Wohnflächenberechnung nach WoFlV: So wird die Wohnfläche richtig ermittelt

Zwei Wohnungen mit derselben Grundfläche können sehr unterschiedliche Wohnflächen haben — je nachdem, wie hoch das Dach ist, ob ein Balkon dazugehört und ob der Wintergarten beheizt wird. Geregelt ist das in der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Dieser Ratgeber erklärt die Regeln, zeigt die typischen Fallstricke und ordnet ein, was passiert, wenn die nachgemessene Fläche nicht zu der im Mietvertrag passt.

Das Wichtigste in Kürze: Räume ab 2 m lichter Höhe zählen voll, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte, darunter gar nicht. Balkone und Terrassen gehen meist zu einem Viertel ein, Keller und Dachboden überhaupt nicht. Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % nach unten ab, ist die Miete gemindert. Nachrechnen können Sie das mit dem Wohnflächenrechner.

Welche Räume überhaupt mitzählen

Bevor irgendetwas gemessen wird, steht die Frage, welche Räume überhaupt in die Rechnung gehören. § 2 WoFlV zieht die Grenze bei der Zugehörigkeit zur Wohnung: Gezählt werden die Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Also Wohn- und Schlafzimmer, Küche, Bad, Flur, die Abstellkammer innerhalb der Wohnung — und ausdrücklich auch beheizbare Wintergärten und Schwimmbäder.

Nicht mitgezählt werden dagegen die Zubehörräume:

• Keller, Waschküche, Trockenraum, Heizungsraum
• Abstellräume außerhalb der Wohnung
• Dachböden und Garagen
• Geschäftsräume
• Räume, die die Anforderungen des Landesbaurechts an Aufenthaltsräume nicht erfüllen

Der letzte Punkt wird regelmäßig unterschätzt. Ein ausgebautes Hobbyzimmer im Souterrain mit zu kleinem Fenster oder zu geringer Deckenhöhe ist bauordnungsrechtlich kein Aufenthaltsraum — und dann eben auch keine Wohnfläche, egal wie wohnlich es eingerichtet ist. Wer eine solche Fläche im Exposé findet, sollte nachfragen, auf welcher Grundlage sie angerechnet wurde.

Wie gemessen wird

§ 3 WoFlV regelt das Aufmaß selbst. Gemessen wird in Höhe der Fußbodenoberkante und zwischen den begrenzenden Bauteilen — also die lichten Maße von Wand zu Wand, nicht die Außenmaße des Gebäudes. Putz, Sockelleisten und Fußleisten bleiben dabei außer Betracht.

Einzurechnen sind unter anderem:

• Erker und Wandschränke ab einer Grundfläche von 0,5 m²
• Fenster- und wandhohe Türnischen, die bis zum Fußboden reichen und tiefer als 0,13 m sind
• Raumteile unter Treppen, soweit die lichte Höhe es hergibt

Nicht eingerechnet werden dagegen Schornsteine, Vormauerungen sowie freistehende Pfeiler und Säulen, sofern sie höher als 1,50 m sind und mehr als 0,1 m² Grundfläche einnehmen. Ebenfalls draußen bleiben Treppen mit mehr als drei Steigungen samt ihren Absätzen sowie Türnischen.

Praktischer Hinweis zum Nachmessen: Messen Sie raumweise und notieren Sie Länge und Breite getrennt, statt Flächen zu schätzen. Bei schiefen Wänden — im Altbau der Normalfall — messen Sie an mehreren Stellen und rechnen mit dem Mittelwert. Für den Abgleich mit dem Mietvertrag reicht das; für eine gerichtliche Auseinandersetzung braucht es ein Aufmaß durch eine sachverständige Person.

Die Anrechnung nach Höhe: das Dachgeschoss

Hier entsteht der größte Unterschied zwischen gemessener Grundfläche und angerechneter Wohnfläche. § 4 Nr. 1 WoFlV staffelt nach lichter Höhe:

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<text x="52" y="215" text-anchor="end" font-size="15" fill="#5f6368">1,00 m</text>
<text x="52" y="145" text-anchor="end" font-size="15" fill="#5f6368">2,00 m</text>

<text x="128" y="262" text-anchor="middle" font-size="19" font-weight="700" fill="#c5221f">0 %</text>
<text x="332" y="262" text-anchor="middle" font-size="19" font-weight="700" fill="#a8730a">50 %</text>
<text x="604" y="262" text-anchor="middle" font-size="19" font-weight="700" fill="#1e7a45">100 %</text>

<text x="128" y="303" text-anchor="middle" font-size="14" fill="#5f6368">1,20 m</text>
<text x="332" y="303" text-anchor="middle" font-size="14" fill="#5f6368">2,40 m</text>
<text x="604" y="303" text-anchor="middle" font-size="14" fill="#5f6368">2,40 m</text>

<text x="400" y="332" text-anchor="middle" font-size="14" fill="#80868b">Raumtiefe 6,00 m — Schnitt durch einen Dachgeschossraum</text>

Für einen Raum von 6,00 m Tiefe und 4,00 m Breite bedeutet das:

Aus 24 gemessenen Quadratmetern werden also 14,40 m² Wohnfläche — ein Abschlag von 40 %. Genau deshalb sind Dachgeschosswohnungen der häufigste Streitfall bei Flächenangaben. Wer eine Dachgeschosswohnung mietet oder vermietet, sollte die drei Zonen einzeln ausmessen und dokumentieren.

