Wer die Miete nach § 558 BGB anheben will, muss die ortsübliche Vergleichsmiete nicht „ausrechnen“, sondern im Erhöhungsschreiben mit einem gesetzlich genannten Mittel begründen. Das Gesetz kennt dafür vier Wege — am häufigsten ist der Mietspiegel. Dieser Artikel zeigt, wie jeder Weg funktioniert, worauf Vermieter achten müssen und woran Mieter ein fehlerhaftes Erhöhungsverlangen erkennen.
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Nach § 558 Abs. 2 BGB ist die ortsübliche Vergleichsmiete der Durchschnitt der Mieten, die in einer Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage (einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit) in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder, abgesehen von Betriebskostenänderungen, geändert wurden. Sie ist die Obergrenze für reguläre Mieterhöhungen. Zusätzlich begrenzt die Kappungsgrenze, wie stark die Miete innerhalb von drei Jahren steigen darf. Und anders als bei der Mietpreisbremse, die nur beim Neuabschluss eines Mietvertrags greift, geht es hier um die Erhöhung eines bestehenden Mietverhältnisses.
Wichtig: Die Vergleichsmiete ist eine Spanne, kein Einzelwert. Jeder Wert innerhalb der Spanne gilt als ortsüblich — wo die konkrete Wohnung liegt, entscheidet sich an ihren Merkmalen.
Die vier Begründungsmittel nach § 558a BGB
1. Mietspiegel
Einfacher oder qualifizierter Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB) — in der Praxis das mit Abstand häufigste Mittel.
2. Mietdatenbank
Auskunft aus einer fortlaufend geführten Sammlung von Mieten (§ 558e BGB), in der Praxis selten.
3. Sachverständigengutachten
Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen — kostenpflichtig, meist erst im Streitfall.
4. Vergleichswohnungen
Die Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen mit ihrer jeweiligen Miete genügt.
Der Vermieter darf grundsätzlich frei wählen, welches Mittel er nutzt. Es gibt nur eine Einschränkung: Existiert ein qualifizierter Mietspiegel, muss er dessen Angaben für die Wohnung im Schreiben mitteilen, auch wenn er die Erhöhung mit einem der anderen Mittel begründet (§ 558a Abs. 3 BGB). Wer das übergeht, macht das Erhöhungsverlangen angreifbar.
Mietspiegel: einfach vs. qualifiziert
Ein einfacher Mietspiegel wird von der Gemeinde oder von Interessenverbänden erstellt, ohne strenge methodische Vorgaben. Er gilt als Indiz, kann aber leichter angezweifelt werden. Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam anerkannt (§ 558d BGB). Er wird nach zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst und nach vier Jahren neu erstellt. Für ihn gilt die gesetzliche Vermutung, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete richtig wiedergibt — wer das bestreitet, muss es belegen.
Seit der Mietspiegelreform 2022 müssen Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel führen (§ 558c Abs. 4 BGB); die Erstellung ist durch Auskunftspflichten für Mieter und Vermieter abgesichert. Wie man die Tabellen liest und Zu- und Abschläge anwendet, steht im Mietspiegel-Ratgeber.
Vergleichswohnungen: Drei genügen, aber sie müssen passen
Existiert kein Mietspiegel oder will der Vermieter ihn nicht nutzen, kann er drei vergleichbare Wohnungen benennen — mit Adresse, Lage im Haus und der dort gezahlten Miete, damit der Mieter sie prüfen kann. Die Wohnungen müssen in Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage tatsächlich vergleichbar sein; es darf sich auch um Wohnungen im eigenen Bestand des Vermieters handeln. Der Weg ist aufwendiger als der Mietspiegel und führt häufiger zum Streit über die Vergleichbarkeit.
Sachverständigengutachten: Wann lohnt es sich?
Ein Gutachten kostet je nach Region und Wohnungsgröße oft mehrere hundert Euro und wird deshalb meist nur eingeholt, wenn es keinen Mietspiegel gibt oder der Streit schon vor Gericht liegt. Der Sachverständige besichtigt die Wohnung und ermittelt die ortsübliche Miete anhand vergleichbarer Objekte.
So ordnet man eine Wohnung in die Mietspanne ein
Der Mietspiegel liefert meist keine einzelne Zahl, sondern ein Feld nach Baujahr, Größe und Lage mit einer Spanne aus Unter-, Mittel- und Oberwert. Für die Einordnung gilt:
- Passendes Tabellenfeld finden: Baujahr bzw. Baualtersklasse, Wohnfläche, ggf. Wohnlage.
