Die Bruttorendite aus dem Inserat sagt wenig aus — sie ignoriert die Kaufnebenkosten und die Kosten, die Sie als Vermieter nicht umlegen dürfen. Ob Sie ihn Renditerechner oder Mietrendite-Rechner nennen: Er beantwortet die Frage, wie viel eine vermietete Immobilie im Verhältnis zum eingesetzten Kapital abwirft. Was danach mit Darlehen und Steuern übrig bleibt, rechnet der Cashflow-Rechner.
Wie der Renditerechner die Mietrendite berechnet
Beide Kennzahlen setzen die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zur Investition — sie unterscheiden sich darin, wie vollständig sie rechnen:
Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Der Unterschied ist keine Kleinigkeit. Die Kaufnebenkosten summieren sich je nach Bundesland und Maklereinsatz auf 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises — dieses Geld fließt in die Investition, erzeugt aber keinen Cent zusätzliche Miete. Deshalb liegt die Nettorendite regelmäßig ein bis zwei Prozentpunkte unter der Bruttorendite, mit der Inserate werben.
Welche Kosten Sie nicht umlegen dürfen
Auf der Ertragsseite zählt nur die Nettokaltmiete. Die Betriebskostenvorauszahlung ist ein durchlaufender Posten und gehört nicht in die Renditerechnung. Nicht auf den Mieter umlegen dürfen Sie:
- Instandhaltung und Instandsetzung — der größte Posten, siehe Renovierung und Sanierung als Kapitalanlage
- Verwaltungskosten, ob selbst erbracht oder extern beauftragt
- Mietausfallwagnis für Leerstand und Zahlungsausfälle
Welche Positionen umgekehrt umlagefähig sind, listet Umlagefähige Nebenkosten auf. Als Anhaltswert für die nicht umlagefähigen Kosten werden häufig 20 bis 30 € je Quadratmeter und Jahr angesetzt — bei 70 m² also rund 1.400 bis 2.100 €.
Was der Kaufpreisfaktor ergänzt
Der Kaufpreisfaktor — auch Vervielfältiger — gibt an, wie vielen Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis entspricht. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Ein Faktor von 25 entspricht 4 % Bruttorendite, ein Faktor von 33 entspricht 3 %. In gefragten Großstadtlagen sind Faktoren über 30 verbreitet, in strukturschwächeren Regionen liegen sie deutlich darunter.
Der Faktor allein sagt nichts über die Qualität eines Objekts. Ein niedriger Faktor kann ein gutes Geschäft bedeuten — oder ein Objekt mit Sanierungsstau, Leerstandsrisiko oder schwacher Lage. Was ein aufgeschobener Sanierungsstau am Ende kostet, zeigt Instandsetzungskosten.