Kautionsfonds: Wie ein öffentlicher Fonds für die Mietkaution funktionieren könnte

Im Wahlprogramm der Linken zur Berliner Abgeordnetenhauswahl steht ein Kautionsfonds als Vorschlag. Nicht die Miete soll gedeckelt werden, sondern die Hürde beim Einzug — mit einem zinslosen Darlehen für die Kaution. Das ist der seltene Fall eines wohnungspolitischen Instruments, das niemandem etwas wegnimmt: Preise, Verträge und Eigentumsrechte bleiben unberührt, der Vermieter bekommt seine Kaution vollständig, und je nach Bauform bekommt er sogar eine bessere Sicherheit als heute. Der Programmtext umfasst fünf Sätze und lässt alle konstruktiven Fragen offen — ein Antrag derselben Fraktion aus dem Jahr 2024 nennt die Konditionen dagegen auf den Euro genau. Dieser Artikel stellt beides zusammen: was schon ausformuliert ist, welche Bauformen denkbar sind, was sie für Vermieter bedeuten — und was ein solcher Fonds tatsächlich kosten würde.

Was genau im Berliner Programm steht

Der Abschnitt steht im Wohnkapitel, direkt hinter einem geplanten Heizkostenfonds nach Münchner Vorbild. Wörtlich heißt es dort:

Solange Vermieter die Mieten in die Höhe treiben, steigen auch die Kautionsforderungen bei Neueinzug. Schnell entstehen Forderungen von mehreren Tausend Euro. Das ist oft nicht mehr leistbar. Wer nach kräftezehrender Wohnungssuche endlich ein passendes Zuhause gefunden hat, darf nicht an horrenden Kautionsforderungen scheitern. Nach dem Vorbild anderer Städte greifen wir Betroffenen mit einem Kautionsfonds unter die Arme. Menschen mit niedrigen und mittleren Einkommen ermöglichen wir einen Zuschuss zur Kaution als zinsloses Darlehen.

Die Begründung trägt: Die Kaution ist nach § 551 Abs. 1 BGB an die Nettokaltmiete gekoppelt und steigt mit ihr. Eine 65-Quadratmeter-Wohnung zur Berliner Angebotsmiete von rund 15,30 €/m² kostet knapp 995 € kalt, die Kaution damit rund 2.985 € — etwa doppelt so viel wie vor zehn Jahren. Mit erster Miete, Umzug und Küche sind vier- bis fünftausend Euro Einstiegskosten keine Ausnahme.

Höhe, Einkommensgrenze, Trägerschaft und Rückzahlungsdauer nennt das Programm nicht. Ausgeschrieben hat die Fraktion sie trotzdem schon einmal — zwei Jahre vorher.

Der Antrag von 2024: die Konditionen liegen längst vor

Am 25. Juni 2024 brachte die Linksfraktion den Antrag „Wohnen muss bezahlbar sein – Berlin braucht einen Kautionsfonds” ins Abgeordnetenhaus ein (Drucksache 19/1794). Anders als der Programmtext ist er ein fertiger Bauplan — er nennt Höhe, Laufzeit, Einkommensgrenze, Zuständigkeit und Finanzierungsweg:

Begründet wurde der Antrag mit einer Angebotsmiete von damals 13,60 €/m². Niklas Schenker, Sprecher für Mieten und Wohnen, in der begleitenden Pressemitteilung: „Viele Berliner*innen wissen nicht, woher sie dieses Geld nehmen sollen. Oft bleibt nur die Option, sich das Geld zu hohen Zinsen bei Banken zu leihen.”

Die Einkommensgrenze ist enger, als das Wahlprogramm klingt. „WBS 180” bedeutet in Berlin 21.600 € Jahreseinkommen für Alleinstehende und 32.400 € für zwei Personen (Grenze nach § 9 Abs. 2 WoFG plus 80 %) — weniger als die Hälfte der Grazer 49.600 €. Offen bleibt, wie sich das monatliche Nettoeinkommen, auf das der Antrag abstellt, zu dieser als Jahreseinkommen definierten Grenze verhält.

Die Deckelung auf die Hälfte verändert die Wirkung. Bei der Berliner Beispielkaution von rund 2.985 € greift die 50-Prozent-Regel, nicht der Höchstbetrag: Es blieben rund 1.493 €. Den Rest zahlt der Haushalt selbst, weiterhin in drei Raten nach § 551 Abs. 2 BGB — am Einzugstag wäre rechnerisch nur noch ein Sechstel fällig. Der Antrag halbiert die Hürde, statt sie wegzuräumen; dafür kommen bei gleichem Fondsvolumen doppelt so viele Haushalte zum Zug.

Beschlossen ist nichts davon. Die Berichtsfrist zum 1. Januar 2025 ist ohne Fonds verstrichen; einen Berliner Kautionsfonds gibt es bis heute nicht.

Was es heute schon gibt — und wo die Lücke sitzt

Eine öffentliche Kautionshilfe existiert in Deutschland längst, nur eben nicht für alle. Wer Bürgergeld bezieht, kann die Kaution nach § 22 Abs. 6 SGB II übernommen bekommen: Voraussetzung ist, dass der Umzug erforderlich und die neue Wohnung angemessen ist und dass die Zusicherung vor Vertragsabschluss beantragt wurde. Erbracht wird die Leistung regelmäßig als Darlehen. Für Sozialhilfeberechtigte gilt § 35 SGB XII entsprechend.

Getilgt wird während des Leistungsbezugs durch Aufrechnung: Nach § 42a Abs. 2 SGB II behält das Jobcenter monatlich 5 % des maßgebenden Regelbedarfs ein. Bei einem Regelbedarf von 563 € für Alleinstehende — der 2026 unverändert geblieben ist — sind das 28,15 € im Monat. Eine Kaution von 2.000 € ist damit erst nach knapp sechs Jahren abgetragen, und zwar aus einem Satz, der das Existenzminimum abbilden soll. Genau an dieser Stelle setzt die Kritik an der bestehenden Regelung an.

Die eigentliche Lücke liegt aber darüber: Haushalte knapp oberhalb der Leistungsgrenze — die Teilzeitbeschäftigte, der Auszubildende, die Rentnerin mit kleiner Rente — haben keinen Anspruch und gleichzeitig keine 3.000 € auf dem Konto. Ihnen bleiben heute drei Wege, die alle etwas kosten: Ratenzahlung nach § 551 Abs. 2 BGB (kostenlos, aber nur drei Raten), eine Mietkautionsbürgschaft (laufendes Entgelt von typisch 4 bis 5 % der Kautionssumme pro Jahr, solange das Mietverhältnis besteht) oder ein Ratenkredit (Zins plus Bonitätsprüfung). Was davon im Einzelfall günstiger ist, rechnet unser Vergleich Kredit vs. Bürgschaft vs. Erspartes aus.

Die Vorbilder: Graz, Linz, England, Schweiz

Der Programmtext verweist auf „andere Städte”. Gemeint sein dürften die österreichischen Modelle, denn dort ist der Kautionsfonds ein etabliertes Instrument:

• Graz führte 2010 einen Kautionsfonds ein. Der Kautionsbeitrag entspricht der vereinbarten Bruttokaution, höchstens aber 1.000 €. Überwiesen wird ausschließlich an den Vermieter, zurückzuzahlen ist innerhalb von vier Wochen nach Ende des Mietverhältnisses. Bemerkenswert ist die Einkommensgrenze: Sie liegt bei 49.600 € Jahresnettoeinkommen für einen Einpersonenhaushalt und steigt je weiterer Person um 6.570 € — das Modell zielt also ausdrücklich nicht nur auf Arme. Einen Rechtsanspruch gibt es nicht, und einen zweiten Beitrag erst, wenn der erste getilgt ist.
• Linz und Salzburg haben das Grazer Modell übernommen, das Land Steiermark hat einen eigenen Fonds eingerichtet. Die Beträge liegen überall im Bereich einer Monatsmiete, nicht der vollen Kaution.

Zwei weitere Vorbilder gehören in die Debatte, auch wenn sie ein anderes Problem lösen:

• England und Wales kennen seit 2007 die Tenancy Deposit Protection. Jede Kaution muss in eines von drei zugelassenen Systemen eingezahlt werden; das größte, der Deposit Protection Service, verwahrte im September 2025 rund 1,87 Millionen Kautionen. Die verwahrende Variante ist für beide Seiten kostenlos — finanziert wird sie aus den Zinsen des gepoolten Geldes.
• Die Schweiz verlangt nach Art. 257e OR, dass die Kaution auf ein auf den Namen des Mieters lautendes Sperrkonto bei einer Bank fließt; freigegeben wird sie nur gemeinsam oder per Gerichtsentscheid.

Der Unterschied ist zentral: Die österreichischen Fonds lösen ein Liquiditätsproblem beim Einzug. Die britischen und schweizerischen Systeme lösen ein Verwahrungsproblem beim Auszug — sie sorgen dafür, dass das Geld am Ende auch wirklich da ist.

Drei Bauformen — und was sie für Vermieter bedeuten

Ein Fonds könnte auf drei Arten konstruiert werden. Alle drei kommen ohne eine Änderung des Bundesrechts aus, und alle drei lassen die Sicherheit des Vermieters mindestens unangetastet:

Für die schnelle Umsetzung ist Variante 1 die naheliegendste: Sie berührt das Mietrecht überhaupt nicht. § 551 BGB regelt, wie hoch die Kaution sein darf, dass sie in drei Raten gezahlt werden kann und wie sie anzulegen ist — woher der Mieter das Geld nimmt, ist dort keine Frage. Ein Land kann ein Darlehensprogramm auflegen, ohne dass der Bundestag etwas tun müsste.

Staatliche Verwahrung: zulässig, erprobt und die stärkste Sicherheit

Variante 3 braucht kein neues Gesetz. § 551 Abs. 3 BGB schreibt zwar die Anlage bei einem Kreditinstitut vor, stellt aber ausdrücklich frei: „Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren.” Ein verzinstes Verwahrkonto beim Land ist nur ein anderer Anlageort. Es bleibt vom Vermögen des Vermieters getrennt, die Erträge stehen dem Mieter zu, und zu seinem Nachteil darf nicht abgewichen werden (§ 551 Abs. 3 Satz 3 und Abs. 4 BGB).

Erfunden werden müsste das Verfahren auch nicht. Von Juli 2008 bis Ende 2012 ließ sich die Mietkaution in der Tagesanleihe des Bundes anlegen: Der Mieter führte ein kostenloses Schuldbuchkonto bei der Finanzagentur, die Summe wurde per Formular zugunsten des Vermieters gesperrt, und am Mietende entschied ein Freigabe- oder Einziehungsformular — bei Einziehung mit einem Monat Widerspruchsfrist für den Mieter. Eingestellt wurde das nicht wegen des Verfahrens, sondern weil der Bund sein Privatkundengeschäft aufgab.

Für Vermieter ist das die stärkste denkbare Sicherheit. Ein Bankguthaben ist über die Einlagensicherung bis 100.000 € je Kunde und Institut gedeckt, eine Bürgschaft so gut wie ihr Aussteller — ein Bundesland dagegen ist nicht insolvenzfähig. Entscheidend ist, dass die Auszahlung schnell geht: Eine feste Frist nach unbestrittener Abrechnung oder eine Gestaltung wie bei der Bürgschaft auf erstes Anfordern macht die Forderung gegen das Land praktisch so gut wie Bargeld. Verpflichtend wären die Varianten 2 und 3 für niemanden — wer beim Kautionskonto seiner Bank bleiben will, bleibt dort.

Was der Antrag offenlässt

Der Antrag regelt Höhe, Laufzeit, Einkommensgrenze und Auszahlung. Vier Punkte, die über den praktischen Nutzen entscheiden, fehlen:

1. Vorabzusage. Der kritische Moment ist der Tag, an dem der Vermieter zusagt. Ein Fonds, der drei Wochen prüft, kommt zu spät — Graz wirbt mit einer Entscheidung in wenigen Minuten. Eine verbindliche Vorabzusage, die der Mietinteressent vorlegen kann, wäre wertvoller als die Auszahlung selbst.
2. Abtretung als Sicherheit. Der Mieter tritt seinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution an den Fonds ab, der Vermieter erhält eine Abtretungsanzeige. So sichert sich der Fonds mit genau dem Geld ab, das er vorgestreckt hat, und braucht keine Bonitätsprüfung.
3. Abwicklung am Mietende. Der Vermieter rechnet wie immer ab und überweist das Guthaben an den Fonds; ein Überschuss geht an den Mieter. Ansprüche wegen Schäden oder offener Nebenkosten kann er unverändert gegen die Kaution verrechnen.
4. Verzinsung. Die Kaution muss nach § 551 Abs. 3 BGB verzinst angelegt werden. Wem die Zinsen zustehen, wenn das Geld aus dem Fonds stammt, gehört in die Förderbedingungen.

Die Raten selbst sind überschaubar: Bei 1.493 € und 48 Monaten sind es rund 31 € im Monat, beim Höchstbetrag von 2.000 € rund 42 €.

Was so ein Fonds kosten würde — ein Überschlag

Über Kautionsfonds wird oft geredet, als ginge es um verlorene Zuschüsse. Bei einem Darlehen ist das falsch: Das Geld kommt zurück, der Fonds revolviert. Kosten entstehen nur an drei Stellen — Zinsverzicht, Ausfälle, Verwaltung. Ein Überschlag für Berlin, mit offengelegten Annahmen:

Macht in dieser Rechnung gut 2,2 Mio. € laufende Kosten pro Jahr, bei einem einmaligen Kapitalbedarf im Bereich von 30 bis 35 Mio. €, der nach dem Anlaufen weitgehend aus Rückflüssen gespeist wird. Bis auf die Darlehenshöhe sind das unsere eigenen Annahmen, keine Zahlen der Fraktion — die Ausfallquote ist die unsicherste davon, und sie entscheidet mehr über die Kosten als alles andere. Die Größenordnung ist dabei robust: Selbst bei einer doppelt so hohen Ausfallquote läge die Summe bei rund 2,6 Mio. €, und selbst wenn man die Deckelung auf die Hälfte fallen lässt und mit 2.000 € je Fall rechnet, bei gut 2,7 Mio. € — ein Bereich, in dem ein Landeshaushalt nicht ins Wanken gerät. Gemessen an Wohngeld oder Neubauförderung ist das ein sehr günstiges Instrument, und es löst das Problem, auf das es zielt, vollständig: Wer an der Kaution scheitert, scheitert nicht mehr an ihr.

Warum die Rechnung auch ohne wohnungspolitische Vorliebe aufgeht

Kautionsfonds werden meist als Sozialpolitik einsortiert. Die tragenden Argumente sind aber ökonomisch — und gelten unabhängig davon, was man von Mietendeckeln oder Enteignungen hält:

• Es ist ein besichertes Darlehen, keine Subvention. Über die Abtretung steht dem Darlehen in aller Regel ein gleich hohes Kautionsguthaben gegenüber; ein echter Ausfall setzt voraus, dass die Kaution am Ende vollständig verbraucht ist. Den Landeshaushalt belasten nur Zinsverzicht, Ausfälle und Verwaltung — rund 2,2 Mio. € im Jahr bei einem Etat jenseits von 40 Mrd. €.
• Es ist der marktschonendste Eingriff, der zur Debatte steht. Preise, Verträge und Eigentumsrechte bleiben unberührt. Der Fonds ändert nicht, was geschuldet ist, sondern nur, wann es fließt.
• Er trägt sich nach einem Durchlauf selbst. Wer über vier Jahre tilgt und dann umzieht, finanziert die nächste Kaution aus der zurückgezahlten alten — der Übergang von der Hilfe zur Eigenvorsorge, mit Datum.
• Prävention ist billiger als die Folgekosten. Die ordnungsrechtliche Unterbringung wohnungsloser Menschen kostete Berlin schon 2017 rund 162 Mio. €, bei Tagessätzen von etwa 25 € je Person. Ein Darlehen von 1.500 € entspricht rund zwei Monaten Unterbringung — und kommt zurück.
• Er schließt eine Lücke, die der Markt nicht bedient. Die Zielgruppe scheitert heute an der Bonitätsprüfung oder an einer Prämie über Jahre, und mehrere Großbanken haben das Kautionskonto ohnehin aufgegeben. Der Fonds nimmt niemandem Geschäft weg.
• Er braucht keine neue Behörde. Die Einkommensprüfung nach WBS-Muster existiert bereits, inklusive Verfahren und Personal.

Meine Einschätzung: Ich würde ihn nutzen

Bis hierhin war dieser Text eine Analyse. Der folgende Absatz ist eine persönliche Einschätzung — als jemand, der diesen Markt seit über fünfzehn Jahren beobachtet und die Alternativen kennt.

Wenn es einen Kautionsfonds gäbe und ich in die Einkommensgrenze fiele, würde ich ihn nehmen. Der Grund ist eine schlichte Rechnung. Für die Berliner Beispielkaution von rund 2.985 € kostet:

Die Bürgschaft erfüllt ihren Zweck — sie verschafft die Wohnung ohne Eigenkapital, und dafür zahlt man ein laufendes Entgelt. Nur baut man damit nichts auf: Nach zehn Jahren Mietzeit sind rund 1.340 € gezahlt, und die Kaution muss beim nächsten Umzug wieder gestellt werden. Die Fondsrate von 62 € im Monat ist dagegen Sparen mit fremdem Startkapital — am Ende gehört das Guthaben dem Mieter.

Ein Vorbehalt gehört zu dieser Rechnung: Sie unterstellt, dass der Fonds die ganze Kaution vorstreckt. Nach dem Antrag von 2024 wären es nur rund 1.493 € — für die andere Hälfte bliebe der Vergleich zwischen Bürgschaft, Ratenkredit und Erspartem bestehen. Halbiert wird also nicht nur der Betrag, sondern auch der Vorteil; günstiger als jede Alternative ist der Fonds für seinen Teil trotzdem, weil er nichts kostet.

Dazu kommt Liquidität zum richtigen Zeitpunkt: Beim Umzug fallen Küche, doppelte Miete und die noch nicht zurückgezahlte alte Kaution zusammen — wer dann nicht in den zweistellig verzinsten Dispo muss, hat viel gewonnen. Als Vermieter wiederum würde ich eine Forderung gegen das Land jedem Bankkonto vorziehen.

Zwei Einschränkungen gehören dazu. Solange die Tilgung läuft, ist die Kaution über die Abtretung verplant. Und wer die Kaution bequem aus dem Ersparten zahlen kann, sollte das tun: Ein revolvierender Fonds ist nur so groß wie seine Rückflüsse, jeder unnötige Fall verlängert die Wartezeit für jemanden, der sonst an der Wohnung scheitert.

Was Mietende bis dahin tun können

Der Fonds ist eine Absichtserklärung, und selbst bei zügiger Umsetzung vergeht Zeit. Heute funktionieren diese Wege:

• Raten verlangen. Nach § 551 Abs. 2 BGB darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden, die erste bei Mietbeginn. Der Vermieter kann das nicht verbieten.
• Zusicherung beim Jobcenter beantragen — vor der Unterschrift, sonst ist der Anspruch weg.
• Kosten vergleichen, statt zur erstbesten Bürgschaft zu greifen: Der Mietkautionsrechner zeigt die zulässige Höhe, die Anbieterübersicht die Konditionen der Kautionskonten. Wer in Berlin sucht, findet die regionalen Angebote unter Mietkautionskonto Berlin.

Häufige Fragen

Hinweise auf Ungenauigkeiten oder auf weitere kommunale Kautionsfonds nehmen wir über das Kontaktformular entgegen und prüfen sie nach unseren redaktionellen Richtlinien.

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