Grundbuch
Das Grundbuch ist ein amtliches Register beim zuständigen Amtsgericht (Grundbuchamt), das für jedes Grundstück Eigentumsverhältnisse und Belastungen dokumentiert.
Wichtige Punkte
- Das Grundbuch besteht aus Aufschrift, Bestandsverzeichnis (Grundstück und Größe) und drei Abteilungen: Abteilung I (Eigentümer), Abteilung II (Lasten und Beschränkungen wie Wegerechte, Wohnrecht oder Nießbrauch), Abteilung III (Grundpfandrechte wie Grundschulden und Hypotheken).
- Einsicht erhält nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO) — etwa Eigentümer, Notare, Kreditinstitute oder Kaufinteressenten mit ernsthafter Kaufabsicht.
- Eintragungen setzen in der Regel notariell beglaubigte Anträge voraus, etwa bei Eigentumsübertragungen oder neuen Grundpfandrechten. Für Wohnungseigentum gibt es ein eigenes Wohnungsgrundbuch, das auf die Teilungserklärung aufbaut.
Bezug zur Mietkaution
Ein direkter Zusammenhang besteht nicht — die Mietkaution wird unabhängig vom Grundbuch verwaltet und betrifft das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Mittelbar spielt das Grundbuch beim Eigentümerwechsel eine Rolle: Wird die vermietete Wohnung verkauft, tritt der Erwerber mit dem Eigentumsübergang in das Mietverhältnis ein (§ 566 BGB), und der maßgebliche Zeitpunkt ist die Eintragung im Grundbuch, nicht der Kaufvertrag. Ab dann gehen auch die Rechte und Pflichten aus der Kaution auf ihn über (§ 566a BGB). Der Erwerber muss die Kaution zurückzahlen, selbst wenn der Verkäufer sie ihm nicht übergeben hat. Der Mieter kann sich dann an den früheren Vermieter halten, wenn der Erwerber nicht leistet.
Praktische Tipps
- Vermieter sollten vor dem Immobilienkauf einen aktuellen Grundbuchauszug prüfen, um bestehende Belastungen zu erkennen. Beim Kauf einer vermieteten Wohnung gehört die Frage nach der Kaution in die Verhandlung: Wo liegt sie, und wird sie übertragen?
- Mieter müssen sich um das Grundbuch in der Regel nicht kümmern. Bei einem Verkauf sollten sie sich vom neuen Eigentümer schriftlich bestätigen lassen, dass er die Kaution übernommen hat.