Mieter mit negativer SCHUFA: Welche Sicherheit Vermieter akzeptieren können
Die Unterlagen des Bewerbers sind vollständig, der Eindruck stimmt — nur die SCHUFA-Auskunft zeigt einen schwachen Score. Ablehnen oder absichern? Für diese Entscheidung lohnt ein Blick darauf, was der Score tatsächlich aussagt und welche Sicherheiten das Gesetz überhaupt zulässt.
Was ein schwacher Score aussagt — und was nicht
Der SCHUFA-Score ist eine statistische Wahrscheinlichkeitsaussage, kein Urteil über die Zahlungsmoral einer Person. In den Wert fließen auch Umstände ein, die mit Zahlungsverhalten wenig zu tun haben: häufige Umzüge, viele Kontowechsel, eine hohe Zahl an Kreditanfragen. Umgekehrt kann ein einzelner alter Eintrag den Score jahrelang drücken, obwohl die Forderung längst beglichen ist.
Aussagekräftiger als die Score-Zahl sind deshalb die konkreten Einträge:
- Harte Negativmerkmale — titulierte Forderungen, Vollstreckungsmaßnahmen, ein laufendes Insolvenzverfahren oder eine abgegebene Vermögensauskunft. Das sind belastbare Warnsignale.
- Weiche Merkmale — laufende Kredite, Leasingverträge, mehrere Girokonten. Sie senken den Score, sagen über die Fähigkeit zur Mietzahlung aber wenig.
Ein Bewerber mit solidem Einkommen und einem alten, erledigten Eintrag ist ein anderer Fall als jemand mit laufender Zwangsvollstreckung. Es lohnt sich, genau hinzusehen, statt allein auf die Ampelfarbe zu schauen. Wie die Auskunft aufgebaut ist und wie Mieter sie beschaffen, erklärt der Beitrag SCHUFA-Auskunft für Vermieter.
Dürfen Sie überhaupt ablehnen?
Ja. Einen Kontrahierungszwang gibt es nicht — Sie entscheiden frei, mit wem Sie einen Mietvertrag schließen. Die Grenze zieht das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz: Eine Ablehnung darf nicht an Herkunft, Geschlecht, Religion, Behinderung, Alter oder sexuelle Identität anknüpfen. Wirtschaftliche Bonität gehört nicht zu diesen Merkmalen, eine Ablehnung aus diesem Grund ist also zulässig.
Praktisch ist die Ablehnung aber oft nicht die beste Option — vor allem in Lagen mit überschaubarer Nachfrage. Ein zahlungsfähiger Mieter mit belastetem Score und passender Absicherung kann die bessere Wahl sein als ein weiterer Monat Leerstand.
Die Grenze aller Sicherheiten: drei Nettokaltmieten
Hier liegt der häufigste Irrtum. § 551 BGB begrenzt die Mietsicherheit bei Wohnraum auf höchstens drei Nettokaltmieten — und zwar unabhängig von der Bonität. Eine „Risikozulage” bei schwacher SCHUFA gibt es nicht.
Diese Grenze gilt für alle Sicherheiten zusammen. Barkaution und Bürgschaft nebeneinander sind nur zulässig, solange die Summe den Rahmen nicht überschreitet; andernfalls liegt eine unzulässige Übersicherung vor und der übersteigende Teil kann zurückgefordert werden. Anerkannt ist eine Ausnahme, wenn der Mieter eine zusätzliche Sicherheit von sich aus und freiwillig anbietet, um den Vertrag überhaupt zu erhalten — dann handelt es sich nicht um eine vom Vermieter verlangte Übersicherung. Da es dabei stark auf die Umstände ankommt, sollte eine solche Konstellation anwaltlich geprüft werden.
Wie viel konkret zulässig ist und wie sich der Betrag berechnet, steht unter Wie viel Mietkaution darf der Vermieter verlangen?
Welche Sicherheiten in Frage kommen
| Sicherheit | Wie sicher für Sie | Praxis bei schwacher Bonität |
|---|---|---|
| Barkaution auf Kautionskonto | Hoch — Geld ist hinterlegt | Oft das Problem: Wer knapp bei Kasse ist, hat die drei Mieten nicht |
| Mietkautionsbürgschaft | Hoch, wenn „auf erstes Anfordern” | Gute Option — mehrere Anbieter prüfen über Infoscore statt SCHUFA |
| Bürgschaft von Angehörigen | Abhängig von der Bonität des Bürgen | Verbreitet bei jungen Mietern; Bonität des Bürgen prüfen |
| Mietvorauszahlung | Wirtschaftlich schwach | Zählt zur Drei-Mieten-Grenze, kein Vorteil gegenüber Kaution |
Der praktisch wichtigste Punkt betrifft die Bürgschaft: Nicht jeder Anbieter fragt bei der SCHUFA an. Mehrere Anbieter prüfen über die Auskunftei Infoscore, die sich aus anderen Datenquellen speist. Ein Bewerber, der bei einem SCHUFA-prüfenden Anbieter abgelehnt wurde, kann bei einem Infoscore-Anbieter durchaus eine Bürgschaft bekommen. Welcher Anbieter welche Auskunftei nutzt, steht im Vergleich der Mietkautionsbürgschaften.
