Mietsicherheit
Mietsicherheit ist der Begriff, den das BGB für alles verwendet, was ein Mieter dem Vermieter zur Absicherung von Ansprüchen aus dem Mietverhältnis stellt — etwa für Mietrückstände, Schäden oder Nachzahlungen. Im Alltag heißt sie fast immer Mietkaution.
Mietsicherheit und Mietkaution: derselbe Begriff?
In der Praxis ja. Der Unterschied liegt in der Herkunft: „Mietsicherheit” ist der juristische Oberbegriff aus § 551 BGB, „Mietkaution” die umgangssprachliche Bezeichnung. Das Gesetz spricht durchgehend von Sicherheit, weil es bewusst offenlässt, in welcher Form sie geleistet wird. Streng genommen ist die Mietkaution damit nur eine Form der Mietsicherheit, nämlich die Geldleistung.
Welche Formen der Mietsicherheit gibt es?
| Form | So funktioniert sie | Kapitalbindung |
|---|---|---|
| Barkaution / Kautionskonto | Der Mieter zahlt einen Geldbetrag, der getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt wird, meist auf einem Treuhandkonto | Ja |
| Verpfändung | Ein vorhandenes Sparkonto oder Depot des Mieters wird an den Vermieter verpfändet | Ja, aber im eigenen Namen |
| Mietkautionsdepot | Die Sicherheit liegt in Fondsanteilen, die verpfändet werden | Ja, mit Kursrisiko |
| Mietkautionsbürgschaft | Eine Bank oder Versicherung bürgt gegenüber dem Vermieter, der Mieter zahlt laufende Beiträge | Nein |
Welche Form gilt, legen Mieter und Vermieter im Mietvertrag fest. Das Gesetz schreibt keine bestimmte Form vor, verlangt aber, dass überhaupt etwas vereinbart ist. Hat der Vertrag eine Barkaution vorgesehen, kann der Mieter nicht einseitig auf eine Bürgschaft umsteigen; dafür braucht er die Zustimmung des Vermieters.
Gesetzliche Grenzen bei Wohnraum
Für Wohnraummietverhältnisse gilt unabhängig von der gewählten Form:
- Höhe: höchstens drei Nettokaltmieten. Vorauszahlungen und Pauschalen für Betriebskosten zählen nicht mit (§ 551 Abs. 1 BGB). Dieser Deckel gilt für alle Sicherheiten zusammen.
- Zahlung in Raten: Bei Geldleistung darf der Mieter in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig (§ 551 Abs. 2 BGB).
- Anlage: Der Vermieter muss Geldsicherheiten getrennt von seinem Vermögen anlegen, zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 BGB).
- Keine Abweichung zulasten des Mieters: Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB).
Bei Gewerbemietverträgen gilt § 551 BGB nicht. Dort sind höhere Sicherheiten und andere Formen vereinbar.
Was passiert mit der Mietsicherheit am Ende?
Nach Ende des Mietverhältnisses gibt der Vermieter die Sicherheit zurück, sobald er geprüft hat, ob ihm noch Ansprüche zustehen. Er darf sie dafür eine angemessene Zeit behalten; die Einzelheiten stehen unter Rückzahlung der Mietkaution. Bei einer Bürgschaft endet die Haftung des Bürgen erst mit der Enthaftungserklärung. Wechselt der Eigentümer, tritt der Erwerber in die Pflichten aus der Sicherheit ein (§ 566a BGB), mehr dazu bei der Mietkaution bei Eigentümerwechsel.
Häufige Fragen
Ist Mietsicherheit dasselbe wie Mietkaution?
Inhaltlich ja. Mietsicherheit ist der Begriff des Gesetzes und umfasst alle Formen; Mietkaution ist die umgangssprachliche Bezeichnung, die meist die Geldleistung meint.
Muss die Mietsicherheit aus Bargeld bestehen?
Nein. Neben der Barkaution kommen Bürgschaft, Verpfändung oder ein Mietkautionsdepot in Betracht, sofern der Mietvertrag das vorsieht oder der Vermieter zustimmt.
Darf der Vermieter eine Mietsicherheit verlangen, wenn nichts im Vertrag steht?
Nein. Die Sicherheit muss vereinbart sein, in der Regel durch eine Klausel im Mietvertrag. Ohne Vereinbarung kann der Vermieter sie nicht nachträglich einfordern.
Gilt § 551 BGB auch für Gewerbemietverträge?
Nein, die Vorschrift betrifft Wohnraum. Bei Gewerbe sind andere Höhen und Formen möglich, etwa eine Bankbürgschaft über mehr als drei Monatsmieten.
Quellen
- Primärquelle § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 566a BGB – Mietsicherheit — Bundesministerium der Justiz