Was tun bei Mietnomaden? Handlungsleitfaden für Vermieter

Als Mietnomaden gelten Mieter, die von Anfang an nicht vorhaben, die Miete zu zahlen, und die Räumung so lange wie möglich hinauszögern. Für private Vermieter ist das einer der teuersten Fälle im Mietverhältnis. Der Schaden hängt vor allem an einem Faktor, den der Vermieter selbst in der Hand hat: wie schnell er reagiert.

Wer als Mietnomade gilt

Einen gesetzlichen Begriff gibt es nicht. Die bislang umfangreichste Untersuchung, eine Studie der Universität Bielefeld im Auftrag des Bundesbau- und des Bundesjustizministeriums (Endbericht 2011), zählt dazu Mieter, die in den ersten drei Monaten des Mietverhältnisses die Zahlung komplett einstellen. Häufig steckt dahinter ein Einmietbetrug: Der Mieter täuscht bei Vertragsschluss Zahlungsfähigkeit oder -willigkeit vor.

Davon zu unterscheiden sind Mieter, die nach Jahren durch Jobverlust, Krankheit oder Trennung in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Für sie gelten dieselben rechtlichen Schritte, oft ist aber eine Ratenzahlung oder die Übernahme durch das Sozialamt der schnellere Weg zum Geld. Siehe dazu Was kann man bei Mietrückstand tun?

Vorbeugen: Die Prüfung vor dem Mietvertrag

Die Bielefelder Studie hat einen deutlichen Zusammenhang gefunden: Professionelle Vermieter holen fast immer Informationen über Mietinteressenten ein, private Vermieter nur zu etwa einem Drittel — und private Vermieter sind wesentlich häufiger von Mietnomaden betroffen. Diese Unterlagen sollten vor Vertragsschluss vorliegen:

Die Kaution schützt zusätzlich, ist aber begrenzt: höchstens drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei Monatsraten, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses (§ 551 BGB). Die volle Kaution vor der Schlüsselübergabe zu verlangen, ist unzulässig. Bleibt schon die erste Rate aus, ist das ein deutliches Warnsignal. Welche zusätzlichen Sicherheiten bei schwacher Bonität möglich sind, steht unter Mieter mit negativer SCHUFA.

Warnsignale nach dem Einzug

• Die erste Miete oder die erste Kautionsrate kommt nicht oder nur teilweise
• Zahlungszusagen werden gemacht und nicht eingehalten, gern mit wechselnden Begründungen
• Telefonnummer oder E-Mail-Adresse funktionieren plötzlich nicht mehr
• Andere Namen am Briefkasten, überquellende Post, Hinweise auf Untervermietung
• Schreiben des Vermieters werden nicht beantwortet

Wer diese Signale sieht, sollte nicht auf Einsicht warten. Jeder Monat Abwarten verlängert den Mietausfall um einen weiteren Monat.

Schnell handeln: Wo die Zeit verloren geht

Die Bielefelder Studie hat den Ablauf in Fällen mit Zahlungseinstellung in den ersten drei Monaten nachgezeichnet. Bis zur Räumung durch den Gerichtsvollzieher vergingen im Durchschnitt 15,5 Monate:

Rund sieben Monate entfallen damit auf die Zeit, in der der Vermieter am Zug ist. Die Kündigung ist frühestens nach dem zweiten ausbleibenden Monat möglich — aber zwischen Kündigung und Klage liegen im Schnitt mehr als drei Monate, die sich fast vollständig einsparen lassen.

Schritt 1: Fristlos und hilfsweise ordentlich kündigen

Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter

• an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem Betrag von mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist, oder
• über mehr als zwei Termine hinweg mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).

Eine Abmahnung ist dafür nicht nötig (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB). Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, eigenhändig unterschrieben sein und den Grund nennen, also den Rückstand mit Monaten und Beträgen.

Die hilfsweise ordentliche Kündigung gehört immer dazu. Zahlt der Mieter oder das Sozialamt den gesamten Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam (Schonfristzahlung, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Die gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzung bleibt davon nach der Rechtsprechung des BGH unberührt (BGH, Urteil vom 19.09.2018, VIII ZR 231/17). Die Schonfristzahlung wirkt außerdem nur einmal innerhalb von zwei Jahren.

Schritt 2: Räumungsklage — mit Zahlungsklage und Sicherungsanordnung

Zieht der Mieter nach der Kündigung nicht aus, bleibt nur die Räumungsklage beim Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Drei Punkte beschleunigen das Verfahren:

1. Räumung und Zahlung zusammen einklagen. Die rückständige Miete und die bis zur Räumung weiter anfallende Nutzungsentschädigung lassen sich im selben Verfahren geltend machen. Ein gesonderter Mahnbescheid ist dann nicht nötig.
2. Sicherungsanordnung beantragen. Das Gericht kann den Mieter verpflichten, die während des Prozesses fällig werdende Miete bei Gericht zu hinterlegen oder Sicherheit zu leisten (§ 283a ZPO).
3. Einstweilige Verfügung, wenn die Anordnung nicht befolgt wird. Kommt der Mieter der Sicherungsanordnung nicht nach, kann der Vermieter die Räumung per einstweiliger Verfügung beantragen — ohne das Urteil abzuwarten (§ 940a Abs. 3 ZPO).

Eine einstweilige Verfügung auf Räumung gibt es daneben nur, wenn verbotene Eigenmacht oder eine konkrete Gefahr für Leib oder Leben vorliegt, oder gegen Dritte in der Wohnung, von denen der Vermieter erst nach der mündlichen Verhandlung erfahren hat (§ 940a Abs. 1 und 2 ZPO). Dass der Mieter mit der Miete im Rückstand ist, reicht dafür allein nicht.

Schritt 3: Räumung durch den Gerichtsvollzieher

Mit dem Räumungstitel beauftragt der Vermieter den Gerichtsvollzieher. Er hat zwei Möglichkeiten:

Für die Berliner Räumung sollte der Vermieter den Zustand der Wohnung und die zurückgelassenen Sachen bei der Besitzeinweisung genau mit Fotos dokumentieren. Hintergrund zum Pfandrecht an den Sachen des Mieters steht im Glossar unter Vermieterpfandrecht.

Was Vermieter auf keinen Fall tun sollten

Die „kalte Räumung” — Schlösser austauschen, Strom abstellen, Möbel vor die Tür stellen — ist keine Abkürzung, sondern ein zusätzliches Risiko. Sie ist verbotene Eigenmacht und kann als Nötigung, Hausfriedensbruch oder Sachbeschädigung strafbar sein. Zivilrechtlich haftet der Vermieter für alle Sachen, die dabei verloren gehen oder beschädigt werden, und muss selbst beweisen, was in der Wohnung war und welchen Wert es hatte (BGH, Urteil vom 14.07.2010, VIII ZR 45/09).

Das gilt auch, wenn der Mieter verschwunden scheint. Solange nicht eindeutig feststeht, dass er den Besitz an der Wohnung aufgegeben hat, bleibt der Weg über den Titel der sicherere.

Kaution, Strafanzeige und Titel

• Kaution: Nach Ende des Mietverhältnisses darf der Vermieter sie mit dem Rückstand verrechnen. Während des laufenden Mietverhältnisses ist der Zugriff nur eingeschränkt zulässig, siehe Wann darf der Vermieter auf die Mietkaution zugreifen?
• Strafanzeige: Hat der Mieter bei Vertragsschluss über seine Zahlungsfähigkeit getäuscht, kommt ein Eingehungsbetrug in Betracht (§ 263 StGB). Die Anzeige beschleunigt die Räumung nicht, kann aber die Zahlungsbereitschaft erhöhen und hilft späteren Vermietern.
• Titel sichern: Ein Zahlungstitel verjährt erst nach 30 Jahren (§ 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB). Auch wenn beim Mieter heute nichts zu holen ist, lässt sich später vollstrecken, etwa wenn er wieder Einkommen hat.
• Verzugszinsen: Auf den Rückstand fallen fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz an (§ 288 BGB); die Höhe berechnet der Basiszinsrechner.

Was ein Mietnomaden-Fall kostet

Die Vermieter in der Bielefelder Studie haben für 1.319 Fälle Angaben zur Schadenshöhe gemacht:

Nur 0,6 % der Fälle lagen über 100.000 €. Der Schaden setzt sich meist aus Mietausfall, Schäden an der Wohnung sowie Gerichts-, Anwalts- und Räumungskosten zusammen. Rund ein Viertel der befragten Vermieter gab an, nach dem Fall nicht mehr vermieten zu wollen oder das bereits aufgegeben zu haben.

Die Zahlen stammen aus einer Befragung betroffener Vermieter, sind nicht repräsentativ und inzwischen gut 15 Jahre alt. Durch höhere Mieten dürften die Beträge heute eher höher liegen; das Verhältnis der Phasen und der Befund zur Vorbeugung gelten aber weiter.

Absichern gegen den Mietausfall

Gegen Mietausfall gibt es eigene Versicherungen, die in der Regel Mietausfall und teils Räumungskosten bis zu einer Höchstsumme übernehmen. Sie zahlen meist erst nach einer Wartezeit, verlangen eine Bonitätsprüfung vor Vertragsschluss und einen Selbstbehalt. Die Kosten des Räumungsprozesses deckt eher eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung. Beides ersetzt die schnelle Reaktion nicht, sondern federt nur ab, was sie nicht verhindern konnte.

Häufige Fragen

Weiterführende Themen

• Was kann man bei Mietrückstand tun?
• Vermieterpfandrecht
• Zahlungsverzug
• Die Kündigung des Mietverhältnisses
• SCHUFA-Auskunft für Vermieter
• Mietkaution für Vermieter