- Zu- und Abschläge prüfen: Ausstattung (z. B. Bad, Fußboden, Aufzug), Zustand, Energieeffizienz, Lärm.
- Wert in der Spanne bestimmen: Positive Merkmale rechtfertigen einen höheren Wert, negative einen niedrigeren. Der obere Spannenwert ist zulässig, wenn die Merkmale ihn tragen.
- Wohnfläche prüfen: Maßgeblich ist die tatsächliche Fläche. Weicht sie vom Mietvertrag ab, kann das die Rechnung verschieben — mit dem Wohnflächenabweichung-Rechner lässt sich das nachrechnen.
Rechenbeispiel
Eine 70 m²-Wohnung wird aktuell für 700 € Kaltmiete vermietet (10,00 €/m²). Der qualifizierte Mietspiegel nennt für das passende Feld eine Spanne von 8,20 bis 10,80 €/m² mit einem Mittelwert von 9,50 €/m² (665 €).
- Die aktuelle Miete liegt über dem Mittelwert, aber innerhalb der Spanne. Eine Erhöhung ist nur zulässig, wenn die Merkmale der Wohnung (z. B. hochwertige Ausstattung, gute Lage) einen Wert im oberen Bereich tragen — und nur bis zum oberen Spannenwert von 10,80 €/m² (756 €).
- Läge die aktuelle Miete bereits über dem oberen Spannenwert, wäre eine Erhöhung nach § 558 BGB nicht zulässig.
Wie weit die Erhöhung unter Beachtung von Kappungsgrenze und Sperrfrist tatsächlich gehen darf, rechnet der Kappungsgrenze-Rechner aus.
Was Mieter prüfen sollten
Ein Erhöhungsverlangen ist kein Automatismus. Diese Punkte lohnen einen Blick:
- Form: Textform genügt, das Schreiben muss aber Zielmiete und Begründung enthalten (§ 558a BGB).
- Begründungsmittel: Wurde eines der gesetzlichen Mittel genannt? Bei qualifiziertem Mietspiegel: Sind dessen Angaben mitgeteilt?
- Passung: Stimmen Baujahr, Fläche, Lage und Ausstattung mit der tatsächlichen Wohnung überein?
- Fristen und Grenzen: Sperrfrist (frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung, die Zustimmungsfrist eingerechnet 15 Monate zwischen zwei Erhöhungen) und Kappungsgrenze.
Der Mieter hat Zeit bis zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang, um zuzustimmen oder abzulehnen. Stimmt er nicht zu, muss der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b BGB). Ein Widerspruch ist formfrei möglich; schriftlich lässt er sich besser nachweisen. Eine Mieterhöhung wirkt sich übrigens nicht automatisch auf die Kaution aus — Näheres unter Steigt die Mietkaution bei Mieterhöhung?.
Häufige Fragen
Reicht ein einfacher Mietspiegel als Nachweis aus?
Ja, auch ein einfacher Mietspiegel ist als Begründung zulässig. Er gilt aber nur als Indiz und kann leichter angegriffen werden als ein qualifizierter Mietspiegel, für den nach § 558d Abs. 3 BGB eine gesetzliche Vermutung gilt, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt.
Muss der Vermieter den Mietspiegel nennen, wenn er mit Vergleichswohnungen oder einem Gutachten begründet?
Ja, bei einem qualifizierten Mietspiegel. Nach § 558a Abs. 3 BGB muss der Vermieter dessen Angaben für die Wohnung mitteilen, auch wenn er die Erhöhung auf ein anderes Mittel stützt. Fehlt das, ist das Erhöhungsverlangen formell angreifbar.
Darf der Vermieter bis zum oberen Wert der Mietspanne erhöhen?
Grundsätzlich ja. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist eine Spanne, und jeder Wert innerhalb davon gilt als ortsüblich. Welcher Wert für die konkrete Wohnung passt, hängt von den Merkmalen wie Ausstattung, Zustand und Lage ab. Der Vermieter muss die Einordnung nachvollziehbar begründen.
Was passiert, wenn Mieter und Vermieter sich nicht einig sind?
Stimmt der Mieter bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b BGB). Vor Gericht wird die ortsübliche Vergleichsmiete notfalls durch ein gerichtlich beauftragtes Sachverständigengutachten geklärt.