Balkon, Terrasse und Wintergarten

Die zweite große Stellschraube liegt draußen. § 4 WoFlV unterscheidet:

• Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen „in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte“. Die Verordnung gibt hier also eine Spanne vor, keinen festen Wert. Der höhere Ansatz braucht eine Begründung — etwa eine große, wettergeschützte Südterrasse in gehobener Lage. Der Regelfall bleiben 25 %.
• Unbeheizbare Wintergärten und Schwimmbäder sowie ähnliche, nach allen Seiten geschlossene Räume zählen zur Hälfte.
• Beheizbare Wintergärten zählen dagegen voll, sofern die lichte Höhe stimmt.

Bei einem 8 m² großen Balkon liegen zwischen der Regelanrechnung und dem Höchstwert immerhin 2 m² — bei einem Quadratmeterpreis von 14 € sind das 28 € Miete im Monat. Der Unterschied ist also keine Feinheit, sondern eine Position, über die sich Nachfragen lohnen.

Die vollständige Übersicht

WoFlV, DIN 277 und die Zweite Berechnungsverordnung

Drei Regelwerke konkurrieren — und liefern für dieselbe Wohnung verschiedene Zahlen:

Die Wohnflächenverordnung gilt seit dem 1. Januar 2004 und ist der heutige Maßstab für Wohnraum. Sie löste die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) ab, die für Altfälle aber weiter Bedeutung hat: Flächen, die vor 2004 nach der II. BV berechnet wurden, behalten ihre Gültigkeit, solange keine baulichen Änderungen erfolgen (§ 5 WoFlV). Die Unterschiede sind gering, betreffen aber unter anderem die Behandlung von Balkonen.

Die DIN 277 verfolgt einen ganz anderen Zweck: Sie ermittelt Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken insgesamt — für Bauplanung, Kostenermittlung und Gewerbeimmobilien. Sie rechnet Keller, Balkone und Flächen unter Dachschrägen voll an und kommt deshalb systematisch auf größere Werte. Für die Wohnraummiete ist sie nicht der richtige Maßstab. Taucht in einem Exposé eine auffällig große Fläche auf, lohnt die Frage, nach welchem Regelwerk gerechnet wurde.

Gilt die WoFlV für meinen Mietvertrag?

Unmittelbar verbindlich ist die Wohnflächenverordnung nur für preisgebundenen Wohnraum, also den öffentlich geförderten Wohnungsbau. Für frei finanzierte Wohnungen gilt sie nicht kraft Gesetzes — dort dürfen die Vertragsparteien grundsätzlich vereinbaren, wie gerechnet wird.

In der Praxis läuft es trotzdem fast immer auf die WoFlV hinaus: Wenn im Vertrag nichts anderes steht und am Ort keine abweichende Übung besteht, zieht der Bundesgerichtshof die Wohnflächenverordnung als Auslegungsmaßstab heran. Sie ist damit der Regelfall, von dem nur abgewichen wird, wenn es ausdrücklich vereinbart ist.

Eine wichtige Einschränkung betrifft Zusätze wie „ca.“ oder „etwa“. Sie machen die Angabe nicht unverbindlich — die Rechtsprechung behandelt eine Fläche mit „ca.“ im Wesentlichen wie eine exakte Angabe. Wer als Vermieter unsicher ist, sollte die Fläche entweder korrekt ermitteln oder gar keine Zahl in den Vertrag schreiben.

Die 10-Prozent-Regel: Wenn die Wohnung kleiner ist

Der praktisch wichtigste Punkt. Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen ab, liegt nach ständiger Rechtsprechung ein Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB vor — so der Bundesgerichtshof im Urteil vom 24.03.2004 (VIII ZR 295/03).

Zwei Details werden dabei oft falsch verstanden:

1. Gemindert wird um den vollen Abweichungssatz. Bei 15 % zu wenig Fläche ist die Miete um 15 % gemindert, nicht um die 5 Prozentpunkte oberhalb der Schwelle. Die 10 % sind eine Erheblichkeitsschwelle, kein Selbstbehalt.
2. Unter 10 % gibt es nichts. Kleinere Abweichungen gelten als unerheblich; eine Minderung lässt sich darauf allein nicht stützen.

Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein, auch rückwirkend. Zu viel gezahlte Miete kann als ungerechtfertigte Bereicherung zurückgefordert werden — im Rahmen der dreijährigen Regelverjährung nach § 195 BGB. Bei 900 € Kaltmiete und 15 % Abweichung sind das 135 € im Monat, über drei Jahre rund 4.860 €.

Nicht eigenmächtig kürzen. Zeigen Sie den Mangel zuerst schriftlich an und lassen Sie die Rechnung prüfen, bevor Sie weniger überweisen. Wer die Miete unberechtigt kürzt, riskiert einen Zahlungsrückstand — und damit im Extremfall die Kündigung. Der örtliche Mieterverein oder eine auf Mietrecht spezialisierte Kanzlei ist hier die richtige Adresse.

Wo die 10-Prozent-Toleranz nicht mehr gilt

Lange galt die 10-Prozent-Grenze auch für Betriebskosten und Mieterhöhungen. Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof in zwei Schritten aufgegeben:

• Mieterhöhung: Seit dem Urteil vom 18.11.2015 (VIII ZR 266/14) ist bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB immer die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich, unabhängig davon, was im Vertrag steht.
• Betriebskosten: Seit dem Urteil vom 30.05.2018 (VIII ZR 220/17) gilt dasselbe für die Abrechnung der Betriebskosten nach Fläche.

Für die Praxis heißt das: Bei der Mietminderung kommt es weiterhin auf die vereinbarte Fläche und die 10-Prozent-Schwelle an, bei Mieterhöhung und Nebenkostenabrechnung dagegen ausschließlich auf die wirkliche Fläche. Wer eine Nebenkostenabrechnung prüft, sollte die Flächenangabe deshalb nicht ungeprüft aus dem Mietvertrag übernehmen — Details dazu im Beitrag Nebenkosten abrechnen als Vermieter.

Was Mieter tun können

1. Nachmessen. Raumweise, mit Länge und Breite getrennt notiert. Dachschrägen in den drei Höhenzonen erfassen. Der Wohnflächenrechner wendet die Anrechnungsfaktoren automatisch an.
2. Vergleichen. Liegt die Abweichung über 10 %, lohnt der nächste Schritt; darunter meist nicht.
3. Anzeigen. Den Mangel schriftlich mitteilen, mit der eigenen Berechnung als Anlage.
4. Prüfen lassen. Vor jeder Kürzung durch Mieterverein oder Anwaltskanzlei bewerten lassen.
5. Rückforderung im Blick behalten. Die dreijährige Verjährung läuft ab Ende des Jahres, in dem die Überzahlung entstanden ist.

Was Vermieter tun sollten

Die Flächenangabe ist die Zahl im Mietvertrag mit dem größten Fehlerpotenzial — sie wirkt auf Miethöhe, Nebenkostenumlage, Mieterhöhungsspielraum und Kaution zugleich. Drei Empfehlungen:

• Berechnung dokumentieren. Ein einfaches Aufmaßblatt je Raum mit Angabe des Regelwerks (WoFlV) und des Balkonfaktors nimmt späteren Diskussionen die Grundlage.
• Beim Balkon nicht überziehen. Wer ohne Begründung 50 % ansetzt, schafft sich ein vermeidbares Risiko.
• Bei Unsicherheit keine Zahl nennen. Eine fehlende Flächenangabe ist unproblematischer als eine zu hohe. Wo eine Zahl nötig ist, etwa im Mietspiegelvergleich, sollte sie belastbar sein.

Was die Fläche für die Mietkaution bedeutet

Die Wohnfläche taucht in § 551 BGB nicht auf — der Zusammenhang läuft über die Miete. Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen, und die Nettokaltmiete ergibt sich aus Fläche mal Quadratmeterpreis. Eine um 15 % zu groß angegebene Wohnung führt damit zu einer um 15 % zu hohen Monatsmiete — und zu einer entsprechend überhöhten Kaution.

Bei 900 € vereinbarter Kaltmiete und 15 % Flächenabweichung sind das rund 405 € Kaution zu viel, die über die gesamte Mietzeit gebunden bleiben. Wie hoch die zulässige Sicherheit tatsächlich ist, rechnet der Mietkautionsrechner aus; die Obergrenze und die Ratenzahlung erklärt Wie viel Mietkaution darf der Vermieter verlangen?.

Fazit

Die Wohnflächenberechnung ist kein Rechenkunststück, sondern eine Frage der richtigen Faktoren: voll, halb, ein Viertel, gar nicht. Der Aufwand lohnt vor allem dort, wo die Abschläge groß sind — im Dachgeschoss und bei großen Außenflächen. Und er lohnt doppelt, weil dieselbe Zahl über die Miete auch die Nebenkostenumlage, den Mieterhöhungsspielraum und die Höhe der Kaution bestimmt.

Wer den Verdacht hat, dass die Angabe im Vertrag nicht stimmt, sollte messen, rechnen und die 10-Prozent-Marke im Blick behalten. Alles darüber ist bares Geld — rückwirkend für bis zu drei Jahre.

Häufige Fragen