Vermieterpfandrecht

Das Vermieterpfandrecht ist ein gesetzliches Pfandrecht des Vermieters an den Sachen, die der Mieter in die Wohnung eingebracht hat (§ 562 BGB). Es sichert Forderungen aus dem Mietverhältnis — vor allem rückständige Miete, Betriebskosten und Schadensersatz. Das Pfandrecht entsteht automatisch, ohne dass es im Mietvertrag vereinbart werden muss.

In der Praxis ist es ein Recht mit engen Grenzen: Der Vermieter darf die Sachen unter bestimmten Umständen zurückhalten, aber weder die Wohnung eigenmächtig räumen noch Möbel einfach verkaufen oder entsorgen.

Welche Forderungen sind gesichert?

Das Pfandrecht sichert alle Forderungen aus dem Mietverhältnis:

• rückständige Miete und Betriebskostenvorauszahlungen
• Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung
• Schadensersatz, etwa wegen Beschädigung der Wohnung
• Kosten eines Rechtsstreits über diese Forderungen

Nicht gesichert sind Forderungen, die nichts mit der Miete zu tun haben, etwa ein privates Darlehen des Vermieters an den Mieter. Für künftige Miete gilt eine Grenze: Sie kann nur für das laufende und das folgende Mietjahr geltend gemacht werden. Künftige Entschädigungsforderungen sind ganz ausgeschlossen (§ 562 Abs. 2 BGB).

Welche Sachen unterliegen dem Pfandrecht?

Drei Voraussetzungen müssen zusammenkommen:

1. Sachen des Mieters. Die Gegenstände müssen dem Mieter gehören. Sachen von Mitbewohnern, Lebenspartnern oder Besuchern, die nicht selbst Mieter sind, sind nicht erfasst — ebenso wenig geleaste, gemietete oder an eine Bank sicherungsübereignete Gegenstände. Bei unter Eigentumsvorbehalt gekauften Sachen erstreckt sich das Pfandrecht auf das Anwartschaftsrecht des Mieters.
2. Eingebracht. Der Mieter muss die Sachen bewusst und nicht nur vorübergehend in die Mieträume gebracht haben, also etwa Möbel, Elektrogeräte oder in Gewerberäumen Maschinen und Warenbestand.
3. Pfändbar. Was nach § 811 ZPO nicht gepfändet werden darf, ist auch vom Vermieterpfandrecht ausgenommen.

Unpfändbare Sachen

Zu den unpfändbaren Sachen gehören insbesondere:

• Gegenstände für eine bescheidene Lebens- und Haushaltsführung — Bett, Tisch, Stühle, Kühlschrank, Waschmaschine, Kleidung, Küchengeräte
• Gegenstände, die für die Erwerbstätigkeit benötigt werden, etwa der Laptop eines Selbstständigen oder das Werkzeug eines Handwerkers
• Haustiere, die nicht zu Erwerbszwecken gehalten werden
• persönliche Unterlagen, Ausweise, Familienerinnerungsstücke

Übrig bleiben bei Wohnungen meist nur hochwertige, entbehrliche Gegenstände — ein teures Designersofa, eine Kunstsammlung, ein zweiter Fernseher. Deshalb spielt das Vermieterpfandrecht bei Wohnraum selten eine große Rolle.

Abgrenzung zur Mietkaution

Beide Sicherheiten bestehen nebeneinander. Der Vermieter muss nicht zuerst die Mietkaution aufbrauchen, bevor er sich auf das Pfandrecht beruft. Wirtschaftlich ist die Kaution aber fast immer die bessere Sicherheit — deshalb verlassen sich Vermieter nicht auf das Pfandrecht. Welche Sicherheiten zulässig sind, erklärt der Begriff Mietsicherheit.

Wann erlischt das Pfandrecht?

Das Pfandrecht erlischt, wenn Sachen die Mieträume verlassen (§ 562a BGB). Das gilt nicht, wenn der Mieter sie ohne Wissen des Vermieters oder gegen seinen Widerspruch wegschafft.

Der Vermieter darf aber nicht jedem Transport widersprechen. Kein Widerspruchsrecht besteht, wenn

• das Wegschaffen den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht — etwa das Fahrrad, der Laptop auf dem Weg zur Arbeit oder das Sofa, das zum Sperrmüll soll, oder
• die verbleibenden Sachen offensichtlich ausreichen, um die Forderungen des Vermieters zu sichern.

Hat der Mieter Sachen ohne Wissen oder gegen den Widerspruch des Vermieters weggeschafft, kann der Vermieter verlangen, dass sie zurückgebracht werden. Dieses Recht erlischt jedoch einen Monat, nachdem der Vermieter von der Entfernung erfahren hat, wenn er es bis dahin nicht gerichtlich geltend gemacht hat (§ 562b Abs. 2 BGB).

