Nebenkosten-Umlage-Check

Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, allen voran die Grundsteuer, sind vollständig umlagefähig. (§ 2 Nr. 1 BetrKV)

Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung (Abwasser, Niederschlagswasser) sind ausdrücklich als Betriebskosten aufgeführt. (§ 2 Nr. 2, 3 BetrKV)

Betriebskosten der zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage sind umlagefähig — mindestens 50 % müssen nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abgerechnet werden. (§ 2 Nr. 4–6 BetrKV)

Betriebskosten des Aufzugs (Strom, Wartung, Prüfung) sind umlagefähig, allerdings nur die reinen Betriebskosten — nicht Reparaturen. (§ 2 Nr. 7 BetrKV)

Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung sind ausdrücklich als Betriebskosten genannt. (§ 2 Nr. 8 BetrKV)

Kosten der Reinigung von Gebäudeteilen wie Treppenhaus und Fluren sowie der Ungezieferbekämpfung sind umlagefähig. (§ 2 Nr. 9 BetrKV)

Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen sind umlagefähig — nicht die erstmalige Anlage eines Gartens. (§ 2 Nr. 10 BetrKV)

Stromkosten für Außenbeleuchtung, Treppenhaus und Flure sind als Betriebskosten der Beleuchtung umlagefähig. (§ 2 Nr. 11 BetrKV)

Kehrgebühren des Schornsteinfegers sind umlagefähig, soweit sie nicht bereits in den Heizkosten enthalten sind. (§ 2 Nr. 12 BetrKV)

Gebäudeversicherung (Feuer, Sturm, Wasser, Elementarschäden), Glas- und Haftpflichtversicherung für das Gebäude sind umlagefähig. (§ 2 Nr. 13 BetrKV)

Die Vergütung für Hauswartstätigkeiten ist umlagefähig — Verwaltungs- und Instandhaltungsanteile innerhalb der Hausmeistertätigkeit müssen jedoch herausgerechnet werden. (§ 2 Nr. 14 BetrKV)

Das sogenannte Nebenkostenprivileg für laufende Kosten eines Sammelkabelanschlusses wurde zum 01.07.2024 abgeschafft — diese Kosten dürfen seither nicht mehr als Betriebskosten umgelegt werden. Nur ein gesondertes, gedeckeltes Glasfaserbereitstellungsentgelt für den Neuaufbau eines Glasfaseranschlusses bleibt unter engen Voraussetzungen möglich. (§ 2 Nr. 15 BetrKV a. F. / TKG-Novelle)

Betriebskosten einer gemeinschaftlichen Wascheinrichtung (Strom, Wasser, Wartung) sind umlagefähig. (§ 2 Nr. 16 BetrKV)

Kosten für Verwaltungspersonal, Hausverwaltung, Buchhaltung oder Geschäftsführung sind ausdrücklich von der Umlage ausgeschlossen und muss der Vermieter selbst tragen. (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV)

Kosten zur Beseitigung von Abnutzung, Alterung oder Witterungsschäden sind ausdrücklich ausgeschlossen — Reparaturen trägt der Vermieter. (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV)

Nur Gebäude-Sach- und Haftpflichtversicherungen sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV umlagefähig. Eine Rechtsschutzversicherung dient allein dem Eigeninteresse des Vermieters an Rechtsstreitigkeiten und fällt nicht unter die abschließende Liste — nach herrschender Meinung in der Fachliteratur nicht umlagefähig. (nicht in § 2 BetrKV enthalten)

Kontoführungsgebühren für das Mietkonto gehören nach herrschender Meinung zu den Verwaltungskosten und sind damit ausdrücklich nicht umlagefähig — auch eine anderslautende Klausel im Mietvertrag ist in der Regel unwirksam. (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV)

Betriebskosten dürfen nur anteilig auf tatsächlich vermietete Flächen umgelegt werden. Kosten für leerstehende Einheiten sind unternehmerisches Risiko des Vermieters und nicht umlagefähig. (§ 1 Abs. 1 BetrKV)

Der BGH hat im "Dachrinnenurteil" entschieden, dass eine pauschale Bezugnahme auf § 2 Nr. 17 BetrKV bzw. "sonstige Betriebskosten" im Mietvertrag nicht genügt. Jede einzelne Position muss konkret benannt sein (z. B. "Wachdienst" oder "Reinigung der Dachrinnen") — sonst ist die Umlage unwirksam. (§ 2 Nr. 17 BetrKV)