Ortsübliche Vergleichsmiete
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die durchschnittliche Miete, die in einer Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren üblicherweise vereinbart oder geändert wurde (§ 558 Abs. 2 BGB). Sie bildet die zentrale Obergrenze für reguläre Mieterhöhungen.
Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?
In der Praxis dienen vor allem drei Quellen als Nachweis:
- Mietspiegel der Gemeinde (einfacher oder qualifizierter Mietspiegel)
- Vergleichswohnungen — mindestens drei vergleichbare Wohnungen mit ihrer jeweiligen Miete
- Sachverständigengutachten
Ein qualifizierter Mietspiegel gilt dabei als besonders belastbarer Nachweis und wird von Gerichten in der Regel bevorzugt herangezogen.
Zusammenspiel mit der Kappungsgrenze
Die ortsübliche Vergleichsmiete legt fest, wie hoch die Miete grundsätzlich maximal sein darf — die Kappungsgrenze begrenzt zusätzlich, wie stark die Miete innerhalb von drei Jahren tatsächlich angehoben werden darf, selbst wenn die Vergleichsmiete rechnerisch eine größere Erhöhung zulassen würde. Beide Grenzen gelten nebeneinander — maßgeblich ist immer die niedrigere.
Häufige Fragen
Gilt die ortsübliche Vergleichsmiete auch bei der Neuvermietung?
Nur eingeschränkt, über die Mietpreisbremse in ausgewiesenen Gebieten — dort darf die Miete bei Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 % übersteigen. Außerhalb solcher Gebiete gilt bei Neuvermietung grundsätzlich Vertragsfreiheit.
Wer trägt die Beweislast für die ortsübliche Vergleichsmiete?
Der Vermieter, wenn er eine Mieterhöhung durchsetzen möchte — er muss sein Erhöhungsverlangen mit einem der anerkannten Nachweise (Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Gutachten) begründen.