Kaltmiete, Warmmiete, Nettokaltmiete: Der Unterschied einfach erklärt
Drei Begriffe, ein Mietvertrag — und regelmäßig Missverständnisse, die bares Geld kosten. Wer Kaution, Mieterhöhung oder Mietspiegelvergleich auf die falsche Bezugsgröße stützt, rechnet systematisch falsch.
Die vier Begriffe im Überblick
| Begriff | Enthält | Typische Verwendung |
|---|---|---|
| Nettokaltmiete | nur die Raumnutzung | Kaution, Mieterhöhung, Mietspiegel |
| Bruttokaltmiete | Nettokaltmiete + kalte Betriebskosten | ältere Verträge, manche Mietspiegel |
| Warmmiete | Bruttokaltmiete + Heizung und Warmwasser | monatlicher Zahlbetrag |
| Grundmiete / Kaltmiete | meist gleichbedeutend mit Nettokaltmiete | Wohnungsanzeigen |
Die Begriffe „Kaltmiete” und „Grundmiete” sind gesetzlich nicht definiert. In Wohnungsanzeigen meinen sie fast immer die Nettokaltmiete — verlässlich ist aber nur, was im Mietvertrag konkret aufgeschlüsselt ist.
Was zu den „kalten” Betriebskosten gehört
Die umlagefähigen Positionen ergeben sich abschließend aus § 2 der Betriebskostenverordnung. Zu den kalten Betriebskosten zählen unter anderem:
- Grundsteuer,
- Wasserversorgung und Entwässerung,
- Aufzug, Straßenreinigung, Müllbeseitigung,
- Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
- Gartenpflege, Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen,
- Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung,
- Hauswart, sonstige Betriebskosten.
Die warmen Betriebskosten sind Heizung und Warmwasser. Sie werden gesondert und überwiegend verbrauchsabhängig abgerechnet, weil die Heizkostenverordnung das vorschreibt.
Nicht umlagefähig sind dagegen Verwaltungskosten, Instandhaltungs- und Reparaturkosten sowie die Instandhaltungsrücklage. Sie tauchen in keiner der Mietgrößen auf und trägt der Vermieter allein — ein Punkt, der in Abrechnungen regelmäßig übersehen wird.
Rechenbeispiel
Eine 70-m²-Wohnung, Warmmiete 1.140 €:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Nettokaltmiete | 830 € |
| Vorauszahlung kalte Betriebskosten | 180 € |
| Vorauszahlung Heizung und Warmwasser | 130 € |
| Warmmiete (Zahlbetrag) | 1.140 € |
Daraus folgt:
- Bruttokaltmiete: 830 € + 180 € = 1.010 €
- Höchstzulässige Kaution: 3 × 830 € = 2.490 € — nicht 3 × 1.140 € = 3.420 €
- Vergleich mit dem Mietspiegel: 830 € ÷ 70 m² = 11,86 €/m² Nettokaltmiete
- Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung: bezogen auf die 830 €
Der Unterschied bei der Kaution beträgt in diesem Beispiel 930 € — ein Betrag, über den regelmäßig gestritten wird. Mehr dazu unter Wieviel Mietkaution darf der Vermieter verlangen?
Warum die Nettokaltmiete der zentrale Wert ist
Kaution. § 551 BGB begrenzt die Sicherheit auf das Dreifache der Monatsmiete „ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten”. Bezugsgröße ist damit eindeutig die Nettokaltmiete.
Mieterhöhung. Sowohl das Zustimmungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete als auch die Kappungsgrenze rechnen mit der Nettokaltmiete.
Mietspiegel. Die meisten Mietspiegel weisen Nettokaltmieten je Quadratmeter aus. Wer eine Warmmiete einsetzt, kommt zu einem scheinbar überteuerten Ergebnis. Einige ältere Mietspiegel arbeiten allerdings mit Bruttokaltmieten — ein Blick in die Erläuterungen des jeweiligen Mietspiegels lohnt sich.
Mietpreisbremse. Auch sie knüpft an die Nettokaltmiete an.
Typische Fallstricke
Die Inklusivmiete. Enthält der Vertrag nur einen Gesamtbetrag ohne Aufschlüsselung, muss der Betriebskostenanteil für die Kautionsberechnung rechnerisch herausgelöst werden. Das ist streitanfällig — ein Grund mehr, im Vertrag sauber zu trennen.
Der Stellplatz. Ist er im Wohnungsmietvertrag mitvermietet, erhöht sein Anteil die Nettokaltmiete und damit auch die zulässige Kaution. Bei einem eigenständigen Stellplatzvertrag bleibt er außen vor.
Möblierungszuschlag. Ein Zuschlag für mitvermietete Möbel gehört zur Nettokaltmiete, wird aber bei Mietspiegelvergleichen herausgerechnet, da der Mietspiegel unmöblierten Wohnraum abbildet.
Vorauszahlung ist keine Endabrechnung. Die in der Warmmiete enthaltenen Beträge sind nur Abschläge. Was tatsächlich geschuldet ist, ergibt erst die Jahresabrechnung.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Kaltmiete und Warmmiete?
Die Kaltmiete ist das reine Entgelt für die Überlassung der Wohnung. Die Warmmiete umfasst zusätzlich die Vorauszahlungen für Betriebskosten einschließlich Heizung und Warmwasser. Die Warmmiete ist der Betrag, der monatlich tatsächlich überwiesen wird.
Was ist die Nettokaltmiete?
Die Nettokaltmiete ist die Miete ohne jegliche Betriebskosten — also der Betrag, der allein auf die Nutzung der Wohnfläche entfällt. Sie ist die maßgebliche Bezugsgröße für die Höhe der Mietkaution, für Mieterhöhungen und für den Vergleich mit dem Mietspiegel.
Auf welcher Miete berechnet sich die Kaution?
Auf der Nettokaltmiete. Nach § 551 BGB darf die Mietsicherheit höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne Betriebskosten betragen. Wer die Kaution aus der Warmmiete berechnet, verlangt zu viel.
Sind Verwaltungskosten in der Warmmiete enthalten?
Nein. Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten sind nach der Betriebskostenverordnung nicht umlagefähig. Sie dürfen weder als Betriebskosten abgerechnet noch in die Vorauszahlungen eingerechnet werden und trägt der Vermieter selbst.
Quellen
- Primärquelle § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 2 BetrKV – Aufstellung der Betriebskosten — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete — Bundesministerium der Justiz