Wohnungseigentumsgesetz: Die 7 wichtigsten Punkte im WEG-Gesetz
Wohnungseigentümer in Deutschland unterliegen speziellen rechtlichen Rahmenbedingungen für die gemeinsame Verwaltung von Immobilien in Mehrfamilienhäusern. Die 7 wichtigsten Punkte im Überblick.
1. Wie entsteht Wohnungseigentum?
Wohnungseigentum entsteht, wenn ein Gebäude rechtlich in einzelne Einheiten aufgeteilt wird. Das geht entweder durch einen Vertrag der Miteigentümer (§ 3 WEG) oder durch die Teilung durch den Eigentümer (§ 8 WEG). Wirksam wird die Aufteilung mit der Eintragung in die Wohnungsgrundbücher. Die Teilungserklärung legt fest, was zu welcher Einheit gehört, und wird meist durch eine Gemeinschaftsordnung ergänzt, die Regeln für das Zusammenleben festhält. Mehr dazu: Teilungserklärung.
2. Die Eigentumsarten im Überblick
- Wohnungseigentum — das Sondereigentum an einer Wohnung, verbunden mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück und Gebäude. Beides lässt sich nicht trennen.
- Sondereigentum — die Räume, die ausschließlich einem Eigentümer gehören, etwa Wohnung, Keller und Innentüren. Seit der Reform 2020 können auch Stellplätze sowie Terrassen und Gartenflächen Sondereigentum sein, wenn die Teilungserklärung das vorsieht (§ 3 Abs. 2 WEG).
- Gemeinschaftliches Eigentum — alles, was nicht Sondereigentum ist: Grundstück, tragende Wände, Dach, Fassade, Treppenhaus und Leitungen.
- Teileigentum — Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen, etwa Ladengeschäften oder Büros.
Welche Fläche wem zugeordnet ist, steht in der Teilungserklärung. Ein Sondereigentumsanteil bezeichnet den Raum, der Miteigentumsanteil den rechnerischen Bruchteil am Gemeinschaftseigentum.
3. Rechte und Pflichten
Eigentümer können mit ihrem Sondereigentum grundsätzlich frei verfahren: wohnen, vermieten, verkaufen. Sie müssen dabei nur auf die Gemeinschaft Rücksicht nehmen. Über das gemeinschaftliche Eigentum entscheiden die Eigentümer gemeinsam, in der Regel mit einfacher Mehrheit in der Eigentümerversammlung. Jeder Eigentümer zahlt außerdem monatlich Hausgeld für Betrieb, Verwaltung und Erhaltung des Gemeinschaftseigentums. Das Geld verwaltet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), die seit 2020 als eigener Verband (§ 9a WEG) auftritt: Sie ist Vertragspartner von Handwerkern und Versorgern und Inhaberin des Gemeinschaftsvermögens.
4. Die WEG-Reform 2020
Zum 1. Dezember 2020 trat die größte Reform des Gesetzes seit seiner Einführung in Kraft. Die wichtigsten Änderungen:
- Gesetzlicher Aufgabenkatalog für Verwalter: Das Gesetz legt fest, was ein Verwalter darf und muss (§ 27 WEG). Diese Befugnisse im Außenverhältnis lassen sich nicht beschränken.
- Immer beschlussfähig: Die Eigentümerversammlung ist unabhängig von der Zahl der erschienenen Eigentümer beschlussfähig (§ 25 Abs. 3 WEG). Einen Mindestanteil wie früher gibt es nicht mehr.
- Abberufung jederzeit möglich: Eigentümer können einen Verwalter per Beschluss jederzeit abberufen, ohne wichtigen Grund (§ 26 Abs. 3 WEG). Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach.
- Online-Teilnahme: Die Eigentümer können beschließen, dass eine Teilnahme an der Versammlung auch online möglich ist (§ 23 Abs. 1 WEG).
- Bauliche Veränderungen: Sie lassen sich mit einfacher Mehrheit beschließen (§ 20 Abs. 1 WEG), siehe den Abschnitt weiter unten.
- Verwaltungsbeirat: Unentgeltlich tätige Beiratsmitglieder haften nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit (§ 29 Abs. 3 WEG).
- Zertifizierter Verwalter: Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG), außer in kleinen Gemeinschaften mit weniger als neun Einheiten unter bestimmten Voraussetzungen.
Abgestimmt wird weiterhin nach dem Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat eine Stimme, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt (§ 25 Abs. 2 WEG). Das war schon vor der Reform die gesetzliche Grundregel.
5. Häufige Streitpunkte
Fenster und Türen führen bei Reparaturen und Austausch oft zum Streit. Die Rechtsprechung ordnet Fenster und die Wohnungseingangstür dem Gemeinschaftseigentum zu, auch wenn die Teilungserklärung etwas anderes sagt; Innentüren und Innenanstriche gehören zum Sondereigentum. Weitere Konfliktthemen sind die Verteilung von Kosten, die Höhe der Erhaltungsrücklage und die Frage, wer für Schäden an Leitungen aufkommen muss.
