Mietrendite-Rechner
Die Bruttorendite aus dem Inserat sagt wenig aus — sie ignoriert die Kaufnebenkosten und die Kosten, die Sie als Vermieter nicht umlegen dürfen. Dieser Rechner weist beides aus und zeigt jeden Rechenschritt.
Grunderwerbsteuersätze Stand August 2026. Alle Angaben ohne Gewähr — der Rechner ersetzt keine Anlageberatung.
Wie die Mietrendite berechnet wird
Beide Kennzahlen setzen die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zur Investition — sie unterscheiden sich darin, wie vollständig sie rechnen:
Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Der Unterschied ist keine Kleinigkeit. Die Kaufnebenkosten summieren sich je nach Bundesland und Maklereinsatz auf 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises — dieses Geld fließt in die Investition, erzeugt aber keinen Cent zusätzliche Miete. Deshalb liegt die Nettorendite regelmäßig ein bis zwei Prozentpunkte unter der Bruttorendite, mit der Inserate werben.
Welche Kosten Sie nicht umlegen dürfen
Auf der Ertragsseite zählt nur die Nettokaltmiete. Die Betriebskostenvorauszahlung ist ein durchlaufender Posten und gehört nicht in die Renditerechnung. Nicht auf den Mieter umlegen dürfen Sie:
- Instandhaltung und Instandsetzung — der größte Posten, siehe Renovierung und Sanierung als Kapitalanlage
- Verwaltungskosten, ob selbst erbracht oder extern beauftragt
- Mietausfallwagnis für Leerstand und Zahlungsausfälle
Welche Positionen umgekehrt umlagefähig sind, listet Umlagefähige Nebenkosten auf. Als Anhaltswert für die nicht umlagefähigen Kosten werden häufig 20 bis 30 € je Quadratmeter und Jahr angesetzt — bei 70 m² also rund 1.400 bis 2.100 €.
Was der Kaufpreisfaktor ergänzt
Der Kaufpreisfaktor — auch Vervielfältiger — gibt an, wie vielen Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis entspricht. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Ein Faktor von 25 entspricht 4 % Bruttorendite, ein Faktor von 33 entspricht 3 %. In gefragten Großstadtlagen sind Faktoren über 30 verbreitet, in strukturschwächeren Regionen liegen sie deutlich darunter.
Der Faktor allein sagt nichts über die Qualität eines Objekts. Ein niedriger Faktor kann ein gutes Geschäft bedeuten — oder ein Objekt mit Sanierungsstau, Leerstandsrisiko oder schwacher Lage. Was ein aufgeschobener Sanierungsstau am Ende kostet, zeigt Instandsetzungskosten.
Häufige Fragen
Was ist eine gute Mietrendite?
Eine allgemeingültige Grenze gibt es nicht — entscheidend ist der Vergleich mit Alternativanlagen und dem Zins der Finanzierung. Als grobe Orientierung gilt: Unter 3 % Nettorendite trägt sich ein fremdfinanziertes Objekt bei üblichen Zinsen kaum noch. In gefragten Großstadtlagen liegen die Renditen niedriger als in der Fläche, dafür ist dort das Wertsteigerungspotenzial oft höher.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite setzt die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich die Kaufnebenkosten auf der Investitionsseite und zieht die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten von den Einnahmen ab. Sie liegt deshalb regelmäßig ein bis zwei Prozentpunkte unter der Bruttorendite und ist die realistischere Größe.
Welche Kosten sind nicht umlagefähig?
Instandhaltung und Instandsetzung, Verwaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis trägt der Vermieter selbst — sie dürfen nicht über die Betriebskostenabrechnung an den Mieter weitergegeben werden. Genau diese Posten mindern die Nettorendite.
Was sagt der Kaufpreisfaktor aus?
Er gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis entspricht — auch Vervielfältiger genannt. Ein Faktor von 25 bedeutet, dass der Kaufpreis 25 Jahresmieten entspricht. Je niedriger der Faktor, desto schneller amortisiert sich der Kauf. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite.
Quellen
- SekundärquelleGrunderwerbsteuersätze der Bundesländer— Übersicht aller 16 Länder, Stand August 2026
- Primärquelle§ 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten— Bundesministerium der Justiz — Abgrenzung umlagefähiger Kosten