Hausbesitzer widerfahren auf vielfältige Art und Weise finanzielle Belastungen. Zu diesen gehören unter anderem die Instandsetzungskosten.

Unter dem Oberbegriff der Instandsetzungskosten werden die Kosten zusammengefasst, die anfallen, wenn Schäden rund um Gebäude und Immobilien behoben werden müssen. Zu diesen Instandsetzungskosten können unter bestimmten Bedingungen auch Baumaßnahmen zählen, die durch gesetzliche Vorschriften entstehen.

Instandsetzungskosten fallen durch Witterungsumstände wie Unwetter im Laufe der Jahre regelmäßig an. Soll ein Haus verkauft werden, können anfallende Instandsetzungskosten nicht nur direkten Einfluss auf Mieten haben, sondern auch den Kaufpreis entscheidend beeinflussen. Diese Kosten sind von Besitzern unter gewissen Bedingungen steuerlich absetzbar.

Bedeutung der Instandsetzungskosten für die Mietkaution

Instandsetzung der Immobilie nach Auszug mit Nutzung der Mietkaution

Eine stark abgenutzte Immobilie muss zunächst noch instand gesetzt werden, vor der kommenden Vermietung

Häufig wird von Instandsetzungskosten im Bereich der Mietkautionszurückhaltung gesprochen, da der Vermieter noch einen Teil der Mietkaution auf dem Mietkautionskonto zurück hält um bspw. die Immobilie wieder in den zuvor übergeben Zustand an den Mieter zurück zu setzen – also den gleichwertigen Zustand zu ermöglichen und diesen wieder zu erhalten. Warum ist dies wichtig und notwendig? Der Vermieter möchte eine möglichst hohe Werterhaltung und Rendite für seine Immobilie erzielen. Wird nun eine Wohnung oder Mieteinheit so stark beansprucht, dass diese nach Auszug des Mieters nicht mehr den Wert hat, welche diese zuvor erzielt hätte, wenn es verkauft oder liquidiert werden würde, so wäre dies einer Wertminderung für den Vermieter gleichzusetzen.

Da in den meisten Fällen der Mieter für die Abnutzung und somit die Instandsetzung der Immobilie zuständig ist, welche in der Regel durch Mietvertrag vereinbart wurde, hat der Vermieter ein Recht darauf die Mietkaution oder zumindest Teile davon für die Wiederherstellung des zuvor vereinbarten Zustand der Immobilie zurück zu halten. Die Instandsetzungskosten vereinbart der Vermieter mit dem Mieter,  nachdem der Mieter ausgezogen ist und bei der Übergabe der Immobilie Schäden oder Mängel aufgetreten sind. So hat der bisherige Mieter die Chance die Schäden oder Mängel, sofern möglich, selber zu beseitigen oder alternativ die Beseitigung der Mängel in Auftrag zu geben. Anschließend kann eine Teilauszahlung der Mietkaution mit dem Vermieter vereinbart werden. Instandsetzungskosten sind nicht zu verwechseln mit Schönheitsreparaturen.

Was bei Schönheitsreparaturen von der Mietkaution berechnet werden darf, erfahren sie hier.

Was zählt zur Instandsetzung?

Hier ist das Gesetz sehr deutlich, so dürfen gemäß § 535 BGB lediglich die Beseitigung aller Fehler und Schäden, welche einen Gebrauch der Mietimmobilie beeinträchtigen oder unmöglich machen zur Instandsetzung zugezählt werden. Der Vermieter darf somit keine Modernisierung verlangen oder abrechnen, sondern lediglich die vertraglich vereinbarte Instandhaltung der Immobilie – also alles was ein Bewohnen oder die Nutzung der Immobilie ermöglichen und vorbeugen, dass schwere Mängel auftreten.

Mietkaution umschichten oder teilweise auslösen

Bei einem Mieterwechsel kann der Vermieter auch entscheiden eine Modernisierung der Immobilie durchzuführen, diese Kosten kann der Vermieter somit nicht dem bisherigen Mieter in Rechnung stellen. Nachdem die Kosten für die Instandsetzung geklärt wurden und wer für welchen Teil aufkommt, kann eine Teilauszahlung der Mietkaution durch den Vermieter erfolgen. So ist es möglich, dass die noch zu übernehmenden Kosten durch den Mieter von der Kautionssumme abgezogen werden und dadurch eine Teilauszahlung ermöglicht wird – der Rest wird vom Vermieter zurück gehalten. Hierbei gibt es zwei Möglichkeiten:

  • Der Vermieter stellt einen Antrag mit der Verpfändungserklärung und begründet sein Recht auf einen Teilbetrag mit der Zustimmung des Mieters. Anschließend kann der Vermieter durch das Zurückgeben der Verpfändungserklärung an den Mieter den Restbetrag der Kaution übergeben
  • Alternativ übergibt der Vermieter die Verpfändungsurkunde dem Mieter, dieser löst die Kaution wieder aus und begleicht die vereinbarte Summe für die Mängelbeseitigung

Beide Arten sind möglich, und basieren je nach Wahl auf Vertrauen zwischen Mieter und Vermieter. Alternativ ist es ebenfalls möglich, dass der Mieter die Kaution umschichtet, also eine andere Art der Kaution wählt mit einer geringeren Summe.

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