Einkommensnachweis für die Wohnung: Was Vermieter verlangen dürfen
Der Vermieter will wissen, ob die Miete gezahlt werden kann. Der Bewerber möchte nicht sein halbes Leben offenlegen. Zwischen beidem verläuft eine Linie, die weniger davon abhängt, was gefragt wird — als davon, wann.
Der entscheidende Punkt ist der Zeitpunkt
Die wichtigste Regel wird in der Praxis am häufigsten missachtet. Die Datenschutzaufsichtsbehörden unterscheiden drei Stufen des Bewerbungsverfahrens, und der Einkommensnachweis gehört erst in die letzte:
Stufe 1 — vor der Besichtigung. Zulässig sind allenfalls Kontaktdaten und die Zahl der einziehenden Personen. Mehr braucht niemand, um einen Termin zu vergeben.
Stufe 2 — bei der Besichtigung. Fragen zu Beruf und Beschäftigungsverhältnis sind vertretbar. Belege noch nicht.
Stufe 3 — in der engeren Auswahl. Erst wenn ein konkretes Vertragsinteresse besteht, dürfen Einkommensnachweise, Bonitätsauskunft und eine ausgefüllte Selbstauskunft verlangt werden.
Die verbreitete Praxis, bei einer Massenbesichtigung von allen Teilnehmern vollständige Unterlagenmappen einzusammeln, ist danach unzulässig. Für Vermieter ist sie zudem unpraktisch: Sie erzeugt einen Berg personenbezogener Daten, für den sofort Löschpflichten entstehen.
Welche Nachweise geeignet sind
| Situation | Geeigneter Nachweis |
|---|---|
| Angestellte | die letzten drei Gehaltsabrechnungen |
| Angestellte, datensparsam | Arbeitgeberbescheinigung mit Beschäftigungsdauer und Nettoeinkommen |
| Selbständige | letzter Steuerbescheid oder Bescheinigung des Steuerberaters |
| Rentner | aktueller Rentenbescheid |
| Studierende | BAföG-Bescheid, Unterhaltsnachweis oder Elternbürgschaft |
| Neu im Job | Arbeitsvertrag, ergänzt um die erste Abrechnung |
Die Arbeitgeberbescheinigung ist für beide Seiten die sauberste Variante: Sie enthält genau die drei relevanten Angaben — besteht ein Beschäftigungsverhältnis, seit wann, wie hoch ist das Nettoeinkommen — und sonst nichts. Wer sie anbietet, kommt einer Diskussion über geschwärzte Abrechnungen zuvor.
Kontoauszüge sind dagegen kein geeignetes Mittel. Sie offenbaren das gesamte Ausgabeverhalten und gehen weit über das hinaus, was zur Beurteilung der Zahlungsfähigkeit erforderlich ist. Ein Vermieter, der darauf besteht, verlangt mehr, als ihm zusteht.
Was Bewerber schwärzen dürfen
Auf einer Gehaltsabrechnung steht deutlich mehr, als für die Mietentscheidung nötig ist. Unkenntlich gemacht werden dürfen alle Angaben ohne Bezug zur Zahlungsfähigkeit:
- Konfession und Kirchensteuermerkmal
- Krankenkasse
- Sozialversicherungs- und Personalnummer
- Kinderfreibeträge und Steuerklasse
- Angaben zu Pfändungen oder Abtretungen
- Zusatzleistungen wie vermögenswirksame Leistungen
Sichtbar bleiben müssen: Name, Abrechnungszeitraum und Nettoauszahlungsbetrag. Wer alles Übrige schwärzt, erfüllt seine Mitwirkungsobliegenheit vollständig — ein Vermieter kann daraus keinen Nachteil ableiten.
Die Faustregel zur Höhe
Verbreitet ist die Erwartung, dass die Warmmiete etwa ein Drittel des Nettohaushaltseinkommens nicht übersteigen soll. Das ist eine Marktkonvention, keine Rechtsnorm — ein Vermieter darf davon abweichen, und ein Bewerber kann sich nicht darauf berufen.
