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§ 535 BGB: Die Hauptpflichten aus dem Mietvertrag einfach erklärt

Veröffentlicht am Aktualisiert am 6 Min. Lesezeit
Gerichtsurteil zu den Vermieterpflichten nach § 535 BGB

Was genau schuldet der Vermieter, was der Mieter? Die Antwort liefert eine einzige, grundlegende Vorschrift: § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Sie definiert die Hauptpflichten jedes Mietvertrags — und ist die Basis, auf der praktisch alle anderen Mietrechtsvorschriften aufbauen.

Der Gesetzestext im Überblick

§ 535 BGB trägt die amtliche Überschrift „Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags” und umfasst zwei Absätze:

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Den vollständigen, jeweils aktuellen amtlichen Wortlaut liefert das Bundesjustizministerium unter gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html.

Absatz 1 Satz 1: Die Gebrauchsüberlassungspflicht

Der Vermieter muss dem Mieter die Mietsache tatsächlich zur Verfügung stellen — etwa durch Schlüsselübergabe zum vereinbarten Termin. Ohne diese Übergabe kann der Mieter die Wohnung nicht nutzen, selbst wenn der Mietvertrag bereits wirksam unterschrieben ist. Verzögert sich die Übergabe, gerät der Vermieter unter Umständen in Verzug; der Mieter kann dann je nach Lage eine Frist setzen, vom Vertrag zurücktreten oder Schadensersatz verlangen (etwa für Hotelkosten oder doppelte Miete). Ist die Wohnung bei Übergabe nicht bewohnbar, spricht man dagegen von einem Mietmangel.

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Absatz 1 Satz 2: Die Erhaltungspflicht

Das ist der praktisch bedeutsamste Teil der Vorschrift: Der Vermieter muss die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand halten — nicht nur bei Einzug. Defekte Heizungen, undichte Fenster oder kaputte Rohrleitungen fallen grundsätzlich in seine Verantwortung — auch dann, wenn niemand den Defekt verschuldet hat, etwa bei normalem Verschleiß.

Die Grenze liegt beim Mieter: Hat er den Schaden durch unsachgemäße Nutzung selbst verursacht, muss er dafür einstehen. Und: Die Pflicht ist dispositiv, kann also vertraglich teilweise verlagert werden. Zulässig sind nur eng begrenzte Regelungen, etwa wirksame Klauseln zu Schönheitsreparaturen oder Kleinreparaturen bis zu einer Bagatellgrenze. Wie sich diese Erhaltungspflicht zu Instandsetzungskosten verhält, erklärt ausführlich: Instandsetzungskosten und die Mietkaution

Absatz 1 Satz 3: Lasten tragen

Der Vermieter trägt grundsätzlich die auf der Immobilie ruhenden Lasten — etwa die Grundsteuer. Das bedeutet aber nicht, dass Mieter von allen laufenden Kosten verschont bleiben: Über eine gesonderte vertragliche Vereinbarung dürfen bestimmte Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Was dabei umlagefähig ist und was nicht, zeigt: Umlagefähige Nebenkosten: Was Mieter und Vermieter wissen sollten

Absatz 2: Die Mietzahlungspflicht des Mieters

Im Gegenzug zur Gebrauchsüberlassung schuldet der Mieter die vereinbarte Miete — das ist die zentrale Gegenleistungspflicht des Mietvertrags. Diese Pflicht besteht grundsätzlich unabhängig davon, ob Mängel vorliegen. Bei einer erheblichen Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs kann die Miete allerdings anteilig gemindert werden — mehr dazu: Mietminderung: Wann ist sie in welcher Höhe erlaubt?

Was passiert bei einer Pflichtverletzung des Vermieters?

Kommt der Vermieter seiner Erhaltungspflicht nicht nach, stehen Mietern mehrere Rechte zur Verfügung. Sie bauen nicht streng aufeinander auf, sondern lassen sich je nach Fall kombinieren:

  1. Mängelanzeige (§ 536c BGB): Der Mieter muss den Mangel dem Vermieter unverzüglich anzeigen — am besten schriftlich, mit Fotos und einer angemessenen Frist zur Beseitigung. Unterlässt er die Mängelanzeige, verliert er für die Zeit der Unterlassung Minderung und Schadensersatz und kann sogar selbst schadensersatzpflichtig werden.
  2. Mietminderung (§ 536 BGB): Die Miete mindert sich bei einem erheblichen Mangel kraft Gesetzes, und zwar ab Eintritt des Mangels, sofern er angezeigt wurde. Es braucht weder eine Fristsetzung noch ein Urteil; die Höhe ist allerdings oft streitig, deshalb sollte sie mit Augenmaß angesetzt werden.
  3. Schadensersatz und Selbstvornahme (§ 536a BGB): Entsteht dem Mieter durch den Mangel ein finanzieller Schaden, kommt unter bestimmten Voraussetzungen ein Schadensersatzanspruch infrage. Gerät der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug, darf der Mieter den Mangel selbst beseitigen lassen und die erforderlichen Kosten ersetzt verlangen; bei Notmaßnahmen (etwa Rohrbruch) ist keine Fristsetzung nötig. Ausführlich erklärt unter § 536a BGB: Schadensersatz bei Mietmängeln auf mietkautionssparbuch.com.
  4. Zurückbehaltungsrecht: Alternativ oder ergänzend kann ein Teil der Miete bis zur Mängelbeseitigung einbehalten werden. Üblich ist ein Mehrfaches der Minderung, der Mieter sollte den Betrag aber nicht willkürlich hoch ansetzen, sonst droht ein Zahlungsrückstand. Die Abgrenzung zur Mietminderung erklärt: Mietminderung vs. Zurückbehaltungsrecht

Für Vermieter: Wer Mängelanzeigen zügig bearbeitet und dokumentiert, vermeidet Minderungsstreit und Schadensersatzforderungen. Bleibt die Beseitigung dauerhaft aus, kann das im Extremfall sogar zur fristlosen Kündigung durch den Mieter führen.

Bezug zur Mietkaution und zu Schönheitsreparaturen

§ 535 BGB ist auch der Ausgangspunkt für einen der häufigsten Streitpunkte bei der Kautionsabrechnung: Die Erhaltungspflicht liegt gesetzlich beim Vermieter — wird sie per Klausel teilweise auf den Mieter übertragen (etwa als Schönheitsreparaturpflicht), darf der Vermieter entsprechende Kosten nur dann von der Kaution abziehen, wenn diese Klausel wirksam vereinbart wurde. Mehr dazu: Was darf als Schönheitsreparatur mit der Mietkaution verrechnet werden?

Gilt § 535 BGB auch für Gewerbemieten?

Ja. Anders als § 551 BGB zur Mietkaution, der ausdrücklich nur für Wohnraummietverhältnisse gilt, steht § 535 BGB im allgemeinen Teil des Mietrechts und gilt gleichermaßen für Wohnraum- und Gewerbemietverhältnisse. Mehr zur Kautionsregelung bei Gewerbe: § 551 BGB: Die gesetzliche Grundlage der Mietkaution einfach erklärt

Häufige Fragen

Kann der Vermieter die Erhaltungspflicht komplett auf den Mieter abwälzen?

Nein. Per wirksamer Vertragsklausel können nur eng begrenzte Teilpflichten übertragen werden, etwa Schönheitsreparaturen oder Kleinreparaturen bis zu einer Bagatellgrenze. Die grundlegende Erhaltungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB bleibt beim Vermieter.

Was kann ich als Mieter tun, wenn der Vermieter seiner Erhaltungspflicht nicht nachkommt?

Nach unverzüglicher Mängelanzeige (§ 536c BGB) kommen Mietminderung (§ 536 BGB), Schadensersatz (§ 536a BGB) oder bei Verzug des Vermieters und in dringenden Fällen die Selbstbehebung mit Aufwendungsersatzanspruch infrage. Ohne Anzeige gehen diese Rechte zeitweise verloren.

Muss ich als Mieter die Miete auch zahlen, wenn die Wohnung Mängel hat?

Grundsätzlich ja, denn die Mietzahlungspflicht aus § 535 Abs. 2 BGB besteht unabhängig von Mängeln fort. Bei einer erheblichen Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs darf die Miete aber anteilig gemindert werden.

Gilt § 535 BGB auch für Gewerbemietverhältnisse?

Ja — anders als § 551 BGB zur Mietkaution, der nur für Wohnraummietverhältnisse gilt, steht § 535 BGB im allgemeinen Mietrecht des BGB und gilt gleichermaßen für Wohnraum- und Gewerbemietverträge.

Quellen

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