Für eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete reicht keine bloße Behauptung — der Vermieter muss sie mit einer von drei gesetzlich anerkannten Methoden konkret nachweisen. Dieser Artikel erklärt, wie alle drei Nachweismethoden im Detail funktionieren und was das für Mieter und Vermieter bedeutet.
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Nach § 558 Abs. 2 BGB ist die ortsübliche Vergleichsmiete die durchschnittliche Miete, die in einer Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren üblicherweise vereinbart oder geändert wurde. Sie ist die zentrale Obergrenze für reguläre Mieterhöhungen nach § 558 BGB — zusätzlich begrenzt die Kappungsgrenze, wie stark die Miete innerhalb von drei Jahren tatsächlich steigen darf.
Die drei anerkannten Nachweismethoden
1. Mietspiegel
Einfacher oder qualifizierter Mietspiegel der Gemeinde — in der Praxis der mit Abstand häufigste Nachweis.
2. Vergleichswohnungen
Mindestens drei konkret benannte, vergleichbare Wohnungen samt ihrer jeweiligen Miete.
3. Sachverständigengutachten
Kostenpflichtiges Gutachten eines vereidigten Sachverständigen — meist erst im Streitfall vor Gericht.
Mietspiegel: einfach vs. qualifiziert
Ein einfacher Mietspiegel wird von der Gemeinde oder Interessenverbänden erstellt, ohne strenge methodische Vorgaben. Er gilt als Anhaltspunkt, kann aber leichter angezweifelt werden. Ein qualifizierter Mietspiegel wird dagegen nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von Interessenvertretern der Mieter- und Vermieterseite gemeinsam anerkannt (§ 558d BGB). Er wird alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst und gilt vor Gericht als besonders belastbarer Nachweis — mehr dazu im ausführlichen Mietspiegel-Ratgeber.
Vergleichswohnungen: Wie viele braucht man wirklich?
Existiert kein Mietspiegel, kann der Vermieter stattdessen mindestens drei vergleichbare Wohnungen benennen — mit genauer Adresse und der dort tatsächlich gezahlten Miete. Die benannten Wohnungen müssen in Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage tatsächlich vergleichbar sein; bloße Schätzungen reichen nicht aus. In der Praxis ist dieser Weg aufwendiger als ein Mietspiegel, da der Vermieter die Vergleichsmieten selbst recherchieren und im Erhöhungsschreiben konkret benennen muss.
Sachverständigengutachten: Wann lohnt es sich?
Ein Gutachten kostet je nach Region und Wohnungsgröße oft mehrere hundert Euro und wird deshalb meist nur dann eingeholt, wenn kein Mietspiegel existiert oder es bereits zum Streit vor Gericht gekommen ist. Der Sachverständige begutachtet die Wohnung und ermittelt die ortsübliche Miete anhand vergleichbarer Objekte — sein Gutachten hat vor Gericht besonderes Gewicht, da es unabhängig erstellt wird.
Rechenbeispiel
Eine 70 m²-Wohnung wird aktuell für 700 € Kaltmiete vermietet. Laut qualifiziertem Mietspiegel liegt die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbaren Wohnraum bei 9,50 €/m² — also 665 €.
In diesem Fall läge die aktuelle Miete bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete — eine Mieterhöhung auf Basis von § 558 BGB wäre damit nicht zulässig, unabhängig davon, wie lange die letzte Erhöhung zurückliegt. Erst wenn die Vergleichsmiete über der aktuellen Miete liegt, darf innerhalb der Grenzen von Kappungsgrenze und Sperrfrist erhöht werden.
Was können Mieter tun, wenn die Vergleichsmiete falsch berechnet wurde?
Mieter müssen einer Mieterhöhung nicht automatisch zustimmen. Wird der vorgelegte Nachweis (Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Gutachten) als fehlerhaft oder nicht passend eingeschätzt, kann der Mieter der Erhöhung schriftlich widersprechen. Stimmt der Mieter nicht zu, muss der Vermieter auf Zustimmung klagen — vor Gericht wird die ortsübliche Vergleichsmiete dann notfalls durch ein gerichtlich beauftragtes Gutachten geklärt.
Häufige Fragen
Reicht ein einfacher Mietspiegel als Nachweis aus?
Ja, auch ein einfacher Mietspiegel ist als Nachweis zulässig — er gilt allerdings nur als Anhaltspunkt und kann von Gericht oder Gegenseite leichter infrage gestellt werden als ein qualifizierter Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von Interessenvertretern beider Seiten anerkannt wurde.
Was passiert, wenn Mieter und Vermieter sich nicht einig sind?
Widerspricht der Mieter der Mieterhöhung und wird keine Einigung erzielt, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Vor Gericht kann ein Sachverständigengutachten die zuvor vorgelegten Nachweise ersetzen oder ergänzen.