Außerdem erlischt das Pfandrecht, wenn die gesicherten Forderungen bezahlt sind oder der Mieter Sicherheit leistet (siehe unten).

Was der Vermieter selbst tun darf — und was nicht

Das Gesetz erlaubt eine eng begrenzte Selbsthilfe (§ 562b Abs. 1 BGB): Der Vermieter darf verhindern, dass der Mieter pfändbare Sachen wegschafft, soweit er dem Wegschaffen widersprechen darf. Zieht der Mieter aus, darf er diese Sachen auch in Besitz nehmen — ohne vorher ein Gericht einzuschalten.

Nicht erlaubt sind dagegen:

• die Schlösser auszutauschen oder den Mieter aus der Wohnung auszusperren
• Sachen während der laufenden Mietzeit ohne konkreten Anlass einzusammeln
• unpfändbare Sachen oder Sachen Dritter zurückzuhalten
• Sachen eigenmächtig zu verkaufen, zu verschenken oder zu entsorgen

Wer diese Grenzen überschreitet, begeht verbotene Eigenmacht und macht sich schadensersatzpflichtig. Das gilt auch bei Mietnomaden, die mit hohen Mietrückständen verschwinden.

Wie läuft die Verwertung ab?

Das Vermieterpfandrecht folgt den Regeln des Pfandrechts an beweglichen Sachen (§ 1257 BGB). Für die Verwertung heißt das:

1. Pfandreife: Die gesicherte Forderung muss fällig sein.
2. Besitz: Der Vermieter muss die Sachen in Besitz haben. Gibt der Mieter sie nicht heraus, muss der Vermieter auf Herausgabe klagen.
3. Androhung: Der Verkauf muss dem Mieter vorher angedroht werden, samt Angabe des Geldbetrags, wegen dessen verkauft werden soll.
4. Wartefrist: Zwischen Androhung und Verkauf muss grundsätzlich ein Monat liegen (§ 1234 BGB).
5. Öffentliche Versteigerung: Verkauft wird durch einen Gerichtsvollzieher oder einen öffentlich bestellten Versteigerer (§ 1235 BGB). Ein freihändiger Verkauf ist nur bei Sachen mit Börsen- oder Marktpreis zulässig.

Aus dem Erlös werden die Forderungen des Vermieters und die Kosten der Versteigerung beglichen. Ein Überschuss steht dem Mieter zu. Weil der Aufwand hoch und der Erlös für gebrauchte Möbel gering ist, lohnt sich die Verwertung bei Wohnungen nur selten.

Die „Berliner Räumung“

Praktische Bedeutung hat das Vermieterpfandrecht bei der Zwangsräumung. Normalerweise lässt der Gerichtsvollzieher die Wohnung komplett räumen und die Sachen einlagern — das kostet den Vermieter oft mehrere tausend Euro Vorschuss. Beruft sich der Vermieter auf sein Pfandrecht, kann er den Vollstreckungsauftrag darauf beschränken, nur den Besitz an der Wohnung zu erlangen. Die Sachen bleiben zunächst in der Wohnung (§ 885a ZPO).

Der Vermieter darf die Sachen danach wegschaffen und verwahren. Holt der Mieter sie innerhalb eines Monats nach der Räumung nicht ab, darf der Vermieter sie verwerten, unverwertbare Sachen auch vernichten. Für Schäden an den Sachen haftet er dabei nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit.

Was Mieter tun können

• Sicherheit leisten: Der Mieter kann das Pfandrecht abwenden, indem er Sicherheit leistet — für alle Sachen in Höhe der Forderung oder für einzelne Sachen in Höhe ihres Wertes (§ 562c BGB).
• Unpfändbarkeit geltend machen: Hält der Vermieter unpfändbare Sachen oder Sachen Dritter zurück, kann der Mieter bzw. der Eigentümer sie herausverlangen.
• Forderungen prüfen: Das Pfandrecht besteht nur, soweit die Forderungen tatsächlich bestehen. Wer berechtigt Miete gemindert hat, schuldet den geminderten Betrag nicht.

Wichtig für Mieter: Wer Sachen gezielt wegschafft, um sie dem Pfandrecht zu entziehen, kann sich wegen Pfandkehr strafbar machen (§ 289 StGB).

Häufige Fragen

Verwandte Begriffe

• Mietsicherheit
• Zahlungsverzug
• Zurückbehaltungsrecht
• Kautionshöhe
• Mietvertrag Kaution

Weiterführende Themen

• Was tun bei Mietnomaden?
• Was kann man bei Mietrückstand tun?
• Mietkaution für Gewerbe
• Mietkaution: Alle Möglichkeiten im Vergleich