Schönheitsreparaturen
Schönheitsreparaturen sind kosmetische Instandhaltungsmaßnahmen, vor allem Tapezieren und Streichen, die durch die normale Nutzung der Wohnung nötig werden. Ob der Mieter sie schuldet, hängt vom Mietvertrag ab.
Wer muss Schönheitsreparaturen durchführen?
Gesetzlich ist zunächst der Vermieter zuständig, denn er muss die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB). In der Praxis wird diese Pflicht jedoch fast immer per Klausel im Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Genau hier entsteht regelmäßig Streit, denn die Klauseln unterliegen der Kontrolle als Allgemeine Geschäftsbedingungen (§ 307 BGB). Ist die Klausel unwirksam, entfällt die Renovierungspflicht des Mieters vollständig, nicht nur anteilig.
Wann ist die Klausel unwirksam?
Der BGH hat mehrere gängige Klauseln gekippt:
- Starre Fristenpläne („alle drei Jahre streichen”) ohne Bezug zum tatsächlichen Zustand der Wohnung
- Quotenabgeltungsklauseln, die den Mieter bei Auszug vor Ablauf der Fristen anteilig zahlen lassen, wenn sie auf starren Fristen beruhen (BGH VIII ZR 242/13)
- Renovierung bei unrenoviert übernommener Wohnung ohne angemessenen Ausgleich (BGH VIII ZR 185/14)
- Endrenovierungsklauseln, die zusätzlich zur laufenden Renovierungspflicht eine Renovierung beim Auszug verlangen
Ob die eigene Klausel betroffen ist, hängt vom genauen Wortlaut ab. Im Zweifel lohnt eine Prüfung durch einen Mieterverein oder eine Rechtsberatung.
Bezug zur Mietkaution
Ein Vermieter darf Kosten für Schönheitsreparaturen nur dann von der Kaution abziehen, wenn die Klausel wirksam ist, die Wohnung renovierungsbedürftig ist und der Mieter seiner Pflicht trotz Fristsetzung nicht nachgekommen ist. Bei einer unwirksamen Klausel ist ein Abzug unzulässig, und der volle Betrag ist zurückzuzahlen. Behält der Vermieter dennoch Geld ein, hilft die Übersicht zur Rückzahlung der Mietkaution. Ausführlich mit Beispielen: Was darf als Schönheitsreparatur mit der Mietkaution verrechnet werden?
Von Schönheitsreparaturen zu trennen sind Schäden über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus, etwa große Löcher oder Brandflecken. Dafür kann Schadensersatz fällig werden, auch wenn die Klausel unwirksam ist. Zur Mindestanforderung bei der Rückgabe siehe Besenrein übergeben.
Was zählt zu Schönheitsreparaturen, was nicht?
Gerichte orientieren sich an der Aufzählung in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung:
| Zählt dazu | Zählt nicht dazu |
|---|---|
| Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken | Abschleifen und Versiegeln von Parkett- oder Dielenböden |
| Streichen von Heizkörpern und Heizrohren | Fassaden- und Außenanstrich |
| Streichen von Innentüren und Fenster-Innenseiten | Reparatur von Rollläden oder Fensterrahmen |
| Streichen von Einbaumöbeln | Austausch von Teppichboden und Bodenbelägen |
Häufige Fragen
Muss ich beim Auszug immer renovieren?
Nur, wenn der Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel enthält und die Wohnung tatsächlich renovierungsbedürftig ist. Ohne wirksame Klausel besteht keine Pflicht.
Was passiert, wenn die Klausel unwirksam ist?
Dann entfällt die Renovierungspflicht des Mieters vollständig, nicht nur anteilig. Der Vermieter kann weder eine Renovierung verlangen noch entsprechende Kosten von der Kaution abziehen.
Muss ich renovieren, wenn die Wohnung bei Einzug unrenoviert war?
In der Regel nein. Nach der BGH-Rechtsprechung ist eine Renovierungsklausel unwirksam, wenn der Mieter eine unrenovierte Wohnung ohne angemessenen Ausgleich übernommen hat.
Darf der Vermieter die Renovierungskosten von der Kaution abziehen?
Nur bei wirksamer Klausel, nach erfolgloser Fristsetzung zur Renovierung und in tatsächlich angefallener, nachgewiesener Höhe. Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen, sind davon getrennt zu betrachten.
Wie lange hat der Vermieter Zeit, Ansprüche geltend zu machen?
Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 Abs. 1 BGB).
Quellen
- Primärquelle § 535 BGB – Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 548 BGB – Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 307 BGB – Inhaltskontrolle — Bundesministerium der Justiz