Wohnwertmerkmale

Veröffentlicht am 21. September 20264 Min. Lesezeit

Wohnwertmerkmale sind die Eigenschaften, an denen sich der Wert einer Mietwohnung im Vergleich zu anderen Wohnungen derselben Gemeinde bemisst. Welche das sind, gibt § 558 Abs. 2 BGB vor: Wohnungen sind nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit zu vergleichen. Aus diesen Merkmalen ergibt sich die ortsübliche Vergleichsmiete — und damit die Obergrenze für eine reguläre Mieterhöhung.

Die Merkmale im Einzelnen

Merkmal	Was darunter fällt
Art	Gebäudetyp und Nutzung: Altbau oder Neubau, Mehrfamilienhaus, Reihenhaus, Dachgeschoss, öffentlich gefördert oder frei finanziert
Größe	Die Wohnfläche nach der maßgeblichen Berechnungsmethode — kleine Wohnungen erzielen je Quadratmeter regelmäßig höhere Mieten
Ausstattung	Bad, Küche, Heizungsart, Boden- und Fensterqualität, Balkon, Aufzug, Stellplatz, Einbauten
Beschaffenheit	Baulicher Zustand, Schnitt, Schallschutz, Instandhaltungsstand des Gebäudes
Lage	Wohnlage im Stadtgebiet, Verkehrsanbindung, Nahversorgung, Lärm- und Immissionsbelastung
Energetische Ausstattung und Beschaffenheit	Dämmung, Fenster, Heizungstechnik, Energiekennwert des Gebäudes — seit 2013 ausdrücklich im Gesetz genannt

Merkmale wirken in beide Richtungen. Wohnwerterhöhend sind etwa ein Aufzug, ein zweites Bad, eine hochwertige Einbauküche oder eine Fußbodenheizung; wohnwertmindernd etwa ein Bad ohne Fenster und ohne Entlüftung, Durchgangszimmer, fehlender Schallschutz an einer stark befahrenen Straße oder ein Gebäude ohne zeitgemäße Wärmedämmung.

Wofür Wohnwertmerkmale praktisch gebraucht werden

Ein Mietspiegel weist für jedes Baualters- und Größenfeld keine einzelne Zahl aus, sondern eine Spanne. Wo eine konkrete Wohnung innerhalb dieser Spanne liegt, entscheiden die Wohnwertmerkmale. Viele Mietspiegel enthalten dafür eine Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung: Die Merkmale werden zu Gruppen gebündelt — in Berlin zu den fünf Gruppen Bad, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld — und je Gruppe wird saldiert, ob die wohnwerterhöhenden oder die wohnwertmindernden Merkmale überwiegen. Aus dem Gesamtsaldo ergibt sich ein Zu- oder Abschlag auf den Mittelwert der Spanne.

Für ein Mieterhöhungsverlangen heißt das: Der Vermieter muss die Einordnung begründen, und Mietende können sie Merkmal für Merkmal prüfen. Ob die Erhöhung am Ende auch der Höhe nach zulässig ist, entscheidet zusätzlich die Kappungsgrenze — maßgeblich ist stets die niedrigere der beiden Grenzen.

Was der Mieter selbst eingebaut hat, zählt nicht

Ausstattung, die Mietende auf eigene Kosten und ohne entsprechende Vereinbarung geschaffen haben, bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete außer Betracht (BGH, Urteil vom 07.07.2010 – VIII ZR 315/09). Wer sich selbst eine Einbauküche oder ein modernes Bad finanziert hat, muss sich den dadurch gestiegenen Wohnwert also nicht in Form einer höheren Miete anrechnen lassen — anders nur, wenn der Vermieter die Kosten erstattet oder übernommen hat.

Was das mit der Mietkaution zu tun hat

Mittelbar eine Menge. Die Kaution ist nach § 551 Abs. 1 BGB auf das Dreifache der Nettokaltmiete begrenzt. Wohnwertmerkmale bestimmen die Miete — und damit die zulässige Kautionshöhe. Zwischen einer unsanierten und einer vollmodernisierten Wohnung gleicher Größe liegen im selben Haus schnell mehrere hundert Euro Kaution. Wie hoch sie im konkreten Fall ausfallen darf, rechnet der Mietkautionsrechner aus.

Häufige Fragen

Wer muss die Wohnwertmerkmale im Streitfall belegen?

Der Vermieter, wenn er die Miete erhöhen möchte: Er muss sein Erhöhungsverlangen begründen und die Einordnung der Wohnung nachvollziehbar machen. Bestreitet der Mieter einzelne Merkmale, sind sie im Zweifel durch Besichtigung oder Sachverständigengutachten zu klären.

Zählt ein Balkon immer als wohnwerterhöhend?

Nicht automatisch. Entscheidend ist, was der jeweilige Mietspiegel vorsieht — manche bewerten erst ab einer bestimmten Größe oder Nutzbarkeit, andere stellen auf die Ausrichtung ab. Ein nicht nutzbarer Schmuckbalkon bleibt regelmäßig unberücksichtigt.

Spielen Wohnwertmerkmale auch bei der Neuvermietung eine Rolle?

Ja, überall dort, wo die Mietpreisbremse gilt: Sie knüpft an die ortsübliche Vergleichsmiete an, und die wird über dieselben Merkmale bestimmt. Außerhalb solcher Gebiete gilt bei Neuvermietung grundsätzlich Vertragsfreiheit — die Merkmale bleiben dort ein Argument in der Verhandlung, keine Grenze.

Ist die energetische Qualität ein eigenes Wohnwertmerkmal?

Sie ist seit dem 1. Mai 2013 ausdrücklich in § 558 Abs. 2 BGB genannt und damit gleichrangig neben Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage zu berücksichtigen. In der Praxis fließt sie meist über die Merkmalgruppe „Gebäude” in die Spanneneinordnung ein.