Kappungsgrenze
Die Kappungsgrenze begrenzt, um wie viel Prozent eine Miete innerhalb von drei Jahren auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden darf (§ 558 Abs. 3 BGB). Sie ist die zweite Obergrenze neben der Vergleichsmiete selbst: Auch wenn die Vergleichsmiete eine höhere Miete zuließe, darf der Vermieter nicht über die Kappungsgrenze hinausgehen.
Wie hoch ist die Kappungsgrenze?
| Gebiet | Kappungsgrenze | Grundlage |
|---|---|---|
| Alle Gemeinden ohne Verordnung | 20 % in drei Jahren | § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB |
| Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt | 15 % in drei Jahren | § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB, Landesverordnung |
Die Landesregierungen dürfen die 15-Prozent-Grenze für Gebiete festlegen, in denen die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Eine Verordnung gilt jeweils für höchstens fünf Jahre und muss danach neu gefasst werden. Deshalb ändert sich die Liste der Gemeinden laufend.
So wird gerechnet
Ausgangspunkt ist die Miete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der geplanten Erhöhung galt. Auf diese Miete wird der Prozentsatz angewendet. Die Erhöhungen der letzten drei Jahre sind in diesem Rahmen bereits verbraucht.
| Beispiel | |
|---|---|
| Miete vor drei Jahren | 600 € |
| Zwischenerhöhung vor 18 Monaten | auf 650 € |
| Ortsübliche Vergleichsmiete heute | 750 € |
| Obergrenze bei 20 % | 600 € × 1,20 = 720 € |
| Obergrenze bei 15 % | 600 € × 1,15 = 690 € |
| Möglicher Spielraum (20 %) | 720 € − 650 € = 70 € |
| Möglicher Spielraum (15 %) | 690 € − 650 € = 40 € |
Die Vergleichsmiete von 750 € wäre also nicht erreichbar: Die Kappungsgrenze stoppt die Erhöhung bei 720 € beziehungsweise 690 €. Maßstab ist die Nettokaltmiete. Bei Inklusiv- oder Pauschalmieten rechnet man mit dem vereinbarten Betrag, Betriebskostenerhöhungen bleiben außen vor. Im Zweifel lohnt hier fachlicher Rat.
Eine Rechnung für die eigene Wohnung, auch mit der Prüfung der Fristen, liefert der Kappungsgrenze-Rechner.
Wo gilt die 15-Prozent-Grenze?
Das legt jedes Bundesland selbst fest, meist gemeindeweise. Der Stand vom 10.09.2026 im Überblick:
- Gesamte Stadtgebiete: Berlin und Hamburg.
- Viele Gemeinden: Bayern (285), Baden-Württemberg (130), Niedersachsen (57), Nordrhein-Westfalen (57), Schleswig-Holstein (62), Hessen (49), Brandenburg (36).
- Wenige Städte: Sachsen (Dresden, Leipzig), Thüringen (Erfurt, Jena), Rheinland-Pfalz (Mainz, Ludwigshafen, Speyer, Landau und der Rhein-Pfalz-Kreis), Bremen (nur die Stadtgemeinde), Mecklenburg-Vorpommern (Rostock, Greifswald und einige Küstengemeinden).
- Landesweit 20 %: Saarland und Sachsen-Anhalt haben keine Verordnung.
Einzelne Verordnungen laufen bald aus, etwa in Hessen Ende November 2026 und in Baden-Württemberg Ende Dezember 2026. Ob und wie sie verlängert werden, ist offen. Ob eine bestimmte Gemeinde erfasst ist, zeigt der Kappungsgrenze-Rechner mit allen 16 Bundesländern und den jeweiligen Laufzeiten.
Wann gilt die Kappungsgrenze nicht?
- Neuvermietung: Beim Abschluss eines neuen Mietvertrags gilt sie nicht. Dort kann stattdessen die Mietpreisbremse greifen.
- Staffelmiete: Während der Laufzeit gelten die vereinbarten Stufen, die reguläre Mieterhöhung ist ausgeschlossen. Mehr dazu: Staffelmietvertrag.
- Indexmiete: Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex. Die Kappungsgrenze spielt keine Rolle, siehe den Indexmietvertrag-Rechner.
- Modernisierung und Betriebskosten: Erhöhungen nach § 559 und § 560 BGB unterliegen eigenen Regeln und zählen für die Kappungsgrenze nicht mit.
- Wegfall der Förderung: Fällt eine Ausgleichszahlungspflicht nach dem Recht der Fehlbelegungsabgabe weg, gilt die Kappungsgrenze für eine Erhöhung innerhalb von zwölf Monaten danach nicht (§ 558 Abs. 4 BGB).
- Gewerbemiete: Die Vorschrift gilt nur für Wohnraum.
Kappungsgrenze, Sperrfrist und Vergleichsmiete
Wer die Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen will, muss drei Grenzen nacheinander prüfen:
| Hürde | Frage | Regel |
|---|---|---|
| Sperrfrist | Darf überhaupt erhöht werden? | Miete seit 15 Monaten unverändert, Verlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung |
| Ortsübliche Vergleichsmiete | Wie hoch darf die Miete sein? | Obergrenze nach Mietspiegel, Gutachten oder Vergleichswohnungen |
| Kappungsgrenze | Wie schnell darf sie steigen? | 20 % oder 15 % in drei Jahren |
Die niedrigste Grenze entscheidet. Das Erhöhungsverlangen selbst muss in Textform erfolgen und begründet sein. Den Aufbau erklärt der Ratgeber Mieterhöhung verstehen, ein Schreiben erzeugt der Mieterhöhungsschreiben-Generator.
Abgrenzung zur Modernisierungsmieterhöhung
Die Kappungsgrenze gilt für die reguläre Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Für die Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB gilt eine eigene Begrenzung (2 bis 3 € je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren). Mehr dazu: Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB im Detail und das Stichwort Modernisierungsumlage.
Was passiert bei einer Überschreitung?
Liegt die verlangte Miete über der Kappungsgrenze, ist die Erhöhung insoweit unwirksam, als sie die Grenze überschreitet. Der Mieter muss dem Verlangen nur bis zu diesem Betrag zustimmen. Hat er zu viel gezahlt, kommt eine Rückforderung in Betracht. Eine Erhöhung ändert übrigens nicht automatisch die Kaution: Steigt die Mietkaution bei Mieterhöhung?
Häufige Fragen
Gilt die Kappungsgrenze auch bei Neuvermietung?
Nein — sie betrifft ausschließlich Mieterhöhungen innerhalb eines bestehenden Mietverhältnisses, nicht die Miethöhe bei Abschluss eines neuen Mietvertrags. Bei der Wiedervermietung kann in bestimmten Gebieten die Mietpreisbremse gelten.
Woher weiß ich, ob meine Stadt als angespannter Wohnungsmarkt gilt?
Das legen die Bundesländer per Rechtsverordnung fest. Der Kappungsgrenze-Rechner zeigt die Verordnungen aller Länder samt Laufzeit; im Zweifel schafft eine Nachfrage bei der Gemeinde oder der zuständigen Landesbehörde Klarheit.
Zählt eine Mieterhöhung wegen Modernisierung zur Kappungsgrenze?
Nein. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB werden bei der Berechnung nicht mitgezählt, sie begrenzen die Erhöhung zur Vergleichsmiete also nicht.
Gilt die Kappungsgrenze auch bei Staffel- oder Indexmiete?
Nein. Bei der Staffelmiete steigt die Miete in den vereinbarten Stufen, bei der Indexmiete nach dem Verbraucherpreisindex. Die reguläre Mieterhöhung zur Vergleichsmiete ist in beiden Fällen ausgeschlossen, und damit auch die Kappungsgrenze.
Von welcher Miete wird die Kappungsgrenze berechnet?
Von der Miete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der Erhöhung gezahlt wurde. Zwischenerhöhungen aus diesem Zeitraum verbrauchen den Spielraum.
Was passiert, wenn der Vermieter die Kappungsgrenze überschreitet?
Die Erhöhung ist insoweit unwirksam. Der Mieter schuldet nur die Miete bis zur Kappungsgrenze und kann zu viel gezahlte Beträge unter Umständen zurückfordern.
Quellen
- Primärquelle § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 560 BGB – Veränderungen von Betriebskosten — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 557a BGB – Staffelmiete — Bundesministerium der Justiz
Verwandte Begriffe
- Sperrfrist (Mieterhöhung)
- Ortsübliche Vergleichsmiete
- Modernisierungsumlage
- Nettokaltmiete
- Textform
- Kautionshöhe