Achten Sie bei der Bürgschaft auf die Auszahlungsbedingung: Zahlt der Versicherer auf erstes Anfordern oder prüft er den Schadensfall zuerst? Nur im ersten Fall kommen Sie ähnlich schnell an das Geld wie bei einer hinterlegten Barkaution.
Was nicht funktioniert: Eine über drei Nettokaltmieten hinausgehende Kaution, eine pauschale „Bonitätsgebühr" oder die Kombination aus voller Kaution und zusätzlicher Bürgschaft. Solche Vereinbarungen sind im übersteigenden Teil unwirksam — Sie tragen das Risiko der Rückforderung, ohne zusätzliche Sicherheit gewonnen zu haben.
Was Sie sonst noch prüfen können
Neben der Sicherheit selbst helfen ein paar Nachweise, das Bild zu vervollständigen:
- Einkommensnachweise der letzten drei Monate — die Faustregel, dass die Warmmiete etwa ein Drittel des Nettoeinkommens nicht übersteigen sollte, ist aussagekräftiger als jeder Score.
- Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters. Sie ist freiwillig, aber üblich — und deckt genau das ab, worauf es ankommt: die Zahlungshistorie im Mietverhältnis.
- Erklärung zum Eintrag. Fragen Sie nach, woher ein Negativmerkmal stammt. Wer den Eintrag offen erklärt und Belege über die Erledigung vorlegt, gibt Ihnen mehr Information als der Score.
- Gehaltsentwicklung und Beschäftigungsverhältnis — eine unbefristete Anstellung nach einer überstandenen finanziellen Schieflage wiegt schwerer als ein alter Eintrag.
Welche Unterlagen Sie standardmäßig einholen sollten, fasst die Mietvertrags-Checkliste für Vermieter zusammen.
Fazit
Eine negative SCHUFA ist ein Anlass zum genaueren Hinsehen, kein automatisches Ausschlusskriterium. Prüfen Sie, ob harte Negativmerkmale vorliegen oder nur ein schwacher Score, und sichern Sie sich im Zweifel über eine Bürgschaft ab — idealerweise eine, die auf erstes Anfordern zahlt und über Infoscore geprüft wurde.
Was Sie dagegen nicht tun sollten: die Sicherheit über die gesetzliche Grenze hinaus aufstocken. Drei Nettokaltmieten sind das Maximum, egal wie die Bonität aussieht. Wer mehr verlangt, gewinnt keine Sicherheit, sondern ein Rückforderungsrisiko. Und wenn es trotz aller Prüfung schiefgeht, hilft der Beitrag Was tun bei Mietnomaden? weiter.
Häufige Fragen
Darf ich einen Mieter wegen einer negativen SCHUFA ablehnen?
Ja. Es besteht kein Kontrahierungszwang: Vermieter entscheiden frei, mit wem sie einen Mietvertrag schließen, solange die Ablehnung nicht an ein Merkmal des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes anknüpft — etwa Herkunft, Geschlecht oder Religion. Eine Ablehnung wegen wirtschaftlicher Bonität ist davon nicht erfasst.
Darf ich bei schlechter Bonität eine höhere Kaution verlangen?
Nein. § 551 BGB begrenzt die Mietsicherheit bei Wohnraum auf höchstens drei Nettokaltmieten — unabhängig von der Bonität des Mieters. Eine darüber hinausgehende Vereinbarung ist insoweit unwirksam, der übersteigende Betrag kann zurückgefordert werden.
Kann ich Kaution und Bürgschaft gleichzeitig verlangen?
Nur bis zur Gesamtgrenze von drei Nettokaltmieten. Barkaution und Bürgschaft zusammen dürfen diesen Rahmen nicht überschreiten, sonst liegt eine unzulässige Übersicherung vor. Eine Ausnahme gilt, wenn der Mieter eine zusätzliche Sicherheit von sich aus und freiwillig anbietet, um den Vertrag überhaupt zu bekommen.
Was sagt ein negativer SCHUFA-Score überhaupt aus?
Er ist eine statistische Wahrscheinlichkeitsaussage, kein Zahlungsurteil. Ein niedriger Score kann von einer alten, längst beglichenen Forderung stammen, von häufigen Umzügen oder von einem fehlerhaften Eintrag. Aussagekräftiger als der Score selbst sind konkrete Negativmerkmale wie titulierte Forderungen oder ein Insolvenzverfahren.
Ist eine Mietkautionsbürgschaft für mich als Vermieter genauso sicher wie Bargeld?
Das hängt von der Ausgestaltung ab. Entscheidend ist, ob der Versicherer auf erstes Anfordern zahlt oder den Schadensfall zunächst prüft. Nur bei der ersten Variante kommen Sie ähnlich schnell an das Geld wie bei einer hinterlegten Barkaution.
Quellen
- Primärquelle § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 19 AGG – Zivilrechtliches Benachteiligungsverbot — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 765 BGB – Vertragstypische Pflichten bei der Bürgschaft — Bundesministerium der Justiz