalter übernimmt sämtliche organisatorischen Aufgaben wie die Einberufung der Eigentümerversammlung, die Korrespondenz zwischen Eigentümern und Vermietern, die Jahresabrechnung sowie eine Vielzahl technischer Aufgaben, zum Beispiel die Beschaffung von Gas oder Heizöl, die Ausschreibung und Vergabe von Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten sowie die Überwachung sämtlicher, die Wohnanlage betreffende Maßnahmen wie Grünpflege und Gestaltung. Der Wohnungsverwalter nimmt der Gemeinschaft also viel Arbeit ab. Viele Eigentümer finden dies auch als ganz angenehm, denn um viele zeitraubende Aufgaben müssen sie sich nicht selbst kümmern.

Auch wenn die Eigentümer sämtliche wichtige Entscheidungen der Gemeinschaft in der Versammlung treffen, vertritt der Verwalter die Eigentümergemeinschaft nach außen uneingeschränkt. Das Gesetz sieht keinen Pflichtkatalog mehr vor. Gemäß § 27 WEG ist er jetzt verpflichtet, auch sämtliche Entscheidungen von untergeordneter Wichtigkeit zu treffen. Sämtliche bisherigen Verpflichtungen bleiben natürlich bestehen. Dies soll eine Vereinfachung herbeiführen und damit zu einer schnelleren Entscheidungsfindung und Umsetzung der entsprechenden Maßnahmen führen. Wichtig dabei ist auch die Größe der Wohnanlage. Je mehr Wohneinheiten und Gesamtfläche die Wohnanlage enthält, desto mehr Reparatur-, Modernisierungs- und Pflegemaßnahmen stehen an und desto mehr Entscheidungen muss der Wohnungsverwalter im Sinne der Gemeinschaft treffen. Diese Novellierung bedeutet natürlich nicht, dass der Verwalter jetzt allmächtig ist und sämtliche Entscheidungen alleine über den Kopf der Wohnungseigentümer hinweg trifft. Das demokratische Mehrheitsprinzip auf der Eigentümerversammlung bleibt weiterhin bestehen.

Eine weitere Neuerung ist, dass der Wohnungsverwalter ohne Angabe von wichtigen Gründen durch die Gemeinschaft abberufen werden kann. Früher brauchte es einschlägige Gründe, zum Beispiel eine weitreichende Fehlentscheidung. Nach der Abberufung endet der Vertrag mit dem Verwalter sechs Monate später. Bisher konnte jeder Verwalter werden, der sich die Aufgabe zutraut und seine Aufgaben zur Zufriedenheit der Eigentümergemeinschaft erledigt. Die Gesetzesreform bringt einen Sachkundenachweis (§ 26 WEG) ins Spiel. Diese ist zwar gewerberechtlich nicht verpflichtend, jedoch können Eigentümergemeinschaften auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters bestehen. Jedoch kommt es auch hier auf die Anzahl der Sondereigentumseinheiten an und ob es sich um einen oder mehrere Wohnungseigentümer handelt. Eine große Schwierigkeit bestand darin, dass die Eigentümergemeinschaft vor der Gesetzesänderung nur dann beschlussfähig war, wenn eine ausreichende Anzahl Eigentümer an der Versammlung teilnahmen und ihre Stimme abgaben. Bei Unterbesetzung führte das häufig dazu, dass die Eigentümerversammlung aufgrund zu weniger abgegebener Stimmen nicht beschlussfähig war und zu wiederholen ist, in der Hoffnung, dass zu dem neuen Termin ausreichend Stimmberechtigte vertreten sein werden.

Seit der Gesetzesnovellierung ist dieses Gremium gemäß § 25 WEG immer beschlussfähig, ganz gleich, wie hoch die Anzahl der Stimmberechtigten ausfällt. Die Eigentümerversammlung muss jetzt jedoch drei statt vorher zwei Wochen vor dem Termin einberufen werden (§ 24 WEG). Eine weitere wichtige Gesetzesänderung führt zu der einfachen Mehrheit für alle Beschlüsse. Jeder Wohnungseigentümer hat zwar weiterhin eine Stimme. Diese ist jetzt jedoch unabhängig davon, wie viele Einheiten Sondereigentum jeder Eigentümer auf sich vereint. Entschieden wird jetzt also pro Kopf (Kopfstimmrecht) und nicht mehr nach Eigentum.

Die Kosten werden weiterhin pro Miteigentumsanteil verteilt (§ 16 WEG). Allerdings besteht auch die Möglichkeit, den Kostenschlüssel entsprechend einzelner Maßnahmen zu verändern und die Kosten auf einzelne Posten, zum Beispiel Erhaltungsmaßnahmen, zu verteilen.

Die Novellierung betrifft nicht nur die Eigentümergemeinschaft und den Verwalter, sondern auch den Verwaltungsbeirat. Die Mitglieder dieses Gremiums versehen ihre Tätigkeit ehrenamtlich. Sie kommen aus den Reihen der Wohnungseigentümer. Der Verwaltungsrat ist zuständig für die Überwachung der Tätigkeiten des Verwalters. Die WEG-Reform führt dazu, dass die Eigentümer die Anzahl der Mitglieder im Beirat selbst bestimmen. Die gesetzliche Verpflichtung, drei Mitglieder in den Verwaltungsbeirat zu entsenden, entfällt, die Überwachung des Verwalters ist nun gesetzlich geregelt. Die Haftung der Mitglieder ist jetzt auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz (§ 29 WEG) beschränkt. Vor der Gesetzesreform ging die Haftung deutlich weiter. Die Beiräte sahen sich vielfachen Haftungsrisiken ausgesetzt, weshalb sich nur wenige Wohnungseigentümer bereitfanden, diese Tätigkeit auszuüben. Ferner tritt der Verwaltungsbeirat als Vermittler zwischen Gemeinschaft und Verwalter auf.

Wichtige Fragen, die sich aus dem Zusammenleben in der Eigentümergemeinschaft ergeben

Innerhalb der Gemeinschaft gibt es immer wieder Konfliktpotenzial, wenn die Eigentümer unterschiedliche Meinungen vertreten, die im Wohnungseigentumsgesetz nicht genau festgelegt sind. Gehören die Fenster zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum? Wohnungen und Türen werden dann zum Streitfall, wenn Reparaturen anstehen oder Eigentümer neue Fenster einbauen lassen wollen. Die einen vertreten die Meinung, Fenster und Türen gehören zum Sondereigentum, da sie alleine durch die Wohnungseigentümer genutzt werden. Eine weitere Meinung ordnet Türen und Fenster dem Gemeinschaftseigentum zu, da Fenster Teil der Hausfassade seien und Türen das Gesamtbild des Treppenhauses maßgeblich bestimmen.

Abhängig von der Teilungserklärung sind diese Kosten auf die Gemeinschaft umzulegen beziehungsweise dem jeweiligen Eigentümer aufzuerlegen. Unabhängig davon dürfen Eigentümer ihre Fenster jedoch nicht eigenmächtig austauschen oder deren Erscheinungsbild verändern, da sie Bestandteil der Hausfassade sind. Bei Türen kommt es auf den Standort an. Außentüren werden dem Gemeinschaftseigentum, Innentüren dem Sondereigentum zugeordnet.

Der schwierige Fall des Sondernutzungsrechtes

Zum Sondernutzungsrecht können Gartennutzung, Terrassen, Parkplätze und Beete gehören. Hier besteht viel Streitpotenzial, das nur bei eindeutiger Zuweisung zum Sondereigentum zu vermeiden ist. In diesem Fall haben die jeweiligen Wohnungseigentümer das Recht, den Garten oder Teile davon alleine zu nutzen, das zugewiesene Beet nach den eigenen Vorlieben zu gestalten oder das Auto auf einem bestimmten Parkplatz abzustellen. Anderenfalls sind diese Freiflächen Gemeinschaftseigentum mit denselben Nutzungsrechten für alle Eigentümer.