Sperrfrist (Mieterhöhung)
Die Sperrfrist bei der Mieterhöhung ist die gesetzliche Wartezeit, die zwischen zwei regulären Mieterhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete liegen muss: mindestens zwölf Monate seit der letzten Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Innerhalb dieser Frist darf der Vermieter die Miete nicht erneut regulär anheben.
Wie wird die Sperrfrist berechnet?
Die Zwölf-Monats-Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, zu dem die letzte Mieterhöhung wirksam wurde — nicht mit dem Datum des Erhöhungsverlangens. Da zwischen Zugang des Erhöhungsverlangens und dem Wirksamwerden selbst schon Zeit vergeht (Überlegungsfrist des Mieters plus Beginn zum übernächsten Monat), liegen zwischen zwei tatsächlich wirksamen Erhöhungen in der Praxis meist deutlich mehr als zwölf Monate.
Nicht zu verwechseln: Sperrfrist bei Eigenbedarf
Der Begriff „Sperrfrist” wird im Mietrecht in einem völlig anderen Zusammenhang ein zweites Mal verwendet: Bei umgewandelten Eigentumswohnungen gilt nach § 577a BGB eine Sperrfrist von mindestens drei (in vielen Bundesländern per Verordnung bis zu zehn) Jahren, bevor der neue Eigentümer wegen Eigenbedarfs kündigen darf. Diese beiden Sperrfristen haben nichts miteinander zu tun — die eine betrifft Mieterhöhungen, die andere Kündigungen. Mehr zur Eigenbedarfs-Sperrfrist: Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen, Fristen und Rechte.
Gilt die Sperrfrist auch bei der Modernisierungsmieterhöhung?
Nein — die Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB unterliegt eigenen Regeln und ist von der Zwölf-Monats-Sperrfrist der regulären Mieterhöhung unabhängig. Beide Erhöhungsarten können grundsätzlich nebeneinander bzw. kurz hintereinander geltend gemacht werden. Details: Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB im Detail.
Häufige Fragen
Kann der Vermieter die Sperrfrist vertraglich verkürzen?
Nein, die Zwölf-Monats-Frist ist zwingendes Recht zugunsten des Mieters und kann nicht wirksam vertraglich verkürzt werden.
Zählt eine Staffel- oder Indexmiete auch zur Sperrfrist?
Nein — bei Staffel- und Indexmietverträgen gelten die vertraglich vereinbarten Erhöhungstermine, nicht die Sperrfrist der regulären Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete.