Nettokaltmiete
Die Nettokaltmiete — auch Grundmiete, Kaltmiete oder Netto-Kaltmiete genannt — ist die reine Miete für die Überlassung der Wohnung, also ohne Betriebskosten, Heizkosten oder sonstige Nebenkosten. Sie ist der zentrale Bezugswert im Mietrecht: An ihr bemessen sich die zulässige Mietkaution, die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und die Grenzen der Mietpreisbremse.
Abgrenzung zu anderen Mietbegriffen
Rund um die Miethöhe kursieren mehrere Begriffe, die leicht verwechselt werden. Entscheidend ist, welche Kostenblöcke jeweils enthalten sind:
| Begriff | Enthält |
|---|---|
| Nettokaltmiete (Grundmiete) | Nur die reine Wohnraumnutzung |
| Bruttokaltmiete | Nettokaltmiete + kalte Betriebskosten (z. B. Müllabfuhr, Hausmeister, Grundsteuer) |
| Teilinklusivmiete | Nettokaltmiete + ein Teil der Betriebskosten (der Rest wird separat abgerechnet) |
| Bruttowarmmiete | Bruttokaltmiete + Heiz- und Warmwasserkosten |
Umgangssprachlich meint „Kaltmiete” meist die Nettokaltmiete, „Warmmiete” die Bruttowarmmiete. Im Mietvertrag sollten die Positionen aber immer einzeln ausgewiesen sein, damit klar ist, welcher Betrag die Nettokaltmiete ist.
Warum die Nettokaltmiete bei der Mietkaution zentral ist
Die gesetzliche Obergrenze der Mietkaution — maximal drei Monatsmieten nach § 551 BGB — bezieht sich ausdrücklich auf die Nettokaltmiete, nicht auf die Bruttomiete. Betriebs- und Heizkostenanteile zählen bei der Berechnung der maximal zulässigen Kaution nicht mit.
Rechenbeispiel
Bei einer Bruttowarmmiete von 1.000 € (davon 200 € Betriebskosten und Heizkosten) beträgt die Nettokaltmiete 800 €. Die maximale Kaution liegt damit bei 2.400 € — nicht bei 3.000 €.
Sonderfall: Pauschal- oder Inklusivmiete
Manche Mietverträge weisen keine getrennte Nettokaltmiete aus, sondern nur eine Pauschalmiete (auch Inklusiv- oder Bruttomiete), in der die Betriebskosten bereits enthalten sind. Fehlt eine separat ausgewiesene Nettokaltmiete, wird für die Berechnung der Kautionsobergrenze die vereinbarte Pauschalmiete als Grundlage herangezogen — ein rechnerischer Betriebskostenanteil wird davon nicht abgezogen. In diesem Fall bestimmt also die Pauschale die maximal zulässige Kaution.
Nettokaltmiete bei Mieterhöhung und Mietpreisbremse
Die Nettokaltmiete ist nicht nur für die Kaution maßgeblich, sondern auch für die Miethöhe selbst:
- Mieterhöhung: Die ortsübliche Vergleichsmiete, an der sich eine Erhöhung orientiert, wird als Nettokaltmiete je Quadratmeter angegeben — so, wie sie auch im Mietspiegel ausgewiesen ist. Wie stark sie steigen darf, begrenzt zusätzlich die Kappungsgrenze.
- Mietpreisbremse: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die vereinbarte Nettokaltmiete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Betriebs- und Heizkosten bleiben dabei außen vor. Details: Mietpreisbremse einfach erklärt.
Welche Nettokaltmiete zählt bei Staffel- und Indexmiete?
Bei einem Staffelmietvertrag oder einem Indexmietvertrag steigt die Nettokaltmiete im Lauf der Zeit. Für die Kaution ist die zu Mietbeginn vereinbarte Nettokaltmiete maßgeblich — spätere Erhöhungsschritte führen nicht automatisch zu einer höheren Kaution. Wer also bei Einzug 800 € Nettokaltmiete zahlt, hinterlegt maximal 2.400 € Kaution, auch wenn die Miete nach einigen Jahren auf 900 € steigt.
Häufige Fragen
Steht die Nettokaltmiete im Mietvertrag?
Ja, in der Regel wird sie im Mietvertrag explizit als eigene Position neben den Nebenkosten ausgewiesen.
Was, wenn der Vermieter die Kaution von der Bruttomiete berechnet?
Das wäre unwirksam, soweit die Kaution dadurch die gesetzliche Obergrenze auf Basis der Nettokaltmiete übersteigt — der übersteigende Teil ist dann nicht durchsetzbar.
Zählt die Miete für einen Stellplatz oder eine Garage zur Nettokaltmiete?
Nur, wenn Stellplatz oder Garage im selben Mietvertrag mitvermietet sind und keine eigene Miete dafür ausgewiesen ist. Ist die Stellplatzmiete separat vereinbart, gehört sie nicht zur Nettokaltmiete der Wohnung und bleibt bei der Kautionsberechnung außen vor.
Ist die Nettokaltmiete dasselbe wie die Grundmiete?
Ja. „Grundmiete” und „Kaltmiete” sind übliche andere Bezeichnungen für die Nettokaltmiete — gemeint ist jeweils die reine Miete ohne Betriebs- und Heizkosten.
Wie finde ich meine Nettokaltmiete, wenn nur die Warmmiete bekannt ist?
Ziehen Sie von der Bruttowarmmiete die im Mietvertrag ausgewiesenen kalten Betriebskosten sowie die Heiz- und Warmwasservorauszahlung ab. Der verbleibende Betrag ist die Nettokaltmiete.