Zahlungsverzug
Zahlungsverzug liegt vor, wenn ein Mieter die fällige Miete nicht rechtzeitig zahlt. Die Miete ist bei Wohnraum spätestens bis zum dritten Werktag des Monats fällig (§ 556b Abs. 1 BGB). Weil dieser Termin kalendermäßig feststeht, gerät der Mieter ohne gesonderte Mahnung in Verzug, sobald er verstrichen ist (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Voraussetzung ist, dass die Miete tatsächlich geschuldet ist: Bei einer berechtigten Mietminderung fehlt der Verzug.
Welche Folgen hat Zahlungsverzug?
- Verzugszinsen: Der Vermieter kann Zinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz verlangen (§ 288 Abs. 1 BGB). Beim Basiszinssatz von 1,52 % (seit 1. Juli 2026) sind das 6,52 % pro Jahr. Die Berechnung übernimmt der Basiszinsrechner.
- Mahnkosten: Ersatzfähig sind tatsächlich angefallene Kosten, etwa Porto oder ein Anwaltsschreiben. Eine pauschale Mahngebühr kann der Vermieter nicht ohne Weiteres verlangen.
- Fristlose Kündigung: Ab bestimmten Schwellen darf der Vermieter außerordentlich kündigen (siehe unten).
- Ordentliche Kündigung: Auch kleinere, wiederholte Rückstände können eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.
Ab wann ist eine fristlose Kündigung möglich?
§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB kennt zwei Varianten:
| Variante | Voraussetzung |
|---|---|
| a) Zwei aufeinanderfolgende Termine | Rückstand mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete. Bei Wohnraum ist das mehr als eine Monatsmiete (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB) |
| b) Länger als zwei Termine | Der Rückstand erreicht insgesamt zwei Monatsmieten |
Es müssen also nicht zwei volle Monatsmieten offen sein. Als Miete zählt dabei die Gesamtmiete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, und eine Abmahnung ist bei Zahlungsverzug nicht erforderlich. Beispiele und Handlungsoptionen stehen in Was kann man bei Mietrückstand tun?
Wie lässt sich eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs noch abwenden?
Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage, oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle wie das Jobcenter dazu, wird die fristlose Kündigung unwirksam (Schonfristzahlung, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das gilt nicht, wenn innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal eine Kündigung auf diese Weise unwirksam geworden ist. Eine zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung kann bestehen bleiben, deshalb sollte der Mieter schnell rechtlichen Rat suchen.
Zahlungsverzug und Mietkaution
Die Kaution ersetzt keine Mietzahlung und verhindert weder den Verzug noch die Kündigung. Während der Mietzeit darf der Vermieter nur wegen unstreitiger oder rechtskräftig festgestellter Forderungen auf sie zugreifen. Der Mieter darf die Kaution umgekehrt nicht „abwohnen”. Der Ablauf für Vermieter steht in Kaution verwerten bei Mietrückstand, die Grundregeln in Wann darf der Vermieter auf die Mietkaution zugreifen? Wer einem neuen Vermieter nachweisen will, dass keine Rückstände bestehen, findet Hilfe bei der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.
Häufige Fragen
Muss der Vermieter vor der Kündigung erst mahnen?
Nein. Bei kalendermäßig bestimmter Fälligkeit tritt der Verzug ohne Mahnung ein, und bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch keine Abmahnung nötig (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB). Viele Vermieter mahnen trotzdem, um den Rückstand zu dokumentieren.
Ab welchem Rückstand darf der Vermieter fristlos kündigen?
Entweder bei einem Rückstand von mehr als einer Monatsmiete über zwei aufeinanderfolgende Termine oder bei insgesamt zwei Monatsmieten über einen längeren Zeitraum (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Es müssen also nicht zwei volle Monatsmieten offen sein.
Zählt eine Teilzahlung den Rückstand herunter?
Ja. Jede Zahlung verringert den offenen Betrag. Für die Schwellen zählt der tatsächlich noch offene Rückstand zum Zeitpunkt der Kündigung.
Kann ich die Kündigung nach dem Zugang noch abwenden?
Ja, wenn Sie den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage zahlen oder eine öffentliche Stelle die Zahlung verbindlich zusagt (Schonfristzahlung, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das geht nur einmal innerhalb von zwei Jahren und beseitigt nicht in jedem Fall eine zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung.
Darf der Vermieter den Rückstand mit der Kaution verrechnen?
Während des laufenden Mietverhältnisses nur wegen unstreitiger oder rechtskräftig festgestellter Forderungen. Nach Mietende ist die Verrechnung auch wegen streitiger Forderungen möglich, sobald abgerechnet wird. Der Mieter darf die Kaution umgekehrt nicht als letzte Miete abwohnen.
Quellen
- Primärquelle § 286 BGB – Verzug des Schuldners — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 288 BGB – Verzugszinsen und sonstiger Verzugsschaden — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 556b BGB – Fälligkeit der Miete, Aufrechnung, Zurückbehaltung — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 569 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund — Bundesministerium der Justiz