Für Bewerber, die knapp darunterliegen, sind die üblichen Hebel: eine Bürgschaft der Eltern, ein zusätzlicher Nachweis über Erspartes oder das Angebot einer Kautionsform, die dem Vermieter mehr Sicherheit gibt. Welche Sicherheiten dafür in Betracht kommen, steht unter Mieter mit negativer SCHUFA: Welche Sicherheit Vermieter akzeptieren können.
Falsche Angaben: die Folgen
Beim Einkommen ist die Frage des Vermieters zulässig — und eine bewusst falsche Antwort deshalb folgenreich. Der Vermieter kann den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten (§ 123 BGB) und je nach Fallgestaltung auch fristlos kündigen.
Das gilt ausdrücklich nur für zulässige Fragen. Auf unzulässige Fragen — etwa nach Schwangerschaft, Religionszugehörigkeit oder Kinderwunsch — darf falsch geantwortet werden, ohne dass daraus Rechte des Vermieters entstehen. Welche Fragen in welche Kategorie fallen, ist im Detail unter Mieterselbstauskunft beschrieben.
Löschpflichten nach der Entscheidung
Ist die Wohnung vergeben, entfällt der Zweck für die Unterlagen aller nicht berücksichtigten Bewerber. Sie sind unverzüglich zu vernichten oder zu löschen — einschließlich der Kopien im E-Mail-Postfach und der Ausdrucke im Ordner.
Für den ausgewählten Bewerber dürfen die Daten aufbewahrt werden, soweit sie für das Mietverhältnis erforderlich sind.
Praktischer Rat für Vermieter: Unterlagen erst in der engeren Auswahl anfordern, möglichst zur Einsichtnahme vor Ort statt per unverschlüsselter E-Mail. Das reduziert den eigenen Aufwand und das Haftungsrisiko gleichermaßen.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter einen Gehaltsnachweis verlangen?
Ja, aber erst wenn ernsthaftes Interesse an einem Vertragsabschluss mit diesem Bewerber besteht — also typischerweise in der engeren Auswahl. Von allen Teilnehmern einer Massenbesichtigung vorab vollständige Unterlagen einzusammeln, ist datenschutzrechtlich nicht zulässig.
Wie viele Gehaltsabrechnungen darf der Vermieter fordern?
Üblich und angemessen sind die letzten drei Gehaltsabrechnungen. Sie belegen ein regelmäßiges Einkommen, ohne einen unverhältnismäßig langen Zeitraum offenzulegen. Alternativ genügt eine Arbeitgeberbescheinigung mit Angabe von Beschäftigungsdauer und Nettoeinkommen.
Darf ich Angaben auf der Gehaltsabrechnung schwärzen?
Ja. Alles, was für die Beurteilung der Zahlungsfähigkeit ohne Bedeutung ist, darf unkenntlich gemacht werden — etwa Konfession, Krankenkasse, Sozialversicherungsnummer, Kinderfreibeträge oder Angaben zu Pfändungen. Sichtbar bleiben müssen Name, Zeitraum und Nettobetrag.
Muss ich Kontoauszüge vorlegen?
Nein. Kontoauszüge offenbaren das gesamte Ausgabeverhalten und gehen weit über das hinaus, was zur Beurteilung der Zahlungsfähigkeit erforderlich ist. Geeignet sind Gehaltsabrechnungen, eine Arbeitgeberbescheinigung oder bei Selbständigen der Steuerbescheid.
Quellen
- Primärquelle Art. 5 DSGVO – Grundsätze für die Verarbeitung personenbezogener Daten — Verordnung (EU) 2016/679
- Primärquelle § 123 BGB – Anfechtbarkeit wegen arglistiger Täuschung — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 19 AGG – Zivilrechtliches Benachteiligungsverbot — Bundesministerium der Justiz