Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB stößt an zwei Grenzen gleichzeitig: Sie darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten — und die Miete darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen, in vielen Gemeinden um höchstens 15. Welche der beiden Grenzen zuerst greift, hängt vom Einzelfall ab.
Sie haben eine Indexmiete vereinbart? Dann gilt § 557b statt § 558 — dafür ist der Indexmietvertrag-Rechner zuständig, für eine Staffelmiete der Staffelmiete-Rechner. Das fertige Schreiben erstellt anschließend der Mieterhöhungsschreiben-Generator.
Wie der Rechner rechnet
Die zulässige neue Miete ist der niedrigere von zwei Werten:
- Kappungsgrenze: Miete vor drei Jahren × 1,15 beziehungsweise × 1,20 — je nachdem, ob für die Gemeinde eine Verordnung nach § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB gilt.
- Vergleichsmiete: Wohnfläche × ortsüblicher Quadratmeterpreis. Über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus ist eine Erhöhung nach § 558 BGB nicht möglich, auch wenn die Kappungsgrenze noch Luft ließe.
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt greift meist die Kappungsgrenze zuerst, in ruhigeren Lagen die Vergleichsmiete. Welcher der beiden Deckel im konkreten Fall bindet, weist das Ergebnis gesondert aus.
Die drei Fristen
Neben der Höhe begrenzt § 558 BGB auch den Zeitpunkt. Drei Fristen laufen parallel:
- Jahressperrfrist: Das Erhöhungsverlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung zulässig.
- 15-Monats-Frist: Beim Wirksamwerden der neuen Miete muss die bisherige Miete 15 Monate unverändert bestanden haben.
- Überlegungsfrist: Nach § 558b Abs. 1 BGB hat der Mieter bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit zuzustimmen. Die erhöhte Miete gilt ab dem dritten Kalendermonat.
Modernisierungserhöhungen nach § 559 BGB laufen davon unabhängig und werden auf die Kappungsgrenze nicht angerechnet. Sie folgen einer eigenen Rechnung, die der Modernisierungsumlage-Rechner übernimmt.
Wo die abgesenkte Kappungsgrenze gilt
14 der 16 Bundesländer haben von der Ermächtigung in § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB Gebrauch gemacht. Ausgenommen sind nur das Saarland und Sachsen-Anhalt. Entscheidend ist aber nie das Bundesland, sondern die Gemeinde: Außer in den Stadtstaaten Berlin und Hamburg listet jede Verordnung die erfassten Städte und Gemeinden namentlich auf.
| Bundesland | Umfang | Verordnung gültig |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 130 Städte und Gemeinden | 01.01.2026 – 31.12.2026 |
| Bayern | 285 Städte und Gemeinden | 01.01.2026 – 31.12.2029 |
| Berlin | gesamtes Stadtgebiet | 11.05.2023 – 10.05.2028 |
| Brandenburg | 36 Städte und Gemeinden (Potsdam und 35 Gemeinden in acht Landkreisen) | 01.01.2026 – offen |
| Bremen | Stadtgemeinde Bremen — nicht Bremerhaven | 01.09.2024 – 31.08.2029 |
| Hamburg | gesamtes Stadtgebiet | 01.09.2023 – 31.08.2028 |
| Hessen | 49 Städte und Gemeinden | 26.11.2020 – 25.11.2026 |
| Mecklenburg-Vorpommern | Rostock und Greifswald, seit Februar 2026 zusätzlich acht Küstengemeinden | 01.10.2023 – 30.09.2028 |
| Niedersachsen | 57 Städte und Gemeinden | 01.01.2025 – 31.12.2029 |
| Nordrhein-Westfalen | 57 Städte und Gemeinden | 01.03.2025 – 28.02.2030 |
| Rheinland-Pfalz | Landau in der Pfalz, Ludwigshafen am Rhein, Mainz, Speyer sowie die Gemeinden des Rhein-Pfalz-Kreises | 01.10.2024 – 30.09.2029 |
| Saarland | keine Verordnung — landesweit 20 % | — |
| Sachsen | Dresden und Leipzig | 01.07.2025 – 30.06.2027 |
| Sachsen-Anhalt | keine Verordnung — landesweit 20 % | — |
| Schleswig-Holstein | 62 Städte und Gemeinden, darunter Kiel, Lübeck, Flensburg und mehrere Urlaubsorte | 01.05.2024 – 30.04.2029 |
| Thüringen | Erfurt und Jena | 01.10.2019 – 30.09.2029 |
Stand der Übersicht: 10.09.2026. Die Verordnungen laufen aus und werden neu gefasst — teils mit deutlich veränderter Gemeindeliste. Vor einem Erhöhungsverlangen lohnt der Blick in die jeweils aktuelle Fassung; die Ländernamen in der Tabelle verlinken darauf.
Häufige Fragen
Was ist die Kappungsgrenze?
Die Kappungsgrenze begrenzt, um wie viel Prozent die Miete eines bestehenden Mietverhältnisses innerhalb von drei Jahren steigen darf: um höchstens 20 Prozent, in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt um höchstens 15 Prozent. Sie gilt zusätzlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete, nicht anstelle von ihr.
Gilt die Kappungsgrenze auch bei Neuvermietung?
Nein. Sie betrifft nur laufende Mietverhältnisse. Bei einer Neuvermietung greift stattdessen gegebenenfalls die Mietpreisbremse nach § 556d BGB, die die Miete auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Beide Instrumente beruhen auf eigenen Verordnungen mit teils unterschiedlichen Gemeindelisten.
Zählt eine Modernisierungsumlage in die Kappungsgrenze hinein?
Nein. Erhöhungen nach § 559 BGB wegen Modernisierung und Anpassungen der Betriebskosten nach § 560 BGB bleiben bei der Berechnung außer Betracht. Sie unterliegen eigenen Obergrenzen — bei der Modernisierung etwa der Kappung auf drei Euro je Quadratmeter in sechs Jahren.
Woher weiß ich, ob meine Gemeinde auf der Liste steht?
Aus der Landesverordnung selbst. Sie enthält die erfassten Gemeinden als Anlage. Der Rechner verlinkt je Bundesland auf die zuständige Quelle; die Gemeindelisten ändern sich mit jeder Neufassung, zuletzt etwa in Bayern von 208 auf 285 Gemeinden.
Was passiert, wenn die Vergleichsmiete niedriger ist als die aktuelle Miete?
Dann ist eine Erhöhung nach § 558 BGB nicht möglich, unabhängig von der Kappungsgrenze. Die bestehende Miete bleibt davon unberührt — eine Pflicht zur Senkung gibt es nicht.
Quellen
- Primärquelle§ 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete— Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle§ 558b BGB – Zustimmung zur Mieterhöhung— Bundesministerium der Justiz
- PrimärquelleBBSR: Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze deutlich ausgeweitet— Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung