Wer in Deutschland eine Wohnung mietet oder vermietet, steht bei der Mietkaution vor einem wachsenden Problem: Das klassische, verzinst angelegte Kautionskonto verschwindet schleichend vom Markt. Eine Auswertung von 973 regionalen Kreditinstituten zeigt, wie stark das Angebot vom Bankentyp abhängt – und legt eine bedenkliche Entwicklung im Finanzsektor offen.
Die Daten: Sparkassen halten dagegen, Genossenschaftsbanken weichen aus
Für diese Auswertung haben wir das öffentliche Bankleitzahlenverzeichnis der Deutschen Bundesbank als Grundgesamtheit genommen – 973 regionale Kreditinstitute, davon 348 Sparkassen, 603 Volks- und Raiffeisenbanken sowie 22 weitere Regionalinstitute wie PSD-, Sparda- und Kirchenbanken – und Institut für Institut geprüft, ob und in welcher Form eine Mietsicherheit angeboten wird. Inzwischen sind 894 der 973 Institute ausgewertet, also gut 90 Prozent. Der Unterschied zwischen den beiden großen Institutsgruppen ist eklatant:
- Sparkassen: 121 von 275 ausgewerteten Sparkassen – gut vier von zehn – bieten weiterhin ein klassisches Mietkautionskonto für Mieter oder Vermieter an: ein verzinstes, verpfändetes Sparkonto im Sinne des Gesetzes.
- Genossenschaftsbanken (Volks- und Raiffeisenbanken): Hier führen nur noch 14 von 597 geprüften Instituten ein echtes Kautionskonto – nicht einmal jede vierzigste Bank. Bei 551 Instituten und damit über 90 Prozent dominiert stattdessen die gebührenpflichtige Kautionsbürgschaft, etwa die R+V-Mietkautionsbürgschaft; 32 weitere haben das Angebot ganz gestrichen.
Mit wachsender Datenbasis hat sich das Bild nicht entspannt, sondern verschärft: Bei den Genossenschaftsbanken ist der Anteil echter Kautionskonten auf 2,3 Prozent gesunken – im Juli, als erst zwei Drittel der Institute ausgewertet waren, lag er noch bei gut 6 Prozent.
Ein Teil dieses Rückgangs geht auf eine Nachprüfung älterer Datensätze zurück: 42 Institute stammten ursprünglich aus einer Erhebung von 2021. Bei der Kontrolle im August 2026 zeigte sich, dass ein erheblicher Teil von ihnen inzwischen kein Kautionskonto mehr ausweist, sondern auf Bürgschaftsprodukte umgestellt hat – ein Institut existiert gar nicht mehr eigenständig. Der Trend ist also nicht nur eine Frage der Datenmenge, sondern lässt sich an denselben Häusern über die Zeit beobachten.
Anders gesagt: Ob ein Haushalt an ein einfaches, kostengünstiges Kautionskonto kommt, hängt weniger von seiner Bonität ab als vom Zufall, welcher Bankentyp die Filiale um die Ecke betreibt.
Zur Methodik: Gezählt wurde, ob ein Institut ein Kautionskonto bzw. eine Kautionsbürgschaft auf seiner Website ausweist. Viele Institute – gerade Sparkassen – bieten das klassische Kautionssparbuch faktisch an, ohne es online zu dokumentieren; solche Fälle sind hier konservativ nicht als Kautionskonto gewertet. Der reale Anteil dürfte also eher noch höher liegen. Die Prozentangaben beziehen sich jeweils auf die bereits ausgewerteten Institute einer Gruppe, nicht auf die Grundgesamtheit. Zu beachten ist dabei die unterschiedliche Abdeckung: Bei den Genossenschaftsbanken sind 597 von 603 Instituten geprüft, bei den Sparkassen 275 von 348 – die Sparkassen-Quote steht damit auf einer etwas schmaleren Basis. Die Auswertung wird laufend fortgeschrieben; Stand dieser Fassung: August 2026.
Politische Perspektive: Rendite auf Kosten von Mieterinnen und Mietern
Aus finanz- und sozialpolitischer Sicht offenbart diese Entwicklung eine bedenkliche Verschiebung:
- Kommerzialisierung eines Grundbedürfnisses. Die Mietkaution nach § 551 BGB dient allein der Absicherung des Mietverhältnisses – nicht der Gewinnerzielung. Wenn Banken das simple, nahezu kostenlose Sparkonto durch gebührenpflichtige Bürgschaften ersetzen, verwandeln sie eine gesetzliche Sicherheitsleistung in ein laufendes Provisionsgeschäft.
