Bausparvertrag als Mietkaution nutzen: Geht das?
Ein Bausparvertrag dient dem langfristigen Sparen für den späteren Immobilienerwerb. Ihn zusätzlich als Mietkaution zu verpfänden, wäre die naheliegende Doppelnutzung — rechtlich ist das auch heute möglich, es scheitert nur fast immer an der Praxis. Was dafür zusammenkommen muss und welche Alternativen bleiben.
Was rechtlich gilt
Der gesetzliche Regelfall ist klar: Nach § 551 Abs. 3 BGB legt der Vermieter eine Geldkaution auf einem Sparkonto zum üblichen Zinssatz an. Derselbe Absatz enthält aber den entscheidenden Halbsatz — die Parteien können eine andere Anlageform vereinbaren. Ein verpfändeter Bausparvertrag ist davon gedeckt.
Rechtlich ist die Frage damit beantwortet: Es geht, wenn beide Seiten es wollen. Die Hürden liegen woanders.
Warum es in der Praxis fast nie zustande kommt
Drei Beteiligte müssen mitspielen, und jeder kann die Konstruktion allein verhindern:
- Die Bausparkasse. Sie muss die Verpfändung entgegennehmen und im Sicherungsfall eine Teilverwertung zulassen — sonst müsste im Streitfall der gesamte Vertrag aufgelöst werden, was die Doppelnutzung sinnlos macht. Am weitesten verbreitet war das Modell früher bei der BHW Bausparkasse. Die meisten Bausparkassen bieten es heute nicht mehr aktiv an; einzelne machen es auf Nachfrage bei Bestandsverträgen weiterhin.
- Der Vermieter. Er muss einer Sicherheit zustimmen, die er im Zweifel schlechter verwerten kann als ein verpfändetes Sparkonto. Viele Vermieter kennen die Konstruktion nicht und lehnen sie schon deshalb ab — ein Anspruch darauf besteht nicht.
- Der Vertrag selbst. Prämien und Zulagen können an eine Bindungsfrist gekoppelt sein. Greift der Vermieter im Sicherungsfall auf das Guthaben zu, kann das eine prämienschädliche Verwendung sein.
Wer einen älteren Bausparvertrag hat und die Doppelnutzung erwägt, klärt das in dieser Reihenfolge: erst die Bausparkasse fragen, dann den Vermieter — nicht umgekehrt.
Verpfändung oder Abtretung: nicht dasselbe
Die beiden Begriffe werden durchgängig vermischt, auch in Formularen. Sie führen zu verschiedenen Rechtslagen:
| Verpfändung | Abtretung | |
|---|---|---|
| Wer bleibt Vertragsinhaber? | der Mieter | der Mieter, aber der Anspruch auf das Guthaben geht über |
| Wer ist Gläubiger gegenüber der Bausparkasse? | der Mieter | der Vermieter |
| Zugriff des Vermieters | erst im Sicherungsfall, über das Pfandrecht | er ist selbst Forderungsinhaber |
| Anzeige an die Bausparkasse | erforderlich (§ 1280 BGB) | erforderlich, damit sie an den Richtigen leistet |
| Für die Kaution üblich | ja | nein |
Für den Mieter ist die Verpfändung die deutlich günstigere Variante, weil er Inhaber bleibt. Die Einzelheiten beider Erklärungen stehen unter Abtretungserklärung oder Verpfändungserklärung und im Glossar unter Verpfändungserklärung sowie Abtretungserklärung.
Wie erzielt man dennoch Rendite auf die Mietkaution?
Wenn die Verpfändung des Bausparvertrags ausfällt — und das ist der Regelfall — bleiben diese Wege:
- Klassisches Mietkautionskonto
- Mietkautionsdepot auf Fondsbasis
- Mietkautionsbürgschaft bzw. -versicherung
- ETF-Verpfändung über spezialisierte Anbieter
Was am Ende des Mietverhältnisses passiert
Hier liegt der eigentliche Vorteil der Konstruktion: Der Vermieter gibt das Pfandrecht frei, sobald seine Ansprüche abgerechnet sind — der Bausparvertrag läuft danach unverändert weiter. Ein Kautionssparbuch müsste dagegen aufgelöst werden.
Beansprucht der Vermieter berechtigt einen Teil der Kaution, hängt alles daran, ob die Bausparkasse eine Teilverwertung zulässt. Tut sie es nicht, steht am Ende die Auflösung des gesamten Vertrags — genau das Szenario, das die Doppelnutzung verhindern sollte. Deshalb ist diese Zusage vorab schriftlich einzuholen, nicht mündlich. Wann der Vermieter überhaupt zugreifen darf, steht unter Wann darf der Vermieter auf die Mietkaution zugreifen?
Häufige Fragen
Kann ein Bausparvertrag als Mietkaution verpfändet werden?
Rechtlich ja, praktisch kaum. § 551 Abs. 3 BGB erlaubt es Mieter und Vermieter ausdrücklich, eine andere Anlageform als das Sparkonto zu vereinbaren — ein verpfändeter Bausparvertrag ist davon gedeckt. Es braucht aber drei Ja: Die Bausparkasse muss die Verpfändung mitmachen, der Vermieter muss zustimmen, und die Konstruktion muss eine Teilverwertung im Sicherungsfall zulassen. Die meisten Bausparkassen bieten das nicht mehr aktiv an.
Was ist der Unterschied zwischen Verpfändung und Abtretung des Bausparvertrags?
Bei der Verpfändung bleibt der Mieter Inhaber des Vertrags; der Vermieter erhält ein Pfandrecht und darf erst im Sicherungsfall darauf zugreifen. Bei der Abtretung geht der Anspruch auf das Bausparguthaben auf den Vermieter über, er wird also selbst Gläubiger gegenüber der Bausparkasse. Für die Mietkaution ist die Verpfändung der übliche und für den Mieter günstigere Weg. Beide Erklärungen müssen der Bausparkasse angezeigt werden.
Verliere ich Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmersparzulage, wenn ich den Bausparvertrag verpfände?
Die Verpfändung selbst ist keine Verfügung über das Guthaben und löst noch keine Rückforderung aus. Kritisch wird es erst, wenn der Vermieter im Sicherungsfall tatsächlich auf das Guthaben zugreift — das kann eine prämienschädliche Verwendung vor Ablauf der Bindungsfrist sein. Vor einer Verpfändung sollte das mit der Bausparkasse geklärt werden.
Muss der Vermieter einen Bausparvertrag als Kaution akzeptieren?
Nein. Der gesetzliche Regelfall ist die Geldkaution auf einem Sparkonto; jede andere Form setzt eine Vereinbarung voraus. Ein Vermieter darf einen Bausparvertrag ablehnen, und viele tun es — weil die Verwertung im Sicherungsfall aufwendiger ist als bei einem verpfändeten Sparkonto.
Was passiert mit dem Bausparvertrag am Ende des Mietverhältnisses?
Der Vermieter gibt das Pfandrecht frei, sobald seine Ansprüche abgerechnet sind. Der Bausparvertrag läuft danach unverändert weiter — anders als bei einem Kautionssparbuch muss er nicht aufgelöst werden. Das ist der eigentliche Reiz der Konstruktion und der Grund, warum die Frage weiterhin gestellt wird.
Kein Geld für die Mietkaution?
Wer aktuell nicht über ausreichend Kapital verfügt, kann alternativ einen Ratenkredit zur Kautionsfinanzierung in Betracht ziehen. Mehr dazu: Kautionskredit: Mietkaution finanzieren.
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