6. Sondernutzungsrechte
Garten, Terrassen und Stellplätze führen regelmäßig zu Konflikten. Oft gehören sie nicht einem Eigentümer, sondern sind Gemeinschaftseigentum, an dem nur ein einzelner Eigentümer ein Sondernutzungsrecht hat. Er darf die Fläche dann allein nutzen, sie gehört ihm aber nicht, und Pflege und Kosten richten sich nach der Gemeinschaftsordnung. Mehr dazu: Sondernutzungsrecht.
7. Bedeutung für Vermieter
Auch als Mitglied einer Eigentümergemeinschaft können Sie Ihre Wohnung frei vermieten. Das Mietverhältnis ist allein Ihre Sache; die Gemeinschaft ist nicht Ihr Vermieterpartner. Die Mietkaution gehört zum Mietverhältnis und unterliegt § 551 BGB, nicht dem WEG: Sie müssen sie getrennt von Ihrem Vermögen anlegen. Auf den Mieter umlegen dürfen Sie nur Betriebskosten, nicht aber die Erhaltungsrücklage oder die Verwaltervergütung, die im Hausgeld stecken. Wie die jährliche Abrechnung aufgebaut ist, erklärt die Jahresabrechnung nach WEG. Wie Verwaltung digital funktioniert, zeigt Digitale WEG-Verwaltung.
Bauliche Veränderungen: Erleichterungen durch die Reform
Ein oft übersehener Effekt der WEG-Reform 2020 betrifft bauliche Veränderungen. Vor der Reform war für sie meist ein Beschluss nötig, dem alle benachteiligten Eigentümer zustimmen mussten. Heute genügt nach § 20 Abs. 1 WEG ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Die Kosten tragen dann grundsätzlich die Eigentümer, die dafür gestimmt haben.
Für bestimmte Maßnahmen gibt es sogar einen Anspruch (§ 20 Abs. 2 WEG): Jeder Eigentümer kann verlangen, dass ihm Barrierefreiheit, eine Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge, Einbruchschutz und ein Glasfaseranschluss gestattet werden. Die Versammlung entscheidet nur über das Wie der Umsetzung, nicht über das Ob. Die Kosten trägt in der Regel der Eigentümer, der die Maßnahme verlangt.
Für vermietende Eigentümer ist das relevant, weil Mieter nach § 554 BGB selbst einen Anspruch gegen den Vermieter haben, dass er diese Maßnahmen erlaubt. Im Streitfall ist der Vermieter also doppelt gefordert: Er muss die Maßnahme gegenüber dem Mieter gestatten und sich dafür bei der Gemeinschaft den nötigen Rückhalt holen.
Häufige Fragen
Muss die Eigentümerversammlung der Vermietung zustimmen?
Nein, grundsätzlich kann jeder Eigentümer seine Wohnung frei vermieten — nur bei bestimmten gemeinschaftlichen Regelungen (z. B. Kurzzeitvermietungsverboten in der Gemeinschaftsordnung) kann es Einschränkungen geben.
Wer zahlt Reparaturen am Gemeinschaftseigentum bei Vermietung?
Die Gemeinschaft bezahlt Reparaturen am Gemeinschaftseigentum aus der Erhaltungsrücklage und dem Hausgeld, das alle Eigentümer zahlen. Der vermietende Eigentümer trägt seinen Anteil daran und die Kosten für sein Sondereigentum. An den Mieter weitergeben darf er nur die umlagefähigen Betriebskosten, nicht aber Instandhaltung, Rücklage und Verwaltung.
Was hat sich durch die WEG-Reform 2020 für Mieter konkret geändert?
Direkt wenig — die Reform betrifft primär das Verhältnis der Eigentümer untereinander. Gleichzeitig wurde im Mietrecht § 554 BGB ergänzt: Mieter haben seither einen eigenen Anspruch darauf, dass der Vermieter Barrierefreiheit, Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge und Einbruchschutz erlaubt. Indirekt kann eine effizientere Verwaltung außerdem schnellere Entscheidungen bei Reparaturen bedeuten.
Kann ein einzelner Eigentümer eine Ladestation durchsetzen?
Ja. Seit der WEG-Reform 2020 hat jeder Eigentümer einen gesetzlichen Anspruch auf Gestattung bestimmter baulicher Veränderungen: Barrierefreiheit, Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge, Einbruchschutz und Glasfaseranschluss (§ 20 Abs. 2 WEG). Die Eigentümerversammlung entscheidet nur noch über das Wie der Umsetzung, nicht mehr über das Ob. Ein Fahrradabstellplatz gehört nicht zu diesen Maßnahmen, er braucht einen normalen Beschluss.