- Ungerechte Mehrbelastung. Kautionsbürgschaften kosten je nach Anbieter oft rund 4 bis 5 Prozent der Kautionssumme – und zwar jedes Jahr, solange das Mietverhältnis läuft. Bei einer Kaution von 1.500 € sind das schnell 60 bis 75 € pro Jahr, die nie zurückkommen. Besonders einkommensschwächere Haushalte und junge Menschen, die das Kautionskapital nicht sofort flüssig haben, werden in genau diese Verträge gedrängt. Über die Jahre fließen so hunderte Euro aus den Geldbörsen der Mieter direkt in den Finanzsektor – Kapital, das im Alltag fehlt.
- Versagen der regionalen Versorgungsfunktion. Gerade Genossenschaftsbanken und öffentlich-rechtliche Sparkassen haben einen Förder- und Versorgungsauftrag für die Menschen in ihrer Region. Der Rückzug aus einer einfachen, günstigen Basisdienstleistung steht in erkennbarem Widerspruch zu diesem Selbstbild.
Das ist kein Naturgesetz, sondern eine Geschäftsentscheidung. Ein verpfändetes Sparkonto wirft für die Bank kaum etwas ab; eine vermittelte Bürgschaft dagegen bringt Jahr für Jahr Provision. Wo betriebswirtschaftlich gerechnet wird, ist das Ergebnis absehbar – und es trifft die Falschen.
Auch Vermieter geraten unter Druck
Es wäre zu kurz gegriffen, das nur als Mieterthema zu lesen. Auch für Vermieterinnen und Vermieter wird die ordnungsgemäße Kautionsverwaltung zunehmend bürokratisch.
Nach dem Gesetz muss eine erhaltene Kaution getrennt vom eigenen Vermögen und insolvenzsicher angelegt werden – zum Schutz des Mieters. Wenn die Hausbank vor Ort dafür kein passendes Konto mehr anbietet oder hohe Kontoführungsgebühren verlangt, entstehen ausgerechnet für private Kleinvermieter administrative Hürden und finanzielle Nachteile. Wer mehrere Wohnungen verwaltet, kennt das Problem, für jede Einheit ein separates Konto führen zu müssen.
Digitale Auswege und Standards: Wie es besser gehen kann
Damit regionale Banken wieder wirtschaftlich und ohne großen Aufwand Kautionskonten anbieten können, braucht es moderne, offene Standards – und für Vermieter gibt es schon heute kostenfreie Alternativen.
1. xMiete.org: Der offene Standard für digitale Kautionsprozesse
Der Aufwand für Banken entsteht vor allem durch manuelle Abläufe: Verpfändungserklärungen auf Papier, Medienbrüche, individuelle Schnittstellen. Genau hier setzt xMiete.org an – ein offener, herstellerunabhängiger Standard für den digitalen Datenaustausch rund um Miet- und Kautionsprozesse. Würden Regionalbanken einen solchen Standard unterstützen, ließen sich Kautionskonten wieder weitgehend automatisiert, kostengünstig und als echter Service für die Region anbieten – statt sie als „zu teuer” abzuschaffen.
2. Kostenfreie Alternative für Vermieter: Smartmiete
Vermieter, deren Hausbank kein Mietkautionskonto mehr führt, müssen nicht auf teure oder komplizierte Modelle ausweichen. Anbieter wie Smartmiete stellen bundesweit ein kostenloses Online-Treuhandkonto bereit, mit dem sich Mietkautionen digital, gesetzeskonform und ohne laufende Gebühren verwalten lassen – auch für mehrere Einheiten zentral. Wie ein solches digitales Treuhandkonto im Detail funktioniert, zeigt der Beitrag Smartmiete im Detail: das digitale Treuhandkonto.
Fazit & regionale Übersicht
Die Entwicklung am Bankenmarkt zeigt: Wer sich nicht aktiv informiert, zahlt am Ende drauf. Während ein Teil der Sparkassen seiner Versorgungsfunktion noch nachkommt, ziehen sich viele Institute aus der Fläche zurück – und ersetzen das kostenlose Sparkonto durch ein dauerhaftes Gebührenmodell. Politisch ist das ein Warnsignal; praktisch heißt es für jeden Haushalt: vergleichen, bevor man unterschreibt.
Welche Bank in Ihrer Region noch ein echtes Mietkautionskonto anbietet und wer auf Bürgschaften setzt, lässt sich in unserer Datenbank direkt abfragen – filterbar nach Ort, Postleitzahl und Angebotsart:
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