Instandsetzungskosten und die Mietkaution
Instandsetzungskosten entstehen, wenn tatsächliche Schäden an einer Immobilie behoben werden müssen — sie können den Mietpreis und den Wiederverkaufswert erheblich beeinflussen.
Bedeutung für die Mietkaution
Vermieter behalten oft Teile der Kaution ein, um die Wohnung nach Auszug in den ursprünglichen Zustand zu versetzen. Vermieter streben dabei eine möglichst hohe Werterhaltung und Rendite für ihre Immobilie an.
Nach § 535 BGB dürfen Mietern nur Kosten für die „Beseitigung aller Mängel und Schäden, die die Nutzung der Mietsache beeinträchtigen oder verhindern” in Rechnung gestellt werden.
Abgrenzung: Schönheitsreparaturen vs. Instandsetzung
- Schönheitsreparaturen: Behebung oberflächlicher Schäden und ästhetische Auffrischungen durch normale Abnutzung.
- Instandsetzungskosten: Reparaturen, die die weitere Nutzbarkeit der Immobilie überhaupt erst ermöglichen.
Optionen für die teilweise Kautionsfreigabe
- Der Vermieter reicht mit Zustimmung des Mieters eine Teil-Freigabeerklärung ein und zahlt den Rest aus.
- Der Mieter löst die Kaution auf und zahlt die vereinbarten Instandsetzungskosten direkt.
Typische Beispiele aus der Praxis
| Instandsetzung (abrechenbar) | Normale Abnutzung (nicht abrechenbar) |
|---|---|
| Defekte Heizungsanlage durch unsachgemäße Bedienung | Altersbedingter Verschleiß der Heizung |
| Gebrochene Fensterscheibe | Verblasste Fensterrahmen durch Sonneneinstrahlung |
| Wasserschaden durch fehlerhaften Anschluss der Waschmaschine | Normale Kalkablagerungen in Bad und Küche |
| Beschädigte Türzargen durch Möbeltransport ohne Schutz | Leichte Kratzer im Parkett durch normalen Gebrauch |
Wer zahlt Instandsetzungen während der laufenden Mietzeit?
Die genannten Abgrenzungen betreffen vor allem die Endabrechnung bei Auszug — während der laufenden Mietzeit gilt zunächst ein anderer Grundsatz: Die Erhaltungspflicht liegt beim Vermieter (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Er muss die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten — Mieter müssen defekte Heizungen, undichte Fenster oder kaputte Rohrleitungen also grundsätzlich nicht selbst bezahlen, sondern nur melden.
Eine Ausnahme bildet die Kleinreparaturklausel, die viele Mietverträge enthalten: Sie verpflichtet Mieter, Bagatellschäden an Gegenständen zu übernehmen, die ihrem häufigen und direktem Zugriff unterliegen (z. B. Fenstergriffe, Wasserhähne, Lichtschalter) — begrenzt auf meist rund 100 bis 120 € pro Einzelfall und eine jährliche Obergrenze von üblicherweise 6 bis 8 % der Jahresmiete. Fehlt eine solche Klausel oder ist sie unwirksam formuliert (z. B. ohne Betragsobergrenze), bleibt es bei der vollen Erhaltungspflicht des Vermieters.
Wer trägt die Beweislast?
Der Vermieter muss den Schaden konkret dokumentieren und belegen, dass er über die normale Abnutzung hinausgeht — pauschale Abzüge ohne Nachweis sind unzulässig. Ein sorgfältig geführtes Wohnungsübergabeprotokoll bei Ein- und Auszug ist dabei das wichtigste Beweismittel für beide Seiten.
Häufige Fragen
Kann der Vermieter die vollen Reparaturkosten von der Kaution abziehen?
Nur zum Zeitwert, nicht zum Neuwert — bei älteren, bereits abgenutzten Einrichtungsgegenständen ist ein Abzug „neu für alt" nicht zulässig. Details dazu: Zeitwert-Rechner: Abnutzungs-Check.
Muss ich als Mieter für Schäden durch Vorbewohner haften?
Nein. Nur nachweislich selbst verursachte Schäden dürfen dem aktuellen Mieter in Rechnung gestellt werden — deshalb ist das Übergabeprotokoll bei Einzug ebenso wichtig wie bei Auszug.
Muss ich als Mieter für Instandsetzungen während der laufenden Mietzeit selbst aufkommen?
Grundsätzlich nicht — die Erhaltungspflicht liegt beim Vermieter. Eine wirksame Kleinreparaturklausel im Mietvertrag kann Mieter aber an Bagatellschäden bis zu einer betragsmäßigen Ober- und Jahresgrenze beteiligen.
Was ist eine Kleinreparaturklausel?
Eine Vertragsklausel, die Mieter zur Kostenübernahme kleinerer Reparaturen an Gegenständen verpflichtet, die ihrem direkten Zugriff unterliegen (z. B. Wasserhähne, Fenstergriffe) — meist begrenzt auf rund 100–120 € pro Einzelfall und eine jährliche